אם אתם בעלי קרקע פרטית, בוודאי נתקלתם במונח "עסקת קומבינציה", אך לא בטוח שלגמרי הבנתם מה זה עסקת קומבינציה. בתעשיית הנדל"ן עסקת החליפין המכונה "עסקת קומבינציה" היא פרקטיקה נפוצה בקרב בעלי קרקעות, יזמי נדל"ן וקבלנים. בגדול, עסקאות קומבינציה הן מנגנון כלכלי שמטרתו לחסוך בעלויות ולהביא למיקסום רווחים עבור בעלי הזכויות במקרקעין והקבלנים כאחד, אך אם הן לא מבוצעות נכון אפשר להפסיד עליהן הרבה מאוד כסף, בין אם על ידי הערכת שווי המקרקעין בחסר או בתשלום היטל השבחה מופקע. המדריך הזה יסביר לכם מהי עסקת קומבינציה ומהם הדברים שאתם חייבים לשים לב אליהם כדי לבצע אותה נכון.
מהי עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה היא עסקת מכר שבה בעלי קרקע מקצים חלק מהשטח שבבעלותם לקבלן בתמורה לשירותי בנייה של נכסי נדל"ן על חלק הקרקע שנותר בבעלותם (כלומר, בעל הקרקע נותן אחזו מסויים מהשטח ובתמורה הקבלן ייבנה עבורו נכס בשטח הנותר). היתרון בעסקת קומבינציה הוא שהיא מאפשרת לבעל הקרקע להחליף חלק מהקרקע שבבעלותו עם הקבלן ולקבל בתמורה נכס בנוי מבלי שעליו לשלם על שירותי הבנייה של המקרקעין. כלומר בעל הקרקע לא צריך להביא כסף מהבית או לקחת משכנתא כדי לבנות נכס.
מדוע כדאי לעשות עסקת קומבינציה
בד"כ עסקת קומבינציה היא פתרון משתלם הן לבעל הקרקע והן לקבלן משום שהיא מאפשרת לבעלי הקרקע לייצר לעצמם נכנס נדל"ן כמו דירה או נכס מסחרי מבלי לשאת בעלויות הבנייה, בעוד הקבלן חוסך בעלויות רכישת הקרקע בשלב שבו ניתן להוציא היתרי בנייה מכוח תוכנית מפורטת מאושרת.
כיצד נקבע יחס קומבינציה בין בעל הקרקע לקבלן
יחס קומבינציה מגדיר את שיעור הזכויות במקרקעין שעל בעל הקרקע להעביר לקבלן בתמורה לשירותי הבנייה והוא מושפע בעיקר משווי הקרקע. כלומר, ככל ששווי הקרקע גבוה יותר כך בעל הקרקע זכאי ליחס קומבינציה גבוה יותר. יחס הקומבינציה מגדיר למעשה הן את שיעור הזכויות בקרקע שיועברו ליזם והן את הזכויות (כמו למשל מספר יחידות הדיור) שיקבל בעל הקרקע בתמורה.
למשל, אם בעל קרקע מחזיק במגרש שבו יש זכויות לבניית עשר דירות, אזי שבעסקת קומבינציה, הוא יכול לקבל 3-5 דירות מתוך הבניין המוגמר (תלוי בשווי הקרקע בזמן העסקה), בעוד הקבלן ימכור את הדירות הנותרות ויזכה ברווח מהפרויקט.
דוגמא לעסקת קומבינציה
עסקת קומבינציה לדוגמא היא מצב שבעל קרקע מחזיק במגרש שבו יש זכויות לבניית מאה דירות ויחס הקומבינציה שהוגדר בהסכם הוא 30%, אזי שהקבלן יבנה עבור בעל הקרקע 30 דירות וישמור לעצמו 70 דירות מתוך הבניין המוגמר. כאמור, יחס קומבינציה יכול להשתנות ממקרה למקרה בעיקר בהתאם לשווי הקרקע בזמן העסקה. למשל, בשנת 2020 נחתם הסכם בין חברת "דרך הקרקע" לחברת "קידר מבנים" לפיו בעלי הקרקע במתחם מרקוביץ' בשכונת המאה ברעננה ימסרו כ- 50% מהחזקתם בקרקע לחברת קידר בתמורה לשירותי בנייה. סה"כ נבנו בפרויקט 135 יח"ד.
רוצה להשקיע בטוח? תתחיל בלגלות את רשימת הקרקעות שעברו בדיקת נאותות ומסומנות על ידי מומחים
עסקאות קומבינציה בנדל"ן
אז מתי נבצע עסקת קומבינציה בנדל"ן? בגדול, עסקאות קומבינציה בנדל"ן מתאימות בעיקר למצבים שבהם לבעל הקרקע ישנן זכויות לבנייה של יותר מיחידה אחת אך אין לו את היכולת הפיננסית לממן בעצמו את שירותי הבנייה שלה. עבור הקבלן מדובר בעסקה משתלמת מאחר והיא מאפשרת לו לרכוש קרקע שכבר ניתן להוציא עבורה היתר לבנייה מכוח תוכנית מפורטת מבלי שהיא סיימה למצות את פוטנציאל עליית הערך שלה וללא השקעה ראשונית כבדה.
מבחינה משפטית, עסקת קומבינציה עם קבלן עשויה לכלול הסכמים מורכבים המתייחסים לסוגיית תשלום היטל ההשבחה, איכות הבנייה (סטנדרט גמר), לוחות הזמנים המשוערים ומנגנוני פיצוי מוסכמים. לכן, עסקת קומבינציה דורשת תכנון מדוקדק שיבטיח שכל צד בהסכם יקבל את התמורה המוסכמת בצורה הוגנת שאינה חושפת אותו לכשלים עתידיים ושמספקת לו ערך אמיתי. כפי שאמר המשקיע האגדי וורן באפט, "מחיר הוא מה שאתה משלם, ערך הוא מה שאתה מקבל".
סוגי עסקאות קומבינציה במקרקעין
באופן כללי, קשה למצוא עסקאות קומבינציה שזהות לחלוטין בהרכבן, אך יש מאפיינים דומים שמגדירים אותן. בגדול, סוגי עסקאות קומבינציה במקרקעין נבדלים הן ביחס לסוג עסקת המכר והן ביחס לתמורה המוענקת לבעל הקרקע, כאשר הסוג הנפוץ ביותר של עסקת קומבינציה הוא עסקת קומבינציה אחוזים. נהוג להבחין בין שני סוגי עסקאות קומבינציה במקרקעין:
עסקת קומבינציה אחוזים
עסקת קומבינציה אחוזים או עסקת קומבינציה חלקית, היא עסקת קומבינציה במקרקעין שבמסגרתה בעל הקרקע מעביר לקבלן אחוזים מוסכמים מראש מבעלותו על המגרש בתמורה לשירותי בנייה. שיעור הזכויות שיועברו לקבלן במסגרת עסקה זו נקרא יחס הקומבינציה או אחוז קומבינציה. למעשה, עסקת קומבינציה אחוזים היא המודל הנפוץ ביותר לעסקת קומבינציה (קומבינציה קלאסית) ובמסגרתה כל צד אחראי על תשלום היטל ההשבחה עבור חלק הקרקע שבבעלותו.
עסקת קומבינציה נטו
עסקת קומבינציה נטו או עסקת קומבינציה מלאה היא עסקת קומבינציה בנדל"ן שבמסגרתה בעל הקרקע מעביר לקבלן בעלות מלאה על כל רכיב הקרקע שברשותו בתמורה לבעלות מסוימת על הנכס העתידי שייבנה. בעסקה כזו, התמורה לבעל הקרקע מוגדרת עוד לפני הוצאת היתר הבנייה ולכן, הסיכון כולו מוטל על הקבלן שנושא באחריות לתשלום היטל ההשבחה במלואו ואף מתחייב לספק לבעל הקרקע תמורה מסוימת מבלי שישנה ודאות אילו זכויות בנייה יאושרו במסגרת היתר הבנייה. עסקת קומבינציה נטו היא פרקטיקה יחסית נדירה שנהוגה בד"כ ביחס לנדל"ן מסחרי.
כמה זמן יכולה לקחת עסקת קומבינציה
עסקת קומבינציה היא עסקה ארוכת טווח שמימושה יכול לקחת מספר שנים. בשונה מעסקת מכר, שבה הבעלות על הקרקע עוברת באופן מידי לרוכש, ההוצאה לפועל של עסקאות קומבינציה איננה מידית והיא תלויה בחלק גדול מהמקרים בהוצאת היתר בנייה ואף באישור תוכניות (אם ישנה תוכנית להגדלת זכויות או שינוי ייעוד). כלומר, משך הזמן שלוקחת עסקת קומבינציה במקרקעין הוא פועל יוצא של הזמן שעבר ממועד החתימה על ההסכם ועד למועד הוצאת היתר הבנייה, שבו תיעשה חלוקת היחידות בין בעל הקרקע לבין הקבלן.
על אף שישנן עסקאות קומבינציה מהירות, כמו למשל עסקת קומבינציה עם קבלן שביצעה חברת דרך הקרקע לבניית 30 יח"ד במזרח ראשל"צ (שיצאה לפועל בתוך 12 חודשים), מאחר שמדובר בתהליכים שלוקחים זמן לא מן הנמנע שביצוע בפועל של עסקת קומבינציה יקח אף 5 שנים. בזמן שעובר ערך הקרקע ממשיך לעלות מה שמגדיל את היטל ההשבחה שעל בעלי הקרקע לשלם במעמד הוצאת היתר הבנייה. בד"כ, ככל שמשך הזמן המשוער לביצוע עסקת הקומבינציה ארוך יותר (בשל מרוכבות הוצאת ההיתר), יחס הקומבינציה יהיה נמוך יותר (לטובת הקבלן).
יתרונות וחסרונות בעסקאות קומבינציה
כאמור, עסקאות קומבינציה בנדל"ן הן פרקטיקה חסכונית ומשתלמת עבור בעל הקרקע והקבלן כאחד אך בשל מורכבותן, לצד היתרונות המהותיים שלהן יש גם מספר חסרונות מובנים.
יתרונות של עסקת קומבינציה
היתרונות של עסקת קומבינציה הם רבים ונעים מחיסכון משמעותי בעלויות ועד מקסום פוטנציאל נכס המקרקעין:
- חיסכון בעלויות:
בעל הקרקע אמנם מוסר חלק מהקרקע שבבעלותו אך הוא אינו נדרש להשקיע הון עצמי כדי לממן את הבנייה. במקום זאת, הקבלן נושא בהוצאות הבנייה וכך, בעל הקרקע יכול ליהנות מנכס בנוי מבלי לקחת הלוואות או להתמודד עם סיכוני הבנייה. מנגד, עסקת קומבינציה מייצרת חסכון משמעותי גם לקבלן משום שהיא מאפשרת לו לחסוך בעלויות רכישת הקרקע, שכן טרם הונפק עבורה היתר לבנייה. - חלוקת סיכונים:
בעסקת קומבינציה, הסיכון מתחלק בין שני הצדדים. בעוד שבעל הקרקע מוסר חלק מהמגרש לקבלן, הוא אינו חשוף לעלויות או לסיכונים הקשורים לבנייה והוא משלם רק את חלקו היחסי על היטל ההשבחה. הקבלן מצידו, מייצר לעצמו עסקה מבטיחה שמימושה יצא אל הפועל רק כאשר יתקבל היתר לבנייה. בזמן שבין מועד החתימה על ההסכם ועד לקבלת ההיתר יכול הקבלן לדרוש לבצע שינויים בתוכנית ואף לפעול להעצמת זכויות הבנייה. - מקסום ערך הנכס:
לצד הפוטנציאל להגדלת זכויות הבנייה, עסקת קומבינציה מאפשרת לבעל הנכס להתמקח עם הקבלן על סטנדרט הבנייה של הנכס המוגמר ובכך לקבל הטבה משמעותית שתאפשר לו למקסם את פוטנציאל הנכס שיקבל. - גמישות:
עסקת קומבינציה היא הסכם גמיש שניתן להתאים באופן אישי לכל נכס ומצב תכנוני. כך למשל, יכולים בעל הקרקע והקבלן לשנות את יחסי הקומבינציה, להתאים את חלוקת המיסים והיטלי ההשבחה בניהם, לחלק את הנכסים בניהם בהתאם לייעודים השונים (למשל, בקרקע עם שימושים מעורבים בעל הקרקע יכול לקבל זכויות ליח"ד והקבלן יכול לשמור לעצמו את הנדל"ן המסחרי) ולייצר מנגנוני פיצוי משתנים ככל ומימוש העסקה מתעכב.
חסרונות של עסקת קומבינציה
לצד יתרונותיהן הרבים, עסקאות קומבינציה במקרקעין כוללות גם סיכונים מסוימים כגון עלייה בלתי מתוכננת של תשלומי המיסים הנובעים מהעסקה, עיכובים בהוצאת היתר הבנייה, עיכובי בנייה, חילוקי דעות בין הצדדים או בעיות משפטיות בלתי צפויות אחרות:
- זמן עד להוצאה לפועל:
עסקת קומבינציה במהותה אינה מוגבלת בזמן והיא אורכת זמן רב בהשוואה לעסקת מכר סטנדרטית. במקרים אלו, תנאי השוק יכולים להשתנות ויש לכך השפעה הן על הקבלן והן על בעל הקרקע. למשל, ייתכן שבעלי הקרקע חתמו על עסקאות אטרקטיביות אך לא שיערו שכעבור מספר שנים שווי הקרקע יאמיר בעשרות אחוזים ועמו גם היטלי ההשבחה אשר תדרוש הרשות המקומית. דוגמה נוספת היא שעד שבעל הקרקע יקבל את התמורה תנאי השוק ישתנו באופן מהותי לרעתו. מנגד, כל שינוי בשוק הנדל"ן יכול להביא את הקבלן למצב שבו הוא שילם יותר מדי על רכיב הקרקע במסגרת העסקה, לכאן או לכאן. לכן, עסקת קומבינציה מוצלחת חייבת להתייחס לסוגיית היטלי ההשבחה ולייצר מנגנוני פיצוי עבור שני הצדדים. - תלות בקבלן
הצלחת העסקה תלויה רבות באמינות וביכולת הביצוע של הקבלן. אם הקבלן אינו עומד בזמנים, נתקל בקשיים כלכליים או פושט רגל, בעל הקרקע עלול למצוא את עצמו במצב של חוסר ודאות או עיכובים משמעותיים.
- חלוקת רווחים לא מאוזנת
הסיבה העיקרית שבגינה בעלי קרקע ירצה לבצע עסקת קומבינציה היא קושי במימון עלויות הבנייה מכיסו. הסיטואציה כשלעצמה מקנה יתרון לקבלן שיכול לנצל את המו"מ לטובת שמטיבה עמו. ייתכנו מצבים שלאחר מעשה בעלי קרקע ירגישו שהחלוקה שקיבלו אינה הוגנת, בעיקר אם ערך הדירות שמקבל הקבלן גבוה משמעותית משווי החלק שהם קיבלו (למשל, הקבלן קיבל את דירות הגן והפנטהאוז והם את הדירות בקומות הנמוכות). - תלות ברשויות התכנון והבנייה:
בגדול, הסכם הקומבינציה נחתם לפני הוצאות היתר בנייה ולכן לכל עיכוב הוצאת ההיתר ישנה משמעות מכרעת על שווי העסקה וכדאיותה. בנוסף, ייתכנו מצבים שבהם היתר הבנייה שיתקבל יקטין את מספר יחידות הדיור שתכנן הקבלן לבנות והמשמעות היא הפסד גדול בערך העסקה.
רוצה להשקיע בטוח? תתחיל בלגלות את רשימת הקרקעות שעברו בדיקת נאותות ומסומנות על ידי מומחים
השלבים בביצוע עסקת קומבינציה – כיצד לבצע עסקת קומבינציה מוצלחת
כדי לבצע עסקת קומבינציה מוצלחת, לפי החתימה על עסקת קומבינציה עם בנדל"ן חשוב לתת דגש על מספר שלבים חשובים, שכל אחד מהם נועד למקסם את ערך העסקה ולמזער סיכונים:
- בדיקת נאותות הדדית:
לפני תחילת המשא ומתן, שני הצדדים מבצעים בדיקות מקדימות. שלב זה כולל:
- בדיקת תב"ע (תוכנית בניין עיר): הבנת זכויות הבנייה והתב"ע החלה על הקרקע.
- בדיקת זכויות בעל הקרקע: וידוא שהקרקע אכן בבעלות הצד המציע אותה, ושאין עליה שעבודים, עיקולים או סכסוכים משפטיים.
- שמאות קרקע: קביעת שווי הקרקע לצורך הערכת חלוקת התמורות בין הצדדים.
בעסקאות קומבינציה הנעשות במתחמים השייכים לחברת דרך הקרקע, הערכת שווי המקרקעין ובדיקת הנאותות מבוצעים על ידי שמאי מומחים, מהנדסי תכנון ומשרדי עו"ד מובילים, בשיתוף נציגי החברה כגון דויד טוכמאייר, יזם נדל"ן ומומחה בניהול נכסי מקרקעין.
- מו"מ מסחרי על ידי עו"ד מקרקעין מנוסה:
בשלב זה, עו"ד מומחים למקרקעין מטעם בעל הקרקע והקבלן מנהל מו"מ על תנאי העסקה, לוחות הזמנים והתמורות הראויות, ומגדירים את הנושאים הבאים:
- קביעת יחס הקומבינציה
- חלוקה מוגדרת של היחידות המוגמרות בין הצדדים
- מועדי הביצוע והשלמת הפרויקט
- אופן תשלום היטל ההשבחה ומס הרכישה
- התחייבויות הקבלן לכיסוי עלויות הבנייה
- מנגנוני פתרון סכסוכים
- תנאי ביטול או עיכוב
- ערבויות וביטחונות מצד הקבלן, להבטחת עמידתו בהתחייבויותיו
בעסקאות קומבינציה הנעשות במתחמים השייכים לחברת דרך הקרקע, מיוצגים בעלי הקרקע ע"י משרדי עו"ד הגדולים ביותר בתחום המקרקעין בישראל ובליווי של עו"ד מנוסה מטעם החברה, כגון עו"ד אלי מרקוביץ', לשעבר היועץ המשפטי לאיגוד בעלי הבתים בישראל.
- תכנון ובקשה לקבלת היתר בנייה:
הקבלן נדרש להגיש בקשה להיתרי בנייה ברשויות המקומיות. שלב זה מבוסס על תוכנית הבינוי שמבקש הקבלן ליישם והוא דורש תיאום עם אדריכלים, יועצים מקצועיים ואנשי תכנון. ככל שאנשי המקצוע מטעם הקבלן מנוסים יותר, כך פרק הזמן לקבלת היתר הבנייה מתקצר משמעותית. - ביצוע הבנייה:
לאחר קבלת היתרי הבנייה, הקבלן מתחיל בעבודות בשטח. במהלך שלב זה מבוצע פיקוח צמוד על ידי מפקח מטעם בעל הקרקע או על ידי גורם שמונה מטעם מנהל הסכם השיתוף במקרקעין. בנוסף, נבדקת ההתאמה בין התוכניות המוסכמות לבין הבנייה בפועל. - חלוקת התמורות ורישום בטאבו:
בסיום הבנייה, מתבצע רישום הזכויות במקרקעין, וחלוקת היחידות בין בעל הקרקע לקבלן בהתאם להסכם הקומבינציה. מיד לאחר מכן נרשמות הזכויות בטאבו.
סיכום
עסקאות קומבינציה הן כלי כלכלי יעיל בעולם הנדל"ן, אשר מאפשר לשני הצדדים להפיק את המירב מהקרקע ומהבנייה. יחד עם זאת, מדובר בעסקאות מורכבות הדורשות ידע מקצועי ותכנון מדויק. לפני שחותמים על עסקת קומבינציה, חשוב להיעזר באנשי מקצוע – עורך דין המתמחה במקרקעין, שמאי מקרקעין, אדריכל, מהנדס בניין ואפילו רו"ח מנוסה משום שיש לעסקה כזו משמעויות מיסוי לא מבוטלות. כמו כן, יש לבצע בדיקות נאותות לקבלן, לבעל הקרקע ולזכויות הבנייה הרלוונטיות מכוח התב"ע.
עסקת קומבינציה מאפשרת למקסם את הערך של הקרקע בצורה יצירתית ולכן, מדובר בפרקטיקה שנוהגים לאמץ יזמי נדל"ן ובעל קרקעות מנוסים במיוחד. נשיא ארה"ב ויזם הנדל"ן, דונלד טראמפ, אמר פעם: "לפעמים כדי להצליח בנדל"ן, אתה צריך לחשוב מחוץ לקופסה". אין ספק שעסקת קומבינציה בנדל"ן היא דוגמה מוצלחת לכך.
