יום רביעי, 05 במרץ 2025, השעה 12:20.
אני מקבל פנייה מבחור בשם רוני (שם בדוי) שרכש לפני כשנה קרקע להשקעה ומאז, משהו מרגיש לו לא נכון. רוני מבקש ממני לעשות בדיקה זריזה לגבי מצב הקרקע שלו כדי שיוכל סוף סוף להניח בצד את החששות מההשקעה שביצע. אבל החדשות שיש לי לבשר לו לא טובות. והסיבה היא שהקרקע שרוני רכש בחולון אמנם נכללת בתוכנית ח/500 – אך הייעוד שלה רחוק מלהיות מה שהוא חשב. והבעיה האמיתית היא שבגלל שהוא לא הבין עד הסוף את יעוד הקרקע המחיר שהוא שילם עליה היה יקר במיוחד וממש לא משקף את הייעוד האמיתי שלה. אז עוד רגע אספר לכם מה קרה עם רוני, אבל לפני כן חשוב לי שתבינו איך המאמר הזה הולך לעזור לכם.
המאמר הזה מיועד לכל מי ששוקל לרכוש קרקע להשקעה ורוצה להיות בטוח שהוא משלם על נכס עם פוטנציאל השבחה אמיתי ועם ודאות גבוהה לעליית ערך.
אז קודם כל, כדאי שניישר קו על ההגדרה הבסיסית של יעודי קרקע.
מה זה ייעוד קרקע
ייעוד קרקע הוא השימוש החוקי שניתן לעשות בקרקע מכוח תוכנית בניין העיר שחלה עליה. זאת אומרת שייעוד הקרקע אומר לנו מה אפשר לעשות איתה: האם ניתן לגדל עליה גידולים חקלאיים, לבנות עליה בית פרטי, להקים בניין מגורים, להרים קניון או שהיא בכלל אמורה לשמש לטובת כביש עירוני.
הרבה לא מבינים את זה אבל ייעוד קרקע נקבע בצורה רשמית רק כאשר התוכנית שבה הקרקע נכללת מאושרת באופן סופי ומלא. זאת אומרת שכל עוד התוכנית המפורטת עדיין בהכנה, הקרקע מסווגת כקרקע חקלאית והייעוד שמוצע עבורה עדיין לא בתוקף (כלומר שאי אפשר לבנות עליה). רק כאשר התוכנית מאושרת באופן סופי אז ייעוד הקרקע משתנה והיא הופכת להיות מופשרת (זמינה לבנייה) כך שניתן לבנות עליה את הנכס שהתוכנית מתירה להקים. כל זמן שהקרקע עדיין מסווגת כקרקע חקלאית השימוש החוקי המותר בקרקע הוא חקלאי בלבד.
למה ייעוד קרקע הוא הדבר הכי חשוב בהשקעה בקרקע?
ייעוד קרקע חשוב משום ששווי הקרקע נקבע בהתאם למה שניתן לבנות עליה. ולכן, ככל שהנכס העתידי שצפוי להיבנות על קרקע מסוימת שווה יותר, כך השווי שלה עולה גם כקרקע חקלאית. למשל, קרקע שניתן לבנות עליה בניין בן עשר קומות שווה יותר מקרקע באותו המיקום, שניתן לבנות עליה בית פרטי בודד, ובטח שיותר מכזו המיועדת לפארק ציבורי. זאת אומרת, שאם אתם מעוניינים לרכוש קרקע חקלאית להשקעה חשוב שתבדקו את ייעוד הקרקע (ממש עוד מעט אני גם אסביר איך) – כך תוכלו להעריך מהו השווי הסופי שלה כקרקע זמינה לבניה ותקבלו ודאות שההשקעה הולכת להיות משתלמת.
עכשיו שברור לכם מהו ייעוד קרקע וכיצד הוא משפיע על השווי שלה, אתם יכולים להבין מדוע עבור משקיעים שמחפשים להגדיל את ההון העצמי באמצעות השקעה בקרקע – יעוד הקרקע הוא אלמנט חשוב ביותר. אבל ייעוד קרקע חשוב לא פחות עבור משקיעים שמעוניינים לרכוש קרקע חקלאית במטרה להגיע לדירה בעלות נמוכה ממחיר השוק, בדיוק כמו רוני שהצגתי לכם קודם, שאמנם חלם על דירה בתוכנית של ח/500 אבל הסיכוי שלו להגשים את החלום שואף לאפס כי מסתבר שהקרקע שהוא רכש בכלל מיועדת להיות פארק ציבורי וניתן היה למנוע את זה.
סוגי ייעוד קרקע
כדי לבצע השקעה בטוחה בקרקע תמיד עדיף להשקיע בקרקעות חקלאיות שנכללות בתוכנית (זאת אומרת שהן אושרו בתוכנית מתאר) ושניתן לדעת לאיזה שימוש הגורם התכנוני מייעד אותן. כאמור, תוכנית מתאר היא בעצם התוכנית הכללית שמגדירה את השטח שיעבור פיתוח, והיא גם מחלקת את השטח לפי ייעודי קרקע שונים, אותם ניתן לראות בטבלת יעודי קרקע. אלו הם ייעודי הקרקע הנפוצים ביותר:
1. קרקע בייעוד מגורים
קרקע למגורים היא קרקע שמכוח תב"ע מיועדת לבנייה של יחידות דיור למגורים. כאשר קרקע מיועדת למגורים נקבע עבורה גם סוג יחידות הדיור שניתן יהיה לבנות עליה, בהתאם למתאר הסביבתי שבו היא נמצאת, כאשר קרקע בייעוד מגורים יכולה לאפשר בנייה צמודת קרקע (בית פרטי) או בנייה רוויה. בתוכנית המתאר קרקע בייעוד מגורים מסומנת כ- קרקע צהובה או כ- קרקע כתומה.
2. קרקע בייעוד מסחר/תעסוקה
קרקע למסחר ותעסוקה היא קרקע המיועדת להקמה של בנייני משרדים, קניונים, מרכזי קניות או חנויות. בתוכנית המתאר קרקע מסחרית מסומנת כ- קרקע סגולה.
3. קרקע בייעוד תיירות
קרקע בייעוד תיירות היא קרקע המיועדת להקמה של בתי מלון, צימרים ובתי הארחה. בתוכנית המתאר קרקע בייעוד תיירות מסומנת כ- קרקע אפורה.
4. קרקע בייעוד עירוב שימושים
קרקע בייעוד עירוב שימושים היא למעשה קרקע המשלבת בנייה של יותר משימוש אחד באותה התוכנית או אפילו באותו הבניין. למשל, קרקע המיועדת למגורים ולמוקדי מסחר ותעסוקה או קרקע המיועדת למסחר ותעסוקה ולמוסדות ציבור.
במסגרת תהליך האיחוד והחלוקה של תוכנית הכוללת קרקע בייעוד עירוב שימושים, נקבע שווי לכל אחד מהייעודים (למשל שווי מגורים ושווי מסחר) ובעלי הקרקע מקבלים הקצאת זכויות לפי השווי שנקבע להם באחד מהייעודים או בשניהם. בתוכנית המתאר קרקע בייעוד עירוב שימושים מסומנת בפסים בצבע הייעודים שנקבעו לה.
5. קרקע בייעוד למוסדות ציבור
קרקע בייעוד מוסדות ציבור היא קרקע המיועדת להקמת מבנים המשמשים לצורכי מתן שירותים ציבוריים, למשל: בתי חולים, משרדי ממשלה, אקדמיות ואוניברסיטאות, מוסדות תפילה ודת, גני ילדים, בתי ספר, מרכזים קהילתיים ועוד. בתוכנית המתאר קרקע בייעוד מוסדות ציבור מסומנת כ- קרקע חומה.
6. קרקע בייעוד תחבורה
קרקע בייעוד תחבורה היא קרקע המיועדת לשמש למטרות דרך, כביש או מדרכה ציבורית. בתוכנית המתאר קרקע בייעוד תחבורה מסומנת כ- קרקע אדומה.
7. קרקע בייעוד תחבורה
קרקע בייעוד שצ"פ היא קרקע המיועדת לשימוש הציבור כולו כגון: פארק עירוני, כיכרות, שבילי הולכי רגל, מתקני ספורט, מגרשים ושדרות. בתוכנית המתאר קרקע בייעוד תחבורה מסומנת כ- קרקע ירוקה.
באילו ייעודי קרקע כדאי להשקיע ומאילו להימנע
אם תשאלו אותי, רכישת קרקע חקלאית להשקעה היא החלטה מצוינת.
בשנים האחרונות יצא לי להוביל מספר פרויקטים לבניה עם התמקדות בקרקעות בייעוד מגורים. למשל הובלנו בנייה של 4 בנייני מגורים במתחם מרקוביץ' שבשכונת המאה ברעננה, בנייה רווייה בשכונות החדשות במערב קרית אתא ובמערב כפר יונה ובניה רוויה במתחם עירוב שימושים בקדימה צורן.
אבל כדי לוודא שאתם עושים השקעה בקרקע בצורה נכונה מומלץ לוודא שהקרקע היא בייעוד לבנייה, בדגש על קרקעות שהייעוד שלהן מתיר בנייה של נכס מניב כגון נדל"ן למגורים או נדל"ן מסחרי.
לכן, ככל שמדובר במשקיעים פרטיים, ההשקעה הכדאית ביותר תהיה:
- קניית קרקע למגורים
- קניית קרקע בייעוד מסחר ותעסוקה
- קניית קרקע בייעוד עירוב שימושים
לעומת זאת, ישנן קרקעות שאני פחות ממליץ עליהן להשקעה משום שלאחר תהליך איחוד וחלוקה תחול עליהן הפקעה ולכן הן יקנו זכויות חלקיות בלבד בתוכנית או יזכו את בעליהן בפיצוי, אם בכלל.
לכן, ככל שמדובר במשקיעים פרטיים, לא כדאי להשקיע בקרקעות הבאות:
- קרקע בייעוד שצ"פ
- קרקע בייעוד מוסדות ציבור
- קרקע בייעוד שמורות טבע
- קרקע בייעוד תחבורה
אבל יש לי הערה חשובה. בהרבה מקומות קראתי על אנשים שמזהירים מרכישה של קרקעות בייעוד שצ"פ או באחד מסוגי ייעוד הקרקע האחרים שהצגתי למעלה משום שהן לא מקנות זכויות לבנייה. אני מרגיש חובה לציין שמדובר בשטות מוחלטת שכל מי שאומר אותה לא מבין בכלל איך עובד תהליך איחוד וחלוקה ולא יודע כיצד מחשבים שווי נכנס ושווי יוצא של קרקע בתוכנית.
אבל אם זה המצב, אז למה גם אני פחות ממליץ להשקיע בייעודי הקרקע האלה? הסיבה היא לא שהן לא מקנות שום זכויות לבניה, אלא שהן מקנות זכויות חלקיות בתוכנית (למעט ייעוד שצ"פ שמזכה בפיצוי על הפקעה). המשמעות היא שכדי להיות זכאים לזכות לדירה למשל נצטרך שטח הרבה יותר גדול מאשר אם נקנה קרקע בייעוד מגורים. לכן, לכל קרקע יש מחיר ואתם יודעים כבר שהוא צריך להיות ריאלי בהתאם לייעוד הקרקע. אז כדי שתוכלו לדעת כמה חלקת קרקע שווה, הגיע הזמן לדבר על הדרך לזהות ייעוד קרקע בתוכנית.
פוטנציאל התשואה של קרקע חקלאית לפי הייעוד שלה
מחיר הקרקע נקבע בהתאם לייעוד שלה – את זה כבר אמרנו. אבל כדי להמחיש לכם עד כמה ייעוד קרקע הוא משמעותי, אני רוצה להציג לכם את פונטציאל השווי של קרקעות חקלאיות בסיום תהליך ההפשרה לפי סוגי ייעוד הקרקע הקיימים:
| סוגי ייעוד קרקע | שווי קרקע חקלאית בגודל 100 מ"ר ביום אישור תוכנית המתאר | תשואה בסיום תהליך ההפשרה (6 שנים) |
|---|---|---|
| קרקע בייעוד מגורים | 200-400 אלף ש"ח | 400%-800% |
| קרקע בייעוד מסחר ותעסוקה | 100-350 אלף ש"ח | 200%-300% |
| קרקע בייעוד עירוב שימושים | 150-400 אלף ש"ח (תלוי שימוש) | 200%-800% |
| קרקע בייעוד מוסדות ציבור | 25-100 אלף ש"ח | 50%-100% |
| קרקע בייעוד תחבורה | 10-80 אלף ש"ח | 50%-100% |
| קרקע בייעוד שצ"פ | 10-80 אלף ש"ח | 50%-100% |
* המספרים מתייחסים לשווי קרקע חקלאית באזורי ביקוש, בהנחה ש- 100 מ"ר קרקע מקנים זכות ליחידת מגורים/משרדים/מסחר. פוטנציאל התשואה מתייחס לשווי הקרקע בלבד, לא כולל היטל השבחה.
כאשר אתם בוחנים קרקע להשקעה, תמיד חשוב להסתכל על סוגי ייעוד קרקע בצורה רחבה ובהתאם למיקום התוכנית והסביבה הכללית שלה. קרקע בייעוד מגורים נחשבת לקרקע עם פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר וזה בא לידי ביטוי גם בטבלאות איזון של מתחמים בעירוב שימושים, כאשר השווי היוצא של מגרשי מגורים גדול פי כמה מהשווי היוצא של מגרשים בייעוד מסחר ו/או תעסוקה.
אבל חשוב לי לתת סייג אחד קטן ולהדגיש שיש מרכיב נוסף שמשפיע על שווי של קרקע חקלאית והוא כמובן מיקום, כשברור שקרקע בייעוד מסחר ותעסוקה בתל אביב היא בעלת פוטנציאל פי כמה יותר גבוה מקרקע בייעוד מגורים בפריפריה. אני התייחסתי לסוגי ייעוד קרקע קרקעות באופן כללי ללא התחשבות במיקום.
מהן הטעויות הנפוצות ביותר בבדיקת יעוד קרקע
בחזרה לשיחה שלי עם רוני.
רוני רכש קרקע להשקעה בחולון בתוכנית המגורים החדשה ח/500 מאחת מחברות הסחר (לא חשוב שמות, אני לא בא לעשות שיימינג). בשיחה שלנו רוני ציין כי נאמר לו במפורש שמדובר בתוכנית למגורים. עוד הובטח לו שהקרקע נמצאת בסמוך לשכונת המגורים שבקרבת פארק פרס שכבר הופשרה לבנייה ולכן זה ברור שהקרקע שנכללת בתוכנית ח/500 תופשר גם היא למגורים בעתיד הקרוב.
העניין הוא שכל הדברים שנאמרו לרוני הם נכונים במאה אחוז. אבל הבעיה העיקרית היא שהמסקנות שאליהן רצו להוביל את רוני באמצעות ההסברים האלו הן טעות גדולה שמטרתה להסוות את המציאות האמיתית של ייעוד הקרקע.
אז כדי שתוכלו להמנע מהטעויות שגורמות למשקיעים ליפול עם השקעה בקרקע, הנה רשימה קצרה של טעויות נפוצות ואיך להימנע מהן:
1. רכישת קרקע בייעוד לא נכון
הטעות הנפוצה ביותר היא לרכוש קרקע מבלי לבדוק את הייעוד שלה. משקיעים רבים נוטים להסתמך על הבטחות של משווקי קרקעות, מתווכים או יועצי קרקעות למיניהם בדיוק כמו שקרה לרוני ולצערי הרב הם מתבדים לאחר כמה שנים שהתוכנית מאושרת אבל הזכויות שהם מקבלים בה לבניה הן אפסיות. חלק מההבטחות הנפוצות ביותר שבהן נתקלתי לאורך השנים הן ש:
- "הקרקע צמודת דופן למתחם שעבר הפשרה"
- "התוכנית מיועדת למגורים ולכן הקרקע תעניק זכות לדירה"
- "הקרקע נכנסה לתוכנית במלואה ובגלל זה היא מעניקה זכויות מלאות"
כל המשפטים האלה הם בגדר הבטחות שווא.
לצערי הרב זהו הסיכון העיקרי ברכישת קרקע מחברות סחר או מתווכים.
בסופו של יום לא משנה ממי אתם רוכשים את הקרקע – אין תחליף לבדיקת ייעוד קרקע בתוכניות באופן עצמאי. ממש עוד רגע אני גם אסביר איך.
2. רכישת קרקע במחיר שמשקף את השווי העתידי שלה
פעם ישבתי עם עו"ד מוכר בתחום הנדל"ן בארץ והוא אמר לי משפט: "אף פעם לא פגשתי מישהו שהפסיד על דירה ובדיוק בגלל זה אני מבטיח לך שאתה גם בחיים לא תפסיד על קרקע – אם רק תקנה אותה במחיר הנכון".
העניין הוא כזה, כדי למכור קרקעות במחיר גבוה ולייצר מהן רווח, הרבה פעמים חברות סחר ומתווכים מקפיצים את המחיר בטענה שמדובר בקרקעות עם ייעוד למגורים. אבל כפי שהסברתי בתחילת המאמר, גם אם קרקע אושרה בתוכנית מתאר כקרקע המיועדת למגורים היא עדיין קרקע חקלאית, ומשום כך היא צריכה להיות מתומחרת כמו קרקע חקלאית. אם הקרקע תאושר רק בעוד 10 שנים למגורים – אין שום סיבה שתשלמו על כך עכשיו.
3. להסתמך על ייעוד הקרקע כעובדה מוגמרת
סוגיה חשובה היא מעמד הקרקע. משקיעי קרקעות נוטים לחשוב שאם קרקע אושרה בתוכנית מתאר הייעוד שלה נקבע באופן סופי. האמת היא שראיתי קרקעות שאושרו כבר ב- 3 תוכניות מתאר שונות ועדיין לא החלה העבודה על התוכנית המפורטת עבורן. מתוכנית לתוכנית ייעודי הקרקע משתנים וכך גם רמת הצפיפות, ויש לכך השפעה מהותית על שווי הקרקע. לכן, אנחנו בדרך הקרקע עוסקים אך ורק בקרקעות שהחלה עבורן העבודה על תוכנית מפורטת. אנחנו עומדים בקשר עם וועדות התכנון לאורך כל שלבי התכנון של הקרקע וכך אנחנו יודעים לזהות את הקרקעות עם הפוטנציאל הגבוה ביותר להפשרה.
4. לא לקרוא תקן 22
אחת המתנות הגדולות ביותר שנתנה הרשות להגנת הצרכן למשקיעים היא תקן 22. ובכל זאת, רוב המשקיעים בכלל לא טורחים לקרוא אותו, ואלו שכן לא יודעים מה הם קרואים. תקן 22 מורכב משני חלקים: החלק הראשון עובדתי והחלק השני ספקולטיבי. החלק העובדתי מציג את מצב הקרקע האמיתי ולכן הוא הכי חשוב עבורכם. מדובר בסקירה שמאית אמיתית של מצב הקרקע הנוכחי – מה אתם צריכים יותר מזה?
ולגבי החלק השני שקראתי לו ספקולטיבי, הכוונה בספקולטיבי היא שהוא מבוסס על הנחות עתידיות ושמשום מה הרבה חברות סחר משתמשות בו כדי להעיד על מצב הקרקע העכשווי. דוגמה שראיתי ממש לאחרונה היא בתוכנית של "דירה להשכיר" בכפר סבא. המחירים שם קפצו בצורה לא פרופורציונלית רק משום שהשמאי כתב בחלק הספקולטיבי שהקרקע נכנסה לדיונים בותמ"ל. האם לשמאי יש מושג מה הולך להיות בדיונים בותמ"ל? האם הוא מתייחס למידת הודאות שהקרקע תיכנס באופן מלא בייעוד מגורים בותמ"ל? התשובה היא כמובן לא, ולכן הקרקע אמנם שווה המון כסף (גילוי נאות, החברה שלנו גם מושקעת במתחם פשוט כי זו הולכת להיות תוכנית הדגל של אזור השרון בשנים הקרובות), אבל לא 4,500 ש"ח למ"ר.
איך מזהים ייעוד קרקע
בדיקת יעוד קרקע בתוכניות
בדיקת יעוד קרקע היא תהליך פשוט שמאפשר לזהות ייעודי קרקע בהוראות ובתשריט הבינוי של התוכנית שחלה עליה, בין אם מדובר בתוכנית מתאר מקומית, תוכנית מפורטת או תוכנית מתאר מחוזית. באופן כללי, בדיקת יעוד קרקע ניתן לבצע באופן עצמאי או בסיוע של איש מקצוע – דבר שעליו אני ממליץ ככל שמטרת הבדיקה היא בחינת קרקע להשקעה.
בדיקת יעוד קרקע ניתן לבצע באופן הבא:
1. בדיקה בתוכנית המתאר המקומית
כל תוכנית מתאר מקומית כוללת מרחב תכנון שעליו היא חלה (קו כחול). המשמעות היא שתוכנית המתאר מחלקת את הגושים והחלקות שנכללות בה לייעודי קרקע מוגדרים. את החלוקה ניתן למצוא בוקבץ הוראות התוכנית ובתשריט מרחב התכנון. כאשר תוכנית המתאר מאושרת באופן סופי, ניתן לראות בכך הצהרה של הגורם המתכנן לגבי ייעוד הקרקע המוצע. למשל, אם קרקע מסומנת בצבע סגול, תוכנית המתאר מייעדת אותה למסחר ותעסוקה. מנגד, אם קרקע מסומנת בצהוב, כמו הקרקע שבתמונה, אז סימן שהיא מיועדת למגורים.
2. בדיקת יעודי קרקע בתוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ)
במידה והקרקע איננה מאושרת באופן סופי בתוכנית מתאר מקומית, סימן שאין כרגע תוכנית להפשיר את הקרקע לבניה או להכניס אותה כחלק מתוכנית. כמי שעוסק בתהליכי תכנון של מתחמים בשלבים מתקדמים אני רואה השקעה בקרקע שעדיין לא אושרה בתוכנית מתאר (קרקע ללא ייעוד) כהשקעה ברמת סיכון גבוהה וההמלצה שלי היא להימנע ממנה. אבל אם בכל זאת אתם רוצים לדעת מהו הפוטנציאל העתידי של הקרקע אתם יכולים לבצע בדיקת יעוד קרקע בתוכנית המתאר המחוזית.
למעשה, תוכנית המתאר המחוזית מגדירה את הגבולות של הרשויות המקומיות ואת הייעוד הכללי של קרקעות ברמה המחוזית. זאת אומרת שאם רשות מקומית רוצה לאשר קרקע חקלאית להפשרה, הקרקע צריכה להיכלל בתוך מרחב התכנון שלה. בעוד שיש ערים כמו בני ברק ובת ים שכמעט ומיצו את מלוא גבול שטח התכנון שלהן, יש ערים רבות שעוד יכולות להתרחב ולאשר הפשרה של קרקעות חקלאיות לבניה, כמו למשל העיר רעננה שמקדמת את הפשרת הקרקע בתוכנית מערב רעננה (רע/3000), הנחשבת לתוכנית היוקרתית ביותר באזור השרון, כפי שתראו בתמונה למטה.
אם תוכנית המתאר המחוזית מאפשרת לרשות המקומית להתרחב לתחום שבו נמצאת הקרקע שאתם רוצים לרכוש להשקעה (או הקרקע שירשתם), אז ייתכן כי בעתיד (גם אם המאוד רחוק) הקרקע שלכם תופשר לבניה. בעניין הזה, חשוב לי להבהיר שזה שקרקע צבועה בתוכנית מתאר מחוזית בצבע צהוב לא אומר שהיא מיועדת למגורים – זה רק אומר שהיא בתוך מרחב התכנון העירוני!
כלים לזיהוי ייעוד קרקע
עכשיו בואו נהיה כנים.
אם אתם לא עוסקים בתכנון מתחמים והדבר היחיד שמעניין אתכם זה לבדוק את ייעוד הקרקע כדי לדעת שאתם רוכשים קרקע עם פוטנציאל עליית ערך אמיתי, אז אין שום סיבה שתתחילו לנבור בקובץ הוראות התוכנית (למרות שאנחנו כן ממליצים!). ואם זה המצב, אז כדאי שתדעו שכשאנחנו רוצים לבדוק סוגי ייעוד קרקע של גושים וחלקות ולבצע סקירה מהירה כמו זו שביקש ממני רוני לבצע, אנחנו פשוט נעזרים בכלי תכנון קיימים.
לאורך השנים רשויות התכנון פיתחו מספר כלים שבהם ניתן לפתוח תשריטים של תוכניות מתאר ותוכניות מפורטות ולראות את ייעודי הקרקע על גבי מפה, באופן שמאפשר להבין בדיוק כיצד יראה המתחם המתוכנן. זו הדרך הנוחה ביותר ולחפש את הגוש והחלקה הרלוונטים שאתם רוצים לבדוק בצורה ממוקדת ולראות את הייעוד לפי צבע.
הכלים הנפוצים ביותר, שבהם גם אנחנו משתמשים כוללים, בין היתר:
1. – אתר המפות הממשלתי Govmap
הוא אתר המפות הרשמי של מדינת ישראל. כשאנחנו רוצים לבחון ייעודי קרקע אנחנו ניגשים קודם כל ל- Govmap משום שהיא המערכת הכי קלה לניווט בין גושים וחלקות (ככל שאלו ידועים לכם) ולעריכה של נתונים. למעשה מדובר במפה שמושכת מידע ונתונים מאתרי הממשלה השונים ומציגה אותו בתצורה של מפה. על גבי המפה אפשר לבצע מניפולציות של נתונים, לבצע מדידות, לנתח גבהים ולקבל מידע על תוכניות מתאר ותוכניות מפורטות. היתרון של מערכת Govmap הוא שהיא מרכזת מידע מכל אתרי הממשלה (ולא רק ממינהל התכנון) מה שמאפשר לבחור בה אלמנטים ספציפיים שבהם אתם רוצים להתמקד כגון: גני ילדים, בתי ספר, תחנות אוטובוס ומזג אוויר. כל זה הופך את מערכת Govmap לכלי הטוב ביותר להערכת שווי קרקע בהתאם לסביבה שבה היא ממוקמת.
2. Xplan – מערכת מינהל התכנון לאיתור תוכניות
Xplan היא מערכת לאיתור תוכניות של מינהל התכנון שמאפשרת לראות על גבי מפה את הוראות כלל התוכניות במדינה ברמה הארצית, המחוזית והמקומית. מה שמיוחד במערכת Xplan הוא שהיא כוללת את כל התוכניות ולכן היא לבדה מספיקה כדי לקבל את כל המידע שאתם צריכים על ייעודי קרקע בתוכניות המתאר והתוכניות המפורטות. בנוסף, בגלל שהמערכת מציגה את התוכנית העדכנית ביותר, בגלילה מהירה על המפה תוכלו כבר לזהות איזו תוכנית נמצאת בשלבי תכנון מתארי ועבור איזו תוכנית כבר הופקדה תוכנית מפורטת. זאת אומרת שאם אתם לא סגורים על גוש וחלקה ספציפיים או שאתם רק רוצים לראות היכן מקודמות תוכניות (ובאיזה שלב תכנוני) באופן מהיר אז Xplan הוא הכלי שאתם צריכים.
3. GIS – מערכת מידע גיאוגרפי עירונית
GIS היא מערכת מידע עירונית שמרכזת את המידע על כל תוכניות המתאר והתוכניות המפורטת ברמת הרשות המקומית. למעשה, לכל גוף תכנוני ברמה הנמוכה (רשות מקומית או גוף תכנוני ממשלתי) ישנה מערכת GIS משלה. היתרון של מערכת GIS הוא שהיא מאפשרת לקבל מידע לא רק על תוכניות, אלא גם על מגרשים ספציפיים, כך שניתן לראות בה סטטוס של בקשות להיתרי ומכל מידע אחר שזמין ברמת הרשות המקומית. מסיבה זו, GIS היא מערכת שמועדפת על ידי חברות ומשקיעי נדל"ן העוסקים בהתחדשות עירונית, אך היא בהחלט מתאימה גם למטרת בדיקת יעוד קרקע.
סיכום
ייעוד קרקע הוא המרכיב החשוב ביותר בקביעת שווי של קרקע חקלאית, משום שהוא מגדיר מהו הנכס שניתן יהיה לבנות עליה (אם בכלל). בדיקה של ייעוד קרקע היא הכרחית כדי לדעת כיצד להעריך את השווי שלה ולהבין מהו פוטנציאל ההשבחה שלה.
מבין כל סוגי ייעודי הקרקע הקיימים, קרקע בייעוד מגורים נחשבת לקרקע עם פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר ומשום כך היא גם המבוקשת ביותר על ידי משקיעים. יחד עם זאת, פעמים רבות משווקי קרקעות, חברות סחר ומתווכים מנצלים לטובתם את פערי הידע ומשתמשים בסיסמאות שמטרתן להקפיץ את מחיר הקרקע ללא תלות בייעוד שלה. דווקא משום כך, ההמצלה שלי היא להשקיע בקרקע אך ורק עם חברה לניהול תכנוני שלמעשה אמונה על קידום התוכנית למגורים ומובילה את תהליך השבחת הקרקע כולו עד למפתח.
בנוסף, חשוב שתזכרו שלפני בחירת קרקע להשקעה תמיד חייב לבצע בדיקת של ייעוד קרקע ולוודא שמה שמציעים לכם עומד במבחן המציאות. בדיקה כזו ניתן לבצע באופן עצמאי באמצעות הכלים שהצגנו במאמר או באמצעות עיון בהוראות תוכניות המתאר והתוכניות המפורטות. בדיקה כזו תאפשר לכם ודאות שהקרקע שאתם רוכשים היא בעלת פוטנציאל השבחה וכך תוכלו להשקיע בראש שקט.
המאמר נכתב על ידי עו"ד אביעד מרקוביץ מחברת דרך הקרקע, המתמחה בניהול תהליכים תכנוניים להפשרת קרקעות חקלאיות, ניהול הסכמי שיתוף וליווי מתחמים לבניית מגורים.
