זכות לדירה: איך אפשר להיות בטוחים האם הקרקע שרכשתם מבטיחה שתהיו זכאים לקבל דירה

זכות לדירה – הגדרה

זכות לדירה היא מונח שיווקי בנדל"ן המתייחס ליכולת של בעל קרקע לבנות יחידת דיור, מתוקף אחזקתו בכמות שטח במגרש המספיקה לכך. לדוגמה, אם גודל מגרש מסוים עומד על 4,000 מ"ר וזכויות הבנייה שנקבעו בטבלאות האיזון מתירות לבנות עליו 40 יחידות דיור, אזי שבעלות על כל 100 מ"ר מקנה זכות לדירה. 

איך יודעים כמה מ"ר קרקע מקנה זכות לדירה בכל מגרש

ניתן לדעת בוודאות כמה מ"ר קרקע מקנה זכות לדירה באמצעות טבלאות האיזון וטבלאות העזר לאיחוד וחלוקה, המגדירות את מספר יח"ד המותרות לבנייה בכל מגרש ומסדירות את זכויות הבנייה שיינתנו לכל בעל קרקע במגרש כתוצאה מגודל הקרקע שבבעלותם. מצב שבו פורסמו טבלאות איזון הוא מצב מצוין עבור מי שמתעניין בקניית זכות לדירה משום שבאמת ישנה וודאות לגבי רמת הצפיפות נטו בכל מגרש, כך שניתן לתרגם אחזקה בשטח בכמות מסוימת לזכויות בניה.

יחד עם זאת, חשוב לשים לב שגם לאחר שפורסמו טבלאות האיזון – כל עוד הן לא אושרו באופן סופי ייתכנו בהן שינויים שעשויים להשפיע על הזכות לדירה. כך למשל במתחם הר/1202 בהוד השרון דחתה הוועדה המחוזית את התוכנית המפורטת בטענה שרמת הצפיפות במתחם איננה מספקת, מה שבהכרח יביא לשינוי של טבלאות האיזון.

האם זכות לדירה היא השקעה טובה ולמי היא מתאימה

זכות לדירה היא השקעה טובה כאשר יש וודאות מוחלטת לגביה, כי היא למעשה מאפשרת לחסוך בצורה משמעותית על רכיב הקרקע, מה שהופך אותה לרלוונטית במיוחד עבור משקיעים שמטרת ההשקעה שלהם היא להגיע לדירה בעלות נמוכה ממחיר השוק. אבל לאורך כל השנים שלי כעו"ד בתחום המקרקעין נתקלתי בלא מעט מקרים שבהם השימוש במונח "זכות לדירה" נעשה עוד לפני שיש טבלאות איזון ועוד מבלי שאפילו החלה עבודה על תוכנית מפורטת.

במצב כזה רמת הסיכון היא יחסית גבוהה בשל חוסר הוודאות לגבי רמת הצפיפות נטו במתחם וטעות בהערכה יכולה להותיר את המשקיע ללא יכולת לממש את אחזקתו בקרקע לבניית יחידת דיור. זה לא אומר שההשקעה בקרקע חקלאית בשלבי תכנון מוקדמים היא לא כדאית – ההיפך הוא הנכון, השקעה בקרקע בשלבים מוקדמים מציעה את התשואה הגבוהה ביותר לטווח הארוך, אבל זה בהכרח אומר שכדאי לרכוש בשלבים אלו יחידות שטח גדולות ולא להסתמך על קביעה של משווק קרקעות שטוען, בהתבסס על דו"ח שמאי (כמובן), שמספיק לרכוש "יחידת קרקע" של 80 מ"ר כדי להבטיח זכות לדירה.

מה חשוב לבדוק כדי להבטיח זכות לדירה

במצב שבו פורסמו טבלאות איזון מספיק לבדוק את ההקצאה שניתנה לכל אחד מבעלי הקרקע. למשל, בטבלאות האיזון שנערכו למתחם במערב רעננה נקבע כי הצפיפות נטו תעמוד על 8 יחידות לדונם. המשמעות היא שבמגרש 1020 של "דרך הקרקע" שטח בגודל של 125 מ"ר ברוטו מספיקה לזכות לדירת 3 חדרים ולפי טבלאות האיזון מעניקה לבעליה זכות לדירה בגודל של 92 מ"ר נטו (פלדלת).

ואיך אפשר לדעת כמה מ"ר קרקע יבטיח זכות לדירה במתחם שבו עדיין לא פורסמו טבלאות איזון? התשובה היא שאי אפשר לדעת בוודאות אבל כן ניתן להעריך, וכדאי תמיד להעריך בחסר מאשר בעודף. כדי לבצע הערכה ריאלית חשוב לבדוק את הגורמים הבאים:

• ייעוד הקרקע – ייעוד החלקה בתוכנית המתאר משפיע באופן ישיר על גובה הזכויות שיקבלו בעלי הקרקע לבנייה במסגרת תהליך האיחוד וחלוקה. חלקה שמיועדת למגורים צפויה לקבל שווי מלא לבניית יחידת דיור בעוד שחלקות בייעוד אחר צפויות להיכנס בשווי נמוך יותר ובשל כך תידרש אחזקה בשטח גדול יותר כדי להבטיח זכות לדירה. אם אתם רוכשים קרקע בחלקה שמיועדת למגורים תוכלו להעריך את כמות השטח המינימלית שצריך לרכוש על מנת להיות זכאים לזכות לדירה על ידי חישוב של מדד הצפיפות נטו לדונם המשוער במתחם. 

• צפיפות – בכל מתחם מוגדרת רמת צפיפות שונה בהתאם לדגם העירוני שהוא מייצג. נהוג להבדיל בין רמת צפיפות ברוטו, המתייחסת לכמות יחידת הדיור שייבנו על כלל שטח התוכנית, לבין רמת צפיפות נטו, המתייחסת לכמות יחידות הדיור שייבנו על כל דונם במגרש המיועד לבנייה. כדי להעריך את כמות השטח שצפויה להעניק זכות לדירה נעריך את רמת הצפיפות נטו במתחם בהתאם לעיר שבה אנחנו רוצים לרכוש יחידת קרקע להשקעה (ראו שיטה מטה).

• סטטוס תכנוני – כאשר הסטטוס התכנוני של המתחם נמצא בשלבים מוקדמים יחסית (עד השלב שבו מופקדת תוכנית מפורטת) יכולים להיות בתוכנית שינויים בייעוד הקרקע, בכמות יח"ד הכוללת בתוכנית וברמת הצפיפות נטו שישפיעו בצורה מהותית על כמות השטח שמספיקה לזכות לדירה. לכן, ככל שהסטטוס התכנוני מתקדם יותר כך גדלה הודאות שלא יהיו תנודות מהותיות בכמות השטח שצפוי להספיק לזכות לדירה.
  
• כפיפות לתוכניות מתאר שונות – נהוג לחשוב שעל כל קרקע חלה תוכנית אחת בלבד שמשפיעה על זכויות הבנייה בה, אבל בפועל כל קרקע כפופה לתוכניות מתאר שונות ברמה הארצית, המחוזית והמקומית שמגדירות את הייעוד שלה ושכל שינוי באחת מהן יכול להשפיע באופן מהותי על ייעודי הקרקע, רמות הצפיפות בשל כך גם על וכמות השטח שתספיק לזכות לדירה. חשוב לבדוק את הסטטוס התכנוני של הקרקע בכל אחת מהן כדי לגבש תמונה מלאה של התכנון העירוני והשינויים הצפויים בו.

כדי להבין עד כמה זה חשוב אני רוצה לתת דוגמה אמיתית שנוכחת מאוד לאחרונה. משקיעים עטים על קרקעות שנמצאות בסמיכות לתוואי המטרו בשל הגדלת זכויות בניה הצפויה בהן. בחלק גדול מהמקרים מדובר בקרקעות חקלאיות שכבר אושרו בתוכנית מתאר מקומיות ומחוזיות ואפילו כאלו שהופקדה עבורן תוכנית מפורטת.

עם הצגת תמ"א 70 (תוכנית המטרו) התכנון המקומי עבורן נתקע והוא אף צפוי לעבור שינויים מהותיים. בחלק מהמקרים, כמו במתחם ח-500 בחולון, חלה על חלק מבעלי הקרקע הפקעה לטובת המטרו – מה שהקטין את זכויות הבנייה שלהם ואף השית עליהם תשלום היטל השבחה גבוה מזכויות הבנייה שהוענקו להם. במקרה אחר, עתירות שהוגשו לממשלה נגד מיקומה של תחנת הדיפו בכפר סבא מעכבות את אישור תמ"א 70 כבר מ- 2020 וכעת חזרו שוב לשולחן בצעד שעלול לעכב את האישור והיישום של כלל תוכנית המטרו ולפגוע בצפי זכויות הבנייה של חלק מבעלי הקרקעות בתוכנית המטרו.

• בדיקת מצב הקרקע – במידה ואתם מתעניינים בקניית זכות לדירה חשוב, כמו בכל עסקה לרכישת קרקע חקלאית, לבדוק את הסטטוס המשפטי ואת זכויות הבעלות על הקרקע. חשוב לבדוק שהקרקע אינה משועבדת, שאין עליה הערת אזהרה ושלא חלה עליה הפקעה שיכולה להשפיע על היקף הזכויות שהיא תקבל בתוכנית.
  
• מחיר – עלות הקרקע תמיד חייבת לשקף את הסטטוס התכנוני שלה, אבל ייעוד הקרקע ורמת הצפיפות הם המרכיבים החשובים ביותר בשווי קרקע חקלאית כאשר מדובר בזכות לדירה. הסיבה היא שכאשר אנחנו מסתמכים על זכות לדירה לא באמת מעניין אותנו כמה מ"ר קרקע רכשנו ומשווקי קרקעות יכולים לנצל את הסיטואציה כדי למכור יחידות קרקע קטנות (75 מ"ר לצורך העניין) ולמכור אותן לפי שווי של 120 מ"ר קרקע באותו המתחם בטענה שהן יספיקו לזכות לדירה (כאשר בפועל הן לא יספיקו). לכן, תמיד חשוב לבדוק את המחיר למ"ר קרקע ולראות שהוא הגיוני ומבוסס ביחס לעסקאות קודמות במתחם, ולא להסתפק רק בהבטחה על מחיר של זכות לדירה.

כיצד ניתן לחשב זכות לדירה באמצעות מדד הצפיפות נטו לדונם

כדי לחשב את גודל השטח שיבטיח זכות לדירה במתחמים שטרם אושרו עבורם טבלאות איזון, עלינו להעריך את כמות יחידות הדיור המינימלית שתאושר לבנייה על כל דונם המיועד למגורים בתוכנית, באופן הבא:

1. בחירת היישוב הרלוונטי: נצא מנקודת הנחה שבעל הקרקע מחזיק בשטח בחלקה המיועדת למגורים באופן מלא בעיר כפר יונה.

2. בדיקת יעדי הפיתוח של העיר: לפי יעדי הפיתוח בתוכנית המתאר של כפר יונה ל- 2050 צפוי אוכלוסיית כפר יונה לצמוח ל- 78,000 תושבים.

3. בדיקת הצפיפות נטו ביח"ד לדונם במגרש המיועד לבנייה: יעדי הצמיחה באוכלוסייה בכפר יונה מציבים אותה בדגם תכנון עירוני 3 (מרקם תכנון עיר) לפי לוח צפיפות מינימלית למגורים של מינהל התכנון. המשמעות היא שעבור קרקעות חקלאיות שטרם הופקדה עבורן תוכנית מפורטת תידרש עיריית כפר יונה לתכנן מגרשי בנייה בצפיפות ממוצעת של 14 יחידות דיור על כל דונם נטו.

4. חישוב פריסה מרחבית: לפי בדיקת הצפיפות נטו כל 71.428 מ"ר קרקע נטו במגרש צפויים להספיק לזכות לדירה. עכשיו אנחנו צריכים לחשב את גודל הקרקע במ"ר ברוטו כדי להבין מהו גודל השטח הכולל במגרש שיבטיח זכות לדירה. כדי לחשב את כמות השטח ברוטו במ"ר עלינו להתחשב בפריסה המרחבית של המגרש, כלומר בכמות השטח שעל בעלי הקרקע להפריש לצורכי ציבור. על פי הנחיות לוח הצפיפות, הפריסה המרחבית של המבנה לא תפחת מ- 50% משטח המגרש כולו. המשמעות היא שבמקרה הגרוע ביותר, שהפריסה המרחבית עומדת על 50% משטח המגרש, על כל מ"ר קרקע נטו למגורים נצטרך להפריש עוד מ"ר קרקע נטו לצורכי ציבור ולכן, כמות השטח שתספיק לזכות לדירה במתחם כזה היא 142.857 מ"ר קרקע ברוטו (לפי חישוב של 1000/14*2). 

כמובן שאם שיעור הפריסה המרחבית של מבנה המגורים יהיה גבוהה יותר מ- 50% מסך שטח המגרש אז ניתן יהיה להבטיח זכות לדירה עם כמות שטח קטנה יותר, כמו למשל בשכונת המשתלה בתל אביב שבה הצפיפות הממוצעת נטו הייתה של 19.5 יח"ד לדונם וכדי להבטיח זכות לדירה בעלי הקרקע נדרשו להחזיר בכ- 101 מ"ר קרקע בממוצע.

יתרונות וחסרונות ברכישת זכות לדירה

יתרונות בקניית זכות לדירה

1. חיסכון על רכיב הקרקע: משום ששווי הקרקע עולה ככל שהסטטוס התכנוני ותהליך הפשרת הקרקע מתקדם, רכישה של קרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה היא הדרך הנפוצה ביותר להגיע לדירה בעלות נמוכה ממחיר השוק.

2. מקסום שווי בעת מכירת הקרקע: המחיר למ"ר כאשר מדובר בקרקעות בגודל שמספיק להבטיח זכות לדירה (בהתאם לייעוד שלהן) בד"כ גבוה יותר מאשר קרקעות באותו המיקום שאינן מספיקות להבטיח זכות לדירה.

3. אפשרות לעסקת קומבינציה: במידה ואתם מחזיקים בזכות לבנייה של יותר מיחידה שלמה אחת, תוכלו לבצע עסקת קומבינציה עם הקבלן שבמסגרתה תמסרו לרשותו חלק מהשטח שבבעלותכם בתמורה לשירותי בנייה או תשלום היטל ההשבחה.

חסרונות וסיכונים בקניית זכות לדירה

1. לרכוש שטח קטן מדי – קושי בהערכת זכות לדירה: במידה ואתם שוקלים להשקיע בקרקע בטרם אושרו טבלאות האיזון, כמות השטח המעניקה זכות לדירה הינה בגדר הערכה בלבד ואתם מסתכנים בכך שרמת הצפיפות שתאושר לתוכנית תהיה נמוכה מכפי שציפיתם – מה שיותיר אתכם ללא אפשרות לבנות יחידת דיור.

2. לרכוש שטח בעלות יקרה מדי – קושי בהערכת שווי הקרקע: המונח זכות לדירה משמש בעיקר בהקשרים שיווקיים, כך שסוחרי קרקעות ומשווקים מבטיחים זכות לדירה במטרה למכור שטח חקלאי ללא תוכנית מאושרת במחירים יקרים ביחס לערכו האמיתי.

3. לא לקבל זכויות במגורים: אם תבקשו לרכוש קרקע שאינן בחלקה המיועדת למגורים, ייתכן כי זכויות הבנייה שתקבלו יהיו במגרשים המיועדים לבנייה מסוג מסחר ותעסוקה שנכללים בתוכנית ומשום כך לא תוכלו להבטיח זכות לדירה על אף שציפיתם לכך. לכן, תמיד מומלץ לרכוש קרקע בחלקות המיועדות למגורים על פני חלקות בייעוד שונה.

איפה הכי כדאי לקנות זכות לדירה

כשאני מסתכל על היתרונות והחסרונות של יחידת קרקע להשקעה שאמורה לתת זכות לדירה (בשלבים שטרם פורסמו טבלאות האיזון) עולה מבחינתי תמונה ברורה, תמיד עדיף:

• לרכוש קרקע בחלקה המיועדת למגורים
• להתבסס על הערכת צפיפות נמוכה
• לחשב פריסה מרחבית מינימלית (שטח ברוטו גבוה)
• לתכנן רכישה של עודף מ"ר קרקע על פני חוסר במ"ר קרקע

זה לא אומר שזו תהיה העסקה הכי כדאית כלכלית מבחינת הפוטנציאל שלה (כי אם תרכשו זכויות בקרקע בייעוד מוסדות ציבור ותקבלו זכויות מלאות במגורים אז שיחקתם אותה), אבל היא בהחלט תהיה ברמת הסיכון הנמוכה ביותר.

דווקא משום כך העסקאות המשתלמות ביותר נמצאות דווקא ביישובים שחוויים צמיחה המחייבת אותם להגדיל את רמת הצפיפות בעיר. ביישובים אלה מחירי הקרקעות משקפים צפיפות נמוכה יחסית בעוד שישנה תוכנית מתארית שמכוחה רמת הצפיפות במתחמים צפויה לגדול.תהליכים של הגדלת רמת הצפיפות בצורה משמעותית נפוצים מאוד בשנים האחרונות במספר ערים בארץ, בדגש על ערים שעוברות ממתאר צמוד קרקע למתאר בנייה רווייה (בנייה לגובה). תהליכים כאלו התרחשו בשנים האחרונות בערים כמו: כפר יונה, באר יעקב, ראש העין, גדרה, בני ברק, הוד השרון ורמת השרון ותהליכים דומים צפויים להתרחש בשנים הקרובות בערים כמו: קדימה-צורן, רחובות, קרית ביאליק, כרמיאל ואף נתיבות.

סיכום: כיצד להשקיע בקרקע עם זכות לדירה

קניית זכות לדירה היא מוצר מבוקש בתחום ההשקעה בקרקעות המועדף בעיקר על ידי משקיעים המעוניינים להגיע לדירה בעלות נמוכה ממחיר השוק. כאשר מדובר במתחמים שפורסמו עבורם טבלאות איזון ניתן לדבר בצורה מוחשית על גודל הקרקע שתבטיח זכות לדירה, אך במתחמים אלה עלויות הקרקע כבר גבוהות באופן יחסי בגלל הסבירות הגבוהה לאישור סופי של התוכנית המפורטת בטווח הנראה לעין.

מסיבה זאת, רוב המשקיעים המעוניינים ברכישת זכות לדירה בוחרים לקנות יחידת קרקע להשקעה במתחמים בשלבים תכנוניים מוקדמים. הסכנה בכך היא שבמצב כזה לא ניתן לאמר מהו גודל השטח שיבטיח זכות לדירה ולכן, השימוש במונח הוא לא יותר מכלי שיווקי שמשמש חברות סחר ומשווקים כדי להקפיץ את מחירי הקרקעות. בעיניי, זה לא אומר שלא כדאי להשקיע בקרקע חקלאית בשלבים מוקדמים, אלא שהבדיקות שעל המשקיעים לעשות צריכות להיות יסודיות הרבה מעבר לחוות דעת שמאית, מבוססת תקן 22, שמוכר הקרקע הציג להם. על אותם משקיעים לבחון את ייעוד הקרקע בכל התוכניות שחלות עליה מהרמה המקומית ועד הרמה הארצית, להבין את מגמות הפיתוח האזוריות ולהעריך את רמת הצפיפות במתחם על פי הקריטריונים המחמירים ביותר של צפיפות נטו וצפיפות ברוטו שדורש מינהל התכנון בכל הקשור לתכנון עירוני.

לסיכום, כששואלים אותי מה זה זכות לדירה אני תמיד טוען שזו הדרך הבטוחה ביותר להגיע לדירה בישראל, אם יודעים לשאול את השאלות הנכונות. במאמר הזה ניסיתי לתת לכם את כל התשובות שיאפשרו לכם לבחון כל עסקת קרקע במונחים של זכות לדירה. הכלים שהצעתי הם לא חלופה לחוות דעת מקצועית וייעוץ שמאי, אבל הם נקודת פתיחה הכרחית שתעזור לכם להבין האם מדובר בהשקעה משתלמת עבורכם, כמו במקרה של מתחם מרקוביץ ברעננה, או בלא יותר מטריק שיווקי של חברות סחר, כמו במקרה של מתחם 9 בגדרה ומתחמים רבים אחרים.

המאמר נכתב על ידי עו"ד אלי מרקוביץ מחברת דרך הקרקע, המתמחה בניהול תהליכים תכנוניים להפשרת קרקעות חקלאיות, ניהול הסכמי שיתוף וליווי מתחמים לבניית מגורים – לשעבר היועץ המשפטי לאיגוד ועדי הבתים בישראל ומרצה במכללת ספיר.