קרקע בהוד השרון: מה הופך מגרשים למכירה בהוד השרון להשקעה מבוקשת

בשנת 2022 אישרה הוועדה המקומית בהוד השרון את תוכנית המתאר הר/2050 עם יעד משוגע לגידול של כמעט 250% באוכלוסיית העיר.

עוד לפני אישור התוכנית החלו משווקי קרקעות להסתער על המתחמים בעיר והמחירים נסקו לשמיים. לשם השוואה – קרקע במתחם "שביל התפוזים", שנמצאת היום בשלב תכנוני שמפגר במקצת אחרי מתחם כמו "צפון בן יהודה" בכפר סבא, נמכרה כבר ב- 2020 ביותר מ- 5,000 ש"ח למ"ר – מחיר הזוי בזמנו.

אבל האם להסתערות הזו יש בכלל הצדקה? לא אם תשאלו את ראש עיריית הוד השרון, אמיר כוכבי.

מדובר בראש העיר הנחרץ ביותר ששמעתי שמדבר נגד תוכניות להפשרת קרקעות חקלאיות בעיר שלו. כוכבי אפילו הגדיל לעשות והשיק קמפיין שמפציר במשקיעים לבדוק טוב טוב לפני שהם רוכשים קרקע בעיר כי התוכניות לטענתו – רחוקות מלצאת לפועל.

נשים את זה בצד ונסתכל על המציאות האובייקטיבית.

מבחינתי, כדי להבין האם הוד השרון היא יעד אטרקטיבי להשקעה בקרקע חשוב להבין מה באמת קורה כרגע עם המתחמים בעיר וממה בדיוק נובעת ההתנגדות של העירייה לתוכניות הקיימות. אני הולך להתייחס לכל הנקודות הללו כדי שנוכל לבסוף לגבש מסקנה עבור מי קרקע בהוד השרון בכלל רלוונטית.

מה הופך את הוד השרון ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן

נתחיל מהסוף. 

אם נתעלם לרגע מההצהרות הדרמטיות של ראש עיריית הוד השרון נגלה תמונה לא רעה בכלל ביחס למגמות הנדל"ן בעיר בחמש השנים האחרונות:

• שווי קרקע חקלאית בהוד השרון עלה בכ- 55%, לפי נתוני רשות המיסים.
• שווי דירה חדשה בהוד השרון עלה בכ- 50%, לפי נתוני מדל"ן.

בגדול, הוד השרון מציעה מיקום מצוין וריבוי שטחי מסחר, הן באזור נווה נאמן והן בכיכר המושבה הסמוכה לתחנת הרכבת "הוד השרון סוקולוב". הפיתוח הנדל"ני משפיע לחיוב על אוכלוסיית העיר עם רמת שביעות רצון גבוהה במיוחד מאיכות החיים ועלייה במדרג הסוציו-אקנומי בעשור האחרון, באופן זהה ליתר ערי השרון.

ההצלחה של הוד השרון במשיכת אוכלוסייה אמידה היא הכרחית לאור יעדי הפיתוח שלה שעולים על אלו של רעננה וכפר סבא השכנות במידת השאפתנות. כשמסתכלים על התמונה בצורה ניטרלית ומנקים את רעשי הרקע שעושה עיריית הוד השרון (על אף שהם לעיתים מוצדקים), יש כמה סיבות שהופכות מגרשים למכירה בהוד השרון למוצר נדיר ואטרקטיבי:

1. מיקום

מיקום הוא הגורם שמשפיע בצורה המשמעותית ביותר על שווי נדל"ן בכלל ושווי קרקע חקלאית בפרט. במקרה של הוד השרון, המיקום בין כביש 4 לכביש 531 והקרבה לערי השרון הגדולות ולפתח תקווה עושים את ההבדל ומאפשרים לעיר להפוך למוקד המסחר והתעסוקה המתפתח ביותר בשרון. קניון שרונים, פארק ההייטק נווה נאמן וכיכר המושבה הם הסנונית הראשונה בתכנון העירוני שצפוי להוסיף לעיר לא פחות מ- 500 דונם של מסחר עד שנת 2050. כדי לתמוך בכך יש צורך בתוכנית פיתוח תחבורתית מקיפה, הכוללת חיבור למערכת המטרו שצפויה לחצות את העיר במרכזה באזור כביש 40. חיזוק מערך התחבורה בעיר ישים סוף לניתוק של הוד השרון ממערך התחבורה האזורי והוא יאפשר את הגידול המשמעותי באוכלוסייה שצפוי לקרות במקביל.

2. עתודות קרקע חקלאית לבנייה

אם העירייה מכניסה כסף מארנונה – מדוע שראש עיר יתנגד בצורה נחרצת לקידום תוכניות להתחלות בנייה חדשות בעיר שלו? התשובה היא שהוא לא מתנגד לגידול באוכלוסיית העיר, אלא לאופן תכנון המתחמים. לטענת העירייה התכנון הקיים מיושן, התשתיות לא מתאימות וקצב הגידול אגרסיבי מדי ומקדש עמידה ביעדי בנייה על פני רווחת התושבים ותכנון בר קיימא.

אבל רצונות לחוד ומציאות לחוד. ובזמן שהוועדה המחוזית בולמת את קידום תוכנית נוף ירקון שהגישה הוועדה המקומית בשל צפיפות נמוכה מהמקובל ותכנון שנטען כמיושן, כיום מקודמות בהוד השרון לא פחות משלוש תוכניות על ידי גוף התכנון הממשלתי "דירה להשכיר". בניגוד לתכנון המתחמים ברמה המקומית, המתחמים שמתוכננים על ידי "דירה להשכיר" מתקדמים בקצב מהיר הרבה יותר והנתון הזה לבדו הופך קרקע בהוד השרון למוצר מבוקש. סה"כ צפויות להיבנות בהוד השרון יותר מ- 18,200 יח"ד חדשות על קרקעות שאינן זמינות לבנייה כיום, זאת לצד תוספת נכבדה של יח"ד במתכונת של התחדשות עירונית. 

3. יעדי פיתוח ארוכי טווח

בשנת 2022 אושרה תוכנית המתאר החדשה של הוד השרון. בהיבט מגורים, הציבה לעצמה עיריית הוד השרון יעד להגדלת אוכלוסיית העיר מ- 61,000 תושבים ל- 150,000 עד שנת 2050. עוד לפני כן, יצאו לפועל תוכנית האגם ותוכנית נווה נאמן שנתנו מענה ליצירת שטחים ירוקים ומרכז מסחר ותעסוקה אזורי.

אבל מי שמכיר את אזור השרון יודע שמדובר ביעדי פיתוח חריגים במיוחד. ולראייה, מספר התחלות הבנייה החדשות בהוד השרון לא היה יציב במיוחד בשנים האחרונות, כאשר כמות גבוהה של התחלות בנייה בשנת 2022 נמחקה כמעט לגמרי בשנת 2023 וחוזר חלילה.

אגב, חלק מהותי בעניין טמון בקשיים שמערימה הוועדה המקומית על התחלות בנייה חדשות מתוך רצון ללחוץ על הוועדות השונות להניע את מימוש תוכניות המתאר של תע"ש השרון ותחנות המטרו בעיר.

אבל בניגוד לשכנותיה רעננה וכפר סבא, להוד השרון ישנן עתודות קרקע הרבה יותר גדולות ולכן, אפשר לתכנן בשטחה כמות גדולה יותר של יח"ד חדשות בפרק זמן קצר יחסית. אז בזמן שהוועדה המקומית מתעכבת בקידום התוכניות עדיין יש יעדים שצריכים לעמוד בהם, וכדי להבטיח זאת נכנסה לתמונה "דירה להשכיר" שלקחה אחריות על התכנון של לא פחות משלושה מתחמים בעיר. הכניסה של "דירה להשכיר" כגוף מתכנן היא הזרז העיקרי לעליית ערך הקרקע במתחמים השונים בעיר, לאור הציפייה לקידום שלבי התכנון בפרק זמן מהיר.

אז איך יראה הפיתוח של הוד השרון בשני העשורים עשורים הקרובים:

• תוספת של יותר מ- 18,200 יחידות דיור חדשות
• הכפלת שטחי המסחר והתעסוקה בעיר פי 2
• קו המטרו M1 יחבר בין מרכז העיר הוד השרון לערי המרכז ולתל אביב
• גידול של 220% באוכלוסיית העיר ביחס ל- 2025

4. דמוגרפיה 

הוד השרון היא עיר מגוונת, עם אחוז גבוה יחסית של אוכלוסייה ותיקה מצד אחד ואוכלוסיה צעירה אמידה מאידך. לפי הלמ"ס, בהוד השרון חיים היום כ- 63,000 תושבים עם הכנסה ממוצעת לשכיר של 22,728 ש"ח, רמת הכנסה גבוהה יותר מברעננה וכפר סבא השכנות. גם ביחס למדדי החופש ואיכות החיים בעיר – הוד השרון מדורגת במדד 9 היוקרתי של רמת החיים בישראל ונמצאת כבר כמה שנים במקום הראשון במדד החופש של ישראל ועוקפת אפילו את תל אביב. 

הדמוגרפיה החזקה של הוד השרון היא ללא ספק מרכיב משמעותי בעליית שווי הנדל"ן בעיר בכלל ונסיקת מחירי קרקע בהוד השרון בעשור האחרון. החוזק הדמוגרפי שלה והתמהיל המיוחד שמשלב בנייה צמודת קרקע לצד בנייה רווייה הופך אותה למוקד אטרקטיבי לאוכלוסייה אמידה ובעלת אמצעים ומסיבה זו בדיוק היא גם יעד טוב עבור משקיעים שמחפשים קרקע להשקעה.

איפה יש קרקע בהוד השרון להשקעה

כיום, ניתן למצוא מגרשים למכירה בהוד השרון בארבעה מתחמים שונים בעיר:

1. מתחם "נוף ירקון"

• יעדי התוכנית: לבנייה של 9,000 יח"ד חדשות בדרום העיר
• גורם מתכנן: תוכנית "נוף ירקון" מקודמת על ידי הגוף הממשלתי "דירה להשכיר" ונמצאת כבר בהליך סטטוטורי מתקדם לקראת אישור בותמ"ל. 
• צפי קידום (בשנים): הצפי להשלמת התוכנית ואישורה באופן סופי הינו כארבע שנים.
• מחיר קרקע חקלאית: בחמש השנים האחרונות עלה שווי הקרקע במתחם בכ- 50%, זאת לאחר שבחמש השנים שקדמו להן הייתה במתחם עלייה של יותר מ- 100%. דווקא משום שמדובר במתחם בשלב תכנוני מתקדם, אם אתם מחפשים מגרשים למכירה בהוד השרון זו כנראה התוכנית הכי אטרקטיבית עבורכם ולפי דוחות שמאי המבוססים על תקן 22 המחיר להשקעה במתחם נע כיום בין 6,000 ש"ח ל- 6,800 ש"ח למ"ר קרקע., תלוי בייעוד הקרקע בתוכנית.

2. מתחם "שביל התפוזים"

• יעדי התוכנית: הקמת כ- 2,500 יח"ד.
• גורם מתכנן: תוכנית "שביל התפוזים" אושרה בתוכנית המתאר של הוד השרון במאי 2022 והיא אמורה לקום בדרום העיר, בשטח הצמוד למושב "גני עם". במרץ 2025 הוחלט על הכנסת המתחם לתכנון ע"י חברת "דירה להשכיר", אם כי הכרזה רשמית בנושא טרם יצאה נכון למועד שבו אני כותב (10 במרץ 2025). בגלל שאני יודע על כך ממקורותי שלי אני מציין זאת כאן, אך למי שרוצה לחכות להצהרה הרשמית, התייחסו למתחם "שביל התפוזים" ככזה המתוכנן על ידי הוועדה המקומית. 
• צפי קידום (בשנים): אם לשפוט לפי קצב התכנון והאישור הסטטוטורי של מתחמי דירה להשכיר אנחנו צפויים לראות אישור של התוכנית בטווח של 6-8 שנים מהיום, מה שהופך השקעה בתוכנית "שביל התפוזים" להזדמנות אטרקטיבית במיוחד. במידה והמתחם יתוכנן באופן מלא על ידי הוועדה המקומית, קצב הקידום שלו צפוי להיות כפול. 
• מחיר קרקע חקלאית: יש מעט מאוד עסקאות היום במתחם "שביל התפוזים", אבל אלו שכן קיימות נעות סביב 2,600-3,000 ש"ח למ"ר קרקע. לאחר ההכרזה הצפויה על הכפפת תכנון המתחם ל"דירה להשכיר" המחירים במתחם יקפצו משמעותית בשל התגברות הודאות התכנונית ויתקרבו לאלו שבתוכנית צפון בן יהודה בכפר סבא – שם קרקע עם זכויות מגורים מלאות (צהובה) נמכרת היום באזור 5,000 ש"ח למ"ר.

3. מתחם 'תע"ש מזרח'

• יעדי התוכנית: בדרום מזרח העיר, בתפר שמצפון לכביש 5 וממערב לכביש 4 מתוכננת הקמתן של כ- 2,500 יח"ד. 
• גורם מתכנן: תוכנית תע"ש מזרח בתחומה של הוד השרון מקודמת ע"י "דירה להשכיר" (למרות שגם במקרה הזה, נכון למועד כתיבת שורות אלה המידע עדיין לא פורסם באופן רשמי). כל זאת במקביל לתכנון של תוכנית תע"ש השרון ע"י רמ"י בשטח שממזרח לכביש 4 אשר זוכה להתנגדות עזה מצד שלושת ראשי הערים שבתחומן עתידה להיבנות "עיר חדשה בין שלוש ערים".
• צפי קידום (בשנים): בניגוד למתחמים סטנדרטיים שמתוכננים ע"י "דירה להשכיר" במקרה הזה צפי הקידום הוא לא כל כך ודאי. מצד אחד, מדובר במתחם קרקע פרטית שמקודם ע"י גוף ממשלתי אך מנגד, אי אפשר להתעלם מכל מה שקורה בשטח שמעבר לכביש 4, שם רק לאחרונה חייב בית המשפט העליון לערוך סקר קרקע פומבי במקום בטרם ניתן יהיה להתקדם עם התכנון ובמקביל, ראשי שלושת הרשויות שבתחומן תקודם התוכנית הגישו בקשה לשר החקלאות להכיר בשטח כשמורת טבע – מה שימנע כל בנייה עתידית עליה. אז אמנם אין קשר בין המתחמים, אך כל שינוי בתוכנית תע"ש השרון יכול להשפיע על אופי התב"ע של תוכנית תע"ש מזרח. צפי הקידום להערכתנו, אם נהיה זהירים, הוא כעשור. 
• מחיר קרקע חקלאית: מחירים במתחם נעים סביב 1,200-1,500 ש"ח, כשרוב בעלי הקרקע במתחם מאוגדים בהסכם שיתוף של חברה יזמית מהגדולות בארץ (לא חשוב שמות). לאחר ההכרזה הצפויה על העברת המתחם לתכנון של דירה להשכיר שווי הקרקע צפוי לקפוץ כמעט ב- 100% לאזור 2,800 ש"ח למ"ר.

4. מתחם הר/1202

• יעדי התוכנית: הקמת כ- 4,217 יח"ד ו- 76 דונם של שטחי מסחר ותעסוקה.
• גורם מתכנן: הוועדה המקומית הוד השרון.
• צפי קידום (בשנים): תוכנית המתאר למתחם אושרה כבר בדצמבר 2015. על בסיס התוכנית הכינה הוועדה המקומית תוכנית מפורטת שנדחתה ע"י הוועדה המחוזית בתחילת 2025, בטענה שמקדם הצפיפות בתוכנית נמוך באופן חריג ותמהיל הבנייה איננו מגוון דיו. במילים פשוטות, התוכנית לא עומדת בהוראות תמ"א 35 ולכן על הוועדה המקומית לשוב לשולחן השרטוטים ולהציע תוכנית שעומדת בקריטריונים. מבחינת המשקיעים במדובר בבשורות מעורבות: מצד אחד, הם ככל הנראה יהנו מהגדלת זכויות ביחס לתוכנית הקיימת, מנגד צפי קידום התוכנית התארך משמעותית ולהערכתי ייקח 8-10 שנים עד שתאושר תוכנית מפורטת למתחם.
• מחיר קרקע חקלאית: קרקעות במתחם נוף ירקון כבר נמכרות היום סביב 6,000 ש"ח למ"ר קרקע ויותר. בפועל, לאחר גניזת התוכנית המפורטת המשמעות היא שהסטטוס התכנוני של המתחם חזר אחורנית. אינני עוסק במתחם ואין לי דוחות שמאי להתבסס עליהם, אז לא אחווה דעתי על מחיר הקרקע בו. רק אציין שלטעמי מדובר במחיר גבוה ביחס לתוכניות אחרות – לא פחות טובות – שמקודמות באזור בכלל ובעיר בפרט. 

למי מתאימה השקעה בקרקע בהוד השרון

לאור כל הפרמטרים שסקרתי, קרקע להשקעה בהוד השרון מתאימה למשקיעים הבאים:

• הון עצמי מינימלי: 500,000 ש"ח
• טווח זמן בהשקעה: 4-8 שנים
• מטרת ההשקעה: הגדלת ההון העצמי / הגעה לדירה בחסכון משמעותי על מחיר השוק
• ייעוד קרקע להשקעה: מגורים
• תשואה ממוצעת (שנתית): 10% – 30% 

סיכום

הוד השרון היא ללא ספק אחד ממוקדי הנדל"ן האטרקטיביים ביותר בישראל. לעיר יעדי צמיחה אגרסיביים (גידול של 10% באוכלוסיית העיר בכל שנה במשך 25 השנים הקרובות!) ומשום כך נראה כי קידום תהליכים סטטוטוריים להפשרת קרקעות לבנייה הוא מהלך הכרחי ובלתי נמנע.

בתוך כך, על מנת לעמוד ביעדי הצמיחה ישנו ריבוי תוכניות שמקודמות בעיר ע"י גופי תכנון ממשלתיים, ביחס לכל עיר אחרת באזור השרון. הדבר, לא רק שמספק ודאות גבוהה ביותר להתחלות בנייה חדשות והפשרת עתודות הקרקע החקלאית בעיר לבנייה, אלא שמאפשר משיכה של אוכלוסייה צעירה שתכניס דם חדש לעיר המזדקנת.

על אף הכישלון היחסי של הרשות המקומית בקידום תוכניות חדשות לבניית מגורים בעיר בחמש השנים האחרונות, נראה כי אין אף גורם שיכול למנוע מהוד השרון לממש את הפוטנציאל הנדל"ני שלה ולהוסיף כ- 18,000 יח"ד חדשות (לפחות!) שיאכלסו את אלו המגיעים מחוץ לעיר בכל יום על מנת לאייש את מרכזי המסחר והתעסוקה הצומחים שלה ולבקר בפארק האגם האקולוגי המושקע. לכן, אני רואה בהוד השרון יעד מרכזי להשקעה בקרקע בעשור הקרוב, בדגש על תוכניות "נוף ירקון" ו"שביל התפוזים" המקודמות ע"י החברה הממשלתית "דירה להשכיר" שמהווים יעד מועדף על מי שמחפשים מגרשים למכירה בהוד השרון. 

המאמר נכתב על ידי דויד טוכמאייר מחברת דרך הקרקע, המתמחה בניהול תהליכים תכנוניים להפשרת קרקעות חקלאיות, ניהול הסכמי שיתוף וליווי מתחמים לבניית מגורים.