סקירת מתחם בחסות דרך הקרקע
קרקע חקלאית בייעוד מגורים בכפר יונה מערב
סטטוס תכנוני
תוכנית מפורטת בתכנון דירה להשכיר עם צפי להפקדה במחוזית בתוך כשנה
השאלות שחייב
לשאול
משקיעים מנוסים יודעים שבכל הנוגע לקרקעות אין שתי עסקאות זהות.
לכן, כדי לבחון את כדאיות ההשקעה חשוב לשאול את השאלות הנכונות ולהיעזר בשמאי מוסמך שיודע לספק ייעוץ אסטרטגי (תקן 22).
בחינת כדאיות של השקעה בקרקע מחייבת לענות על חמישה פרמטרים
מהן המגמות העתידיות של העיר או האזור?
אוכלוסיית ישראל צפויה לגדול בכ- 40% עד שנת 2040 ולעמוד על 13.7 מיליון איש. המדינה מחויבת לספק מענה לדרישה הגוברת לדיור באמצעות הפשרת שטחים חדשים לבנייה והגדלת הצפיפות.
כיום, הנחיות תכנון הערים מתמקדות בבניית שכונות מגורים חדשות במתכונת של שימושים מעורבים ומסביב לאזורי מסחר ותעסוקה מרכזיים, במטרה להבטיח מענה מיטבי לכל צרכי החיים של התושבים באזור.
עלייה בביקוש לדיור מאיצה תהליכי הפשרת קרקעות
אילו תוכניות בעלות פוטנציאל הקידום האיכותי ביותר בשנים הקרובות?
- הצמיחה המשמעותית ביותר מתרחשת ביישובים הנמצאים במעבר הדרגתי מדגם יישוב קטן לדגם עיר מתקדמת
- התוכניות שמקודמות בקצב המהיר ביותר הן אלו המסומנות כמתחם עדיפות ארצי ומקודמות בהליך מהיר על ידי גופים ממשלתיים כמו “דירה להשכיר”
תוכנית הפיתוח של כפר יונה נועדה לאפשר את מעבר העיר מיישוב קטן לעיר מתקדמת על ידי הגדלת אוכלוסיית העיר מכ- 30,000 תושבים לכ- 78,000 תושבים. כדי לתמוך בכך כבר היום מבוצעים בנייה מואצת של מרכזי מסחר ותעסוקה בצפון העיר ותכנון מואץ של מרכזי מגורים רבי קומות בחלקה הדרום מערבי, בסמוך לצומת לב השרון המרכזית ולכביש 4.
באיזו עיר צפוייה הצמיחה המהירה ביותר?
מיהו הגורם המתכנן את המתחם?
מתחם כפר יונה מערב הוא רובע המגורים הגדול ביותר המתוכנן בעיר. בשל חשיבותו האזורית הועברה התוכנית לפיתוחו לידי גוף התכנון הממשלתי “דירה להשכיר” שכבר אישר את התוכנית ומקדם אותה בהליך מואץ במיוחד.
רובע המגורים כפר יונה מערב ממוקם ממערב ליישוב הבנוי הקיים, מצפון לפרדסיה וממזרח לאזור התעסוקה העתידי שמתוכנן בחלק הדרומי שלה.
מה כוללת התוכנית ומהם ייעודי הקרקע?
במתחם צפויים לקום כ- 7,500 יח"ד לצד 10,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, מרכז עירוני, מבני ציבור וגנים ירוקים המקושרים לפארק המרכזי באזור.
במרכז הרובע יעבור רחוב העצמאות (דרך 57), שיהפוך מדרך ארצית למקומית ויחבר את הרובע לכביש 4.
התוכנית המפורטת למתחם נמצאת בימים אלה בהכנה לקראת הפקדה במחוזית.
כחצי שנה להשלמת תכנון המתחם
כשנה להפקדה ופרסום התוכנית המפורטת
כארבע שנים לאישור התוכנית המפורטת
4
מהו השטח המינימלי שאצטרך לרכוש על מנת להבטיח זכות לדירה?
הצפיפות במתחם כפר יונה מערב צפויה לעמוד על קצת יותר מ- 10 יח"ד לדונם, כאשר 100 מ"ר קרקע צפויים לתת זכות לדירה של 110 מ"ר.
חשוב לשים לב שעל חלק מהחלקות בתוכנית חלה הפקעה שבגינה כמות השטח הנדרשת לזכות לדירה גבוהה יותר.
לאור זאת, השטח המינימלי שכדאי לרכוש על מנת להיות זכאים לדירה בתוכנית לא יפחת מ- 100 מ"ר קרקע בחלקה הנכללת באופן מלא בייעוד למגורים.
מהו המחיר הלגיטימי עבור הקרקע וכיצד אוכל לדעת שהעסקה משתלמת?
ניתן לחלץ את מחיר הקרקע משווי דירת 100 מ”ר חדשה שנמכרת היום בשכונות החדשות ביישוב במחיר ממוצע של כ- 2.4 מיליון ש”ח. נוסיף לחישוב את שיעור עליית ערך הנדל”ן בכפר יונה העומד על כ- 6% בשנה ונקבל כי בעוד 4 שנים (מועד אישור התוכנית המפורטת) יעמוד שווי דירה חדשה בכפר יונה על כ- 2.98 מיליון ש”ח.
שווי הקרקע מהווה בממוצע כ- 40% משווי הדירה, במועד מימושה צפוי שווייה לעמוד על כ- 1.19 מיליון ש”ח. נצמיד את שווי הקרקע למדד עליית ערך הקרקע ונראה כי בנקודת הזמן הנוכחית, שווי הקרקע בכפר יונה מערב לא יעלה על 4,500 ש”ח למ”ר.
שלבי השבחת הקרקע ופוטנציאל התשואה במתחם כפר יונה מערב
סקירת המתחם בוצעה בחסות דרך הקרקע
בדרך הקרקע אנו מתמחים באיתור הזדמנויות אקסקלוסיביות לרכישת קרקע בייעוד למגורים ובמתן מעטפת מקצועית למשקיעים לכל אורך חיי העסקה, במטרה לאפשר להם לקבל החלטות בצורה מושכלת וכך, לייצר עבורם וודאות לקבלת תשואה מקסימלית בכל זמן נתון.
- אפיון סוג ההשקעה הרלוונטי עבורכם
- איתור הקרקע המתאימה ביותר להשקעה
- ליווי בתהליך ההשקעה ובעריכת הסכמי שיתוף
- יצירת מספר אפיקים לייצור תשואה
עובדים בשיתוף עם החברות והיועצים המובילים בארץ
