קרקע בחדרה: התוכנית שתהפוך את חדרה למעצמה כלכלית

53 אלף דונם הגובלים ברצועת חוף ארוכה, פארקים מטרופוליניים המשתרעים לאורכו של נחל החוצה את שכונות העיר, מתחם הייטק ענק, שדרת מלונאות חדשה, בית חולים וקריית ממשלה מחודשת, 2 מסילות רכבת שמקיפות את העיר ממזרח וממערב ותחנות כח המשרתות את האזור כולו.

לא, אני לא מדבר על תל אביב – אבל קרוב.

אני מדבר על חדרה.

וכמה שזה מרגיש לא טבעי להגיד את זה, אני מאמין שיש לה את כל המאפיינים שיש לתל אביב, פחות הצפיפות כמובן.

באיחור של כמה עשרות שנים, אושרה בשנת 2014 תוכנית המתאר של חדרה עם יעד מוצהר לתמוך בגידול אוכלוסיית העיר לכ- 185,000 תושבים.

למה זה חשוב? כי המטרה הבלעדית של תוכנית מתאר כוללנית היא להתוות את כיווני הפיתוח לכלל השטח המוניציפלי – כאשר הדבר נדרש כתוצאה מהתרחבות יוצאת דופן של שטח התכנון העירוני או לחלופין, כתוצאה משינוי בחזון העיר.

במקרה של חדרה, שני המקרים תקפים.

במהלך כהונתו של חיים אביטן כראש העיר הותאם חזון העיר במטרה להפוך את חדרה "למוקד לתיירות פנים ותיירות חוץ" והמהלך חייב פיתוח של תוכנית כוללנית שתאפשר את מיצוי עתודות הקרקע החקלאית בחדרה באופן מיטבי.

לצד התוכנית קודמו בעיר מהלכים להפיכת חדרה לעיר בעלת עצמאות כלכלית, לרבות ייסוד החברה העירונית לנופש ותיירות שאמונה על הפיכת רצועת החוף וקו נחל חדרה לאזורים הנחשקים ביותר למגורים ותיירות בישראל. התוצאה היא נהירה של משקיעי נדל"ן שרואים את תוכניות הפיתוח בחדרה ומדמיינים לנגד עיניהם את עיר ימים בנתניה והגוש הגדול בתל אביב. פלא שהמתחם המרכזי בתוכנית זכה לשם "עיר ימים חדרה"?

מה הופך את חדרה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן

חדרה היא ללא ספק אחד היעדים המצוינים להשקעות נדל"ן בישראל והדבר בא לידי ביטוי בעליית ערך הדירות בעיר בשנים האחרונות. אחת הסיבות המרכזיות לכך היא שעיריית חדרה מקדמת מספר רב של תוכניות להפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה ומצליחה לעשות זאת תוך מתן רמת ודאות גבוהה במיוחד ביחס לכל עיר אחרת.

• כמות תוכניות חסרת תקדים: בחדרה אושר לבנייה בעשור האחרון מספר חסר תקדים של 7 מתחמים חדשים וכבר הופקדה תוכנית מפורטת עבור 4 מתחמים חדשים נוספים.
• הגדלת זכויות בכל מתחם: בכל מתחמי הבנייה החדשה בחדרה הייתה הגדלת זכויות בנייה, ביחס לתוכנית המתאר המאושרת.
• צמיחה בשווי נדל"ן בנוי: שווי דירה חדשה בחדרה עלה בכ- 50% בחמש שנים, לפי נתוני מדל"ן.

על אף הנתונים שהצגתי כאן והיתרונות הברורים מאוד שמהם נהנית העיר, ערך הדירות בחדרה נמוך בלפחות 20% מערך הדירות בנתניה, השכנה מדרום. אני רואה בחדרה פוטנציאל גדול מאוד אבל ברמת איכות החיים וברמת המחירים – היא עדיין לא שם, בעיקר משום שעד שנת 2014 התבססה חדרה על תוכנית מיושנת משנת 1941 שפשוט לא אפשרה לה להתרומם.

בנוסף, ריבוי הקרקעות החקלאיות בחדרה הנמצאות בתכנון לבנייה קורצות למשקיעי הנדל"ן הרבה יותר מאשר רכישת דירה על הנייר. למעשה, בעיר שבה כמעט בכל שנה וחצי מאושרת תוכנית לבניית שכונה חדשה, השקעה בקרקע הרבה יותר אטרקטיבית מאשר רכישת דירה. בטח אם מדובר בקרקע קו ראשון לחוף הים. לכן, את הקפיצה הגדולה באמת בערך הנדל"ן הבנוי בעיר אנחנו צפויים לטעמי לראות רק בעשור הבא.

כל זה הופך השקעה בקרקע בחדרה לאוצר חד פעמי, שמאפשר הנאה מכל היתרונות הבאים:

1. מיקום
חדרה היא סוג של עוף מוזר. מצד אחד, המיקום המדהים על קו החוף בסמוך לצפון השרון ולעמק חפר מקנה לאזור פסטורליות ותחושת שלווה שאי אפשר שלא לחוש כשמגיעים לפתח נפת חדרה מעמק חפר או מזכרון יעקב. מצד שני, אי אפשר להתכחש לעובדה שחדרה מרגישה קצת מבודדת מערי המרכז שמדרום לה ומחיפה שמצפון לה. פיתוח עתודות הקרקע העצומות של חדרה, צפוי לגשר על הפער הזה – וכשזה יקרה חדרה כבר תהפוך לחיה בפני עצמה, מותאמת לצרכים העירוניים של המאה ה- 21. לא נתניה ולא חיפה. משהו יותר גדול, יותר טוב, יותר איכותי ויותר מתגמל.

מספיק להסתכל על נתוני הפתיחה של חדרה כדי להבין את התמונה. חוף ים מרהיב באורך 7 ק"מ המשתרע מקיסריה ונחל חדרה בצפון ועד לשמורת הטבע חוף גדור ומכמורת בדרום, כשלצד כל הטוב הזה משתרע יער חדרה המרהיב. רצועת נופש ותיירות בפיתוח הכוללת חופי רחצה, כפרי נופש, שמורות טבע, מצוקי כורכר, כפר דייגים, חופים טבעיים וכן, שכונת מגורים עצומה המתוכננת על קו החוף.

גודלה של העיר, מיקומה במרכז הארץ, עורקי התחבורה הראשיים החוצים את העיר (כביש 2 וכביש 4) מייצרים אתגר תכנוני אבל מביאים גם יתרונות. חדרה מחוברת לרכבת בציר המערבי שלה ובשנת 2026 צפויה להיחנך כחלק מפרויקט "המסילה המזרחית" גם תחנה חדשה במזרח העיר שתאפשר מעבר מצפון לדרום מבלי עצירות בתל אביב. למעשה, מדובר במהלך עוקף "גוש דן" שיחבר את חדרה לכפר סבא, פאתי ראשון לציון ולוד וישירות לנתב"ג בבשורה תחבורתית, כלכלית ותיירותיות.

2. עתודות קרקע חקלאית לבנייה
חדרה היא העיר התשיעית בגודלה בישראל במימדיה והשטח המוניציפלי שלה זהה לזה של הרצליה, רעננה וכפר סבא ביחד. לשם השוואה, שטח השיפוט של חדרה זהה בגודלו לשטחה של תל אביב. יחד עם זאת, העיר נמצאת בתחתית רשימת 20 הערים המאוכלסות בישראל ונכון להיום רק 20% משטח העיר מאוכלס בשכונות מגורים קיימות. לאחר יישום תוכנית המתאר חד/2020, צפוי שטח המגורים בעיר להכפיל את עצמו, כש- 90% מהבנייה מקורה בניצול עתודות הקרקע החקלאית בעיר ורק כ- 10% כתוצאה מהתחדשות עירונית.

יתרון עצום עבור משקיעי הנדל"ן בחדרה הוא המיקום של עתודות הקרקע החקלאית בעיר. מאחר והעיר יוסדה כמושבה חקלאית עיקר הפוקוס היה בשטחים שמהווים היום את מרכז ומזרח העיר. לכן, חלקה המערבי של חדרה, לרבות רצועת החוף, נזנח. בהתאם, גם הביקוש למגורים במרכז חדרה המנותק מתשתיות לא היה גדול במיוחד לאורך השנים והדבר בא לידי ביטוי ברמת צפיפות נמוכה במיוחד. מבחינת תושבי חדרה מדובר דווקא ביתרון שכן, רמת הצפיפות בעיר נמוכה באופן משמעותי מאלו שבערים הגדולות האחרות שנכללות פורום ה- 15, המאגד את הערים העצמאיות בישראל שאינן נתמכות במענקים ממשלתיים.

על עתודות קרקע חקלאית בחדרה מקדמת העירייה מספר דו-ספרתי של תוכניות חדשות לבניית מגורים, מסחר ותעסוקה ומלונאות, רובן בבעלות של משקיעים פרטיים וחלקן בבעלות רמ"י. המצב בחדרה הוא כזה שבזמן שכולם רוצים לבנות, דווקא האזורים האטרקטיביים ביותר באזור עדיין אינם מאושרים לבנייה. זו בשורה טובה מאוד למשקיעים המחפשים קרקע להשקעה בחדרה אבל כאב ראש גדול למתכננים.

לכן, תוכנית המתאר של חדרה הגדירה פיתוח הדרגתי של מתחמים עם דגש על פיתוח כלכלי ותיירותי שיאפשר לעיר להמשיך ולהגדיל את איתנותה הפיננסית. אחד העקרונות המהותיים בתכנון הוא יצירה של מקומות מסחר, תעסוקה ומלונאות שיניבו הכנסות לעיר מצד אחד ויאפשרו פיתוח של תשתיות ושירותים חיוניים לצמיחה באוכלוסייה.

3. יעדי פיתוח ארוכי טווח
יעדי הפיתוח של העיר הם אולי המרכיב הכי חשוב בשאלת הכדאיות של השקעה בקרקע בחדרה.

כיום, אוכלוסיית העיר מונה כ- 107,000 תושבים אך כאשר אושרה תוכנית המתאר הכוללנית חד/2020 בשנת 2014, מנתה אוכלוסיית העיר כ- 90,000 תושבים והיעד המוצהר של התוכנית הוא הכפלת אוכלוסיית העיר. נכון למועד התכנון הציפייה הייתה שבשנת 2040 העיר תוכל לתמוך באוכלוסייה בסדר גודל של כ- 185,000 תושבים, בצפיפות ממוצעת של כ- 10.5 יח"ד נטו לדונם באזורי המגורים החדשים. בפועל, כמות יח"ד המקודמות בעשור האחרון בעיר גדולה בהרבה, וכך גם רמת הצפיפות.

כדי לתמוך ביעדי הפיתוח, מקודמות בעיר לא פחות מ- 18 תוכנית לבנייה חדשה ועוד מספר תוכניות להתחדשות עירונית, בעיקר בחלקה המרכזי. באשר לתוכניות החדשות, המתבססות על עתודות הקרקע החקלאית בחדרה, הוגדרו יעדי תכנון הדרגתיים המחלקים את פיתוח המתחמים בעיר לארבעה שלבים:

• שלב ראשון (I) – אישור התוכניות יושלם עד 2020
• שלב שני (II) – אישור התוכניות יושלם עד 2025
• שלב שלישי (III) – אישור התוכניות יושלם לאחר 2025
• שלב רביעי (IV) – תוכניות שהעבודה עליהן תחל לאחר מימוש בפועל של 50% מהתוכניות בשלבים 1-3.

כיום, לאחר כעשור ממועד אישור תוכנית המתאר הכוללנית, בחדרה כבר אושרו לא פחות משבע תוכניות ועבור ארבעה מתחמים נוספים ישנה כבר תוכנית מפורטת בהפקדה, אשר צפויה להיות מאושרת בשנים הקרובות. המשמעות היא תנופת בנייה אדירה שצפויה להתממש בחדרה בעשור הקרוב, בדגש על תוכנית רובע הים (מתחם 2), אשר מהווה לא פחות מ- 25% מכלל יחידות הדיור לבנייה חדשה מתוקף התוכנית.

להלן רשימת המתחמים המתוכננים כיום בחדרה והסטטוס העדכני שלהם:

* בתוכנית המתאר חד/2020 תוכנן מתחם 19 בכמות של 240 יח"ד. חלקו העיקרי של שטח המתחם סופח לבסוף בתוכנית "בית אליעזר" (תמל 3002) שקודמה ע"י רמ"י ואושרה בותמ"ל בדצמבר 2025. כמות היחידות במתחם זה מהווה תוספת משמעותית על כמות היחידות שאושרו במסגרת תוכנית חד/2020.

כפי שניתן לראות בטבלה שהכנתי, כמעט בכל מתחם קרקע חקלאית בחדרה שהופקדה עבורו תוכנית מפורטת התקיימה הגדלת זכויות משמעותית, וזאת מבלי להתייחס לכמות היחידות הגבוהה שצפויה להתווסף לעיר כתוצאה מתוכנית "בית אליעזר" שאיננה נכללת בתוכנית חד/2020. לבעלי הקרקעות הקיימים או למשקיעים השוקלים רכישת קרקע בחדרה מדובר בבשורה לא פחות ממדהימה.

ועדיין, בחדרה מצליחים להגדיל זכויות מבלי לפגוע ברמת הצפיפות הנמוכה והאופי השכונתי. המבנה הטופוגרפי השטוח של חדרה מעודד הליכה ברגל ורכיבה על אופניים ומרכזי המסחר והקהילה נגישים וקרובים לאזורי המגורים. פארק הייטק בגודל 350,000 מ"ר מתוכנן להוות מוקד תעסוקה מרכז, לצד שדרת התיירות המתוכננת על קו החוף.

כל אלה צפויים לאפשר לעיר לעלות בדירוג החברתי כלכלי בשנים הקרובות (כיום נמצאת בדירוג 6), תוך שמירה על המקום שלב כאחת משתי הערים עם רמת הצפיפות הנמוכה ביותר בישראל מבין כל הערים שאוכלוסייתם חוצה את ה- 100 אלף תושבים (שנייה רק לבאר שבע). 

כל זאת, צפוי לאפשר בתורו את קליטתה של אוכלוסייה במעמד כלכלי גבוה שתעלה את ממוצע ההכנסה בעיר, כאשר המודל שעומד לנגד עיני המתכננים של שכונת רובע הים (מתחם 2) היא שכונת "עיר ימים" היוקרתית בנתניה – המושכת אוכלוסיה עמידה ונמצאת במדרג הסוציו-אקונומי הגבוה ביותר מבין שכונות המגורים בישראל (בדירוג 9 מתוך 10). 

אז איך יראה הפיתוח של חדרה עד שנת 2040:

• תוספת של יותר מ- 40,000 יחידות דיור חדשות
• הכפלת שטחי המסחר והתעסוקה בעיר פי 2
• השלמת חיבור העיר לרכבת ישראל ממזרח, לצד החיבור הקיים ממערב
• גידול של כ- 70% באוכלוסיית העיר ושמירה על יחס צפיפות נמוך (למעט ברובע הים)

4. עיר ירוקה

ועכשיו לסוגיה המהותית ביותר בחדרה. זיהום אוויר. הרי, המוניומנט שאולי מזוהה יותר מכל עם העיר הן הארובות של תחנת הכח "אורות רבין" בחדרה. מדובר בתחנת הכוח הגדולה ביותר בישראל, שכושר הייצור שלה הוא כרבע מכושר הייצור של חברת החשמל. אם זה לא מספיק, לצד תחנה זו פועלת בעיר תחנת כח נוספת, המופעלת בגז של חברת OPC אנרגיה.

לאורך השנים האחרונות, אחד המאבקים החריפים ביותר של עיריית חדרה הוא בקביעת הגבלות ושינויים משמעותיים ביחס לתנות הכוח באזור, הכוללים מעבר לטכנולוגיות ייצור חשמל ידידותיות יותר לסביבה כגון גז טבעי מצד אחד וחיוב שימוש באמצעים המאפשרים צמצום של כ- 80% מפליטת מזהמים ומגבילים את יכולת הפיזור של האבק הפחמי הנפלט מארובות. לצד זאת, על מנת לשמר ולחזק את אופייה הירוק של העיר פועלת בחדרה מערכת מיחזור מתקדמת וייחודית המציבה את העיר בחזית העשייה בתחום.

כל זה חלק מהמהלך לאפשר סביבת מגורים ברת קיימא באזור רובע הים המתוכנן והגנה על שמורת הטבע נחל חדרה. תוכנית רובע הים כולה תלויה בהשלמת סקר סביבתי באזור, אשר יוכיח כי הוא איכות החיים שתתאפשר בו לא נפגעת כתוצאה מפעילות ייצור האנרגיה ויתר המפעלים באזור.

5. חוסן תכנוני

חדרה היא אחת מהערים שהכי דוחפות לקידום בנייה חדשה, וללא ספק העיר שעומדת במשימה בצורה המרשימה ביותר, אפילו יותר מרעננה אהובתי.

באופן כללי אני חסיד גדול של תוכניות המקודמות על ידי גוף ממשלתי כמו דירה להשכיר או הותמ"ל כי בסופו של יום, הם נותנים ודאות לקידום המתחם בפרק זמן קצר. לצורך העניין, מבין למעלה מ- 150 תוכניות שאושרו עד היום בותמ"ל, 148 אושרו בתוך שנתיים מיום ההפקדה. אין ודאות יותר גדולה מזו.

אבל, צריך להכיר בכך שמלכתחילה כניסה של גוף ממשלתי לקידום מתחם מועדף לדיור מעידה על כישלון של הוועדה המקומית לקדם תוכנית במקום. וכאן בדיוק טמון החוסן של חדרה. מתוך 18 מתחמים בעיר, רק מתחם בית אליעזר מקודם על ידי הותמ"ל, ומדובר במתחם שמלכתחילה לא נכלל בתוכנית המתאר של חדרה ושעל אף שאושר ממש לאחורנה – העירייה התנגדה נחרצות לקידומו.

בעניין הזה – אני עם ראש עיריית חדרה. התערבות של גופי התכנון הממשלתיים נחוצה במקומות שבהם ישנם כשלי תכנון, וזה ממש לא המצב בחדרה – שקידמה לתכנון מפורט כ- 40,000 יחידות דיור חדשות, פארק הייטק, מתחם תעסוקה הכולל תחנת כוח חדשה ושדרת מלונאות על רצועת החוף.

לשם השוואה, בכפר סבא נכשלו מאז 2015 לקדם תוכנית מפורטת במתחם צפון בן יהודה, עד שלמישהו נמאס להמתין וכעבור 9 שנים המתחם עבר לתכנון דירה להשכיר והותמ"ל. בהוד השרון, 3 מתוך 4 מתחמים לבנייה חדשה מקודמים ע"י גופי תכנון ממשלתיים משום שראש העיר מתנגד לקידום של בנייה חדשה מבלי שיקבל תקציב לבנייה מחדש של כל תשתיות העיר המיושנות.

בניגוד לרשויות שמעכבות בנייה ונכשלות בקידום תוכניות חדשות – חדרה כל כך מוצלחת שאין בכלל צורך בכניסה של גופי תכנון ממשלתיים לתמונה. עבור משקיעים הבוחנים קרקעות בחדרה להשקעה, אין ביטחון יותר גדול מזה.

איפה יש קרקע בחדרה להשקעה

כיום, ניתן למצוא קרקעות להשקעה בחדרה בחמישה מתחמים שונים בעיר:

1. רובע הים (עיר ימים חדרה) – מתחם 2

• יעדי התוכנית: התוכנית המקורית מדברת על בנייה של 10,000 יח"ד חדשות במערב העיר, על רצועת החוף לצד בנייה של מסחר, תעסוקה, תיירות (מלונאות) ופיתוח נחל חדרה. בפועל, התוכנית המעודכנת צפויה לכלול הגדלה של מספר יח"ד המאושרות לבנייה.
• גורם מתכנן: תוכנית "רובע הים" מקודמת על ידי הוועדה המקומית והיא התוכנית הגדולה והיוקרתית ביותר מבין מתחמי הקרקע בחדרה המיועדים לפיתוח מתוקף תוכנית חד/2020. 
• צפי קידום (בשנים): הצפי להשלמת התוכנית ואישורה באופן סופי הינו כחמש שנים, זאת על אף שהמתחם תוכנן להיות מפותח בהדרגה כבר החל משלב א' של תוכנית המתאר הכוללנית.
  
  המתחם המדהים בחדרה צפוי לשנות את פני העיר ולאפשר פיתוח של טיילת, חופי רחצה ושדרת מלונאות לאורך רצועת החוף הלא מנוצלת. גם מבחינת מגורים, הפרויקט הוא הגדול ביותר המתוכנן בעיר ואת השכונה החדשה תכנן האדריכל טומס לייטרסדורף ז"ל, שתכנן את אחת השכונות היוקרתיות ביותר בישראל, "עיר ימים" נתניה – שכונה שללא ספק מהווה המודל לרובע הים בחדרה.
  
  הוועדה המקומית בחדרה שמה את כל יהבה על המתחם והפקידה את התוכנית המפורטת כבר בשנת 2016. המשקיעים צהלו, אבל מאז התוכנית תקועה כבר כעשור כשהסיבה הרשמית היא אי עמידת התוכנית בסעיפי התסקיר הסביבתי הנדרשים. במתחם כמו רובע הים מדובר בסוגייה קריטית הן בשל סמיכותה לתחנת הכוח "אורות רבין" והן בשל השפעת היישום שלה על שמורת נחל חדרה העוברת בצפון שטח התוכנית. בפועל, אנחנו יודעים להגיד שהתוכנית החדשה לפיתוח המתחם נמצאת בעבודה והיא צפויה לכלול הגדלת זכויות משמעותית שתבוא לידי ביטוי בכ- 12.5 יח"ד נטו לדונם, לעומת 10 יח"ד נטו לדונם כפי שמופיע בתוכנית המקורית. המשמעות עבור בעלי הקרקעות הקיימים הינה בגדלה של יותר מ- 20% בשווי הקרקע, כאשר לפי הערכות שמאיות במתחם כ- 100 מ"ר קרקע צפויות יהיו לתת זכות לדירה ממוצעת.
• מחיר קרקע חקלאית: מתחם רובע הים בחדרה הוא מהמבוקשים ביותר היום בישראל. מדובר בשכונה שצפויה לעשות מהפכה בעיר ומתבססת על מודל של שכונות יוקרתיות בדירוג סוציו-אקונומי 9 כמו עיר ימים בנתניה והגוש הגדול בתל אביב. לא מדובר בפיתוח של שכונה גנרית, אלא במהפך כלכלי עבור העיר, שכן עיקר שטחי המלונאות והמסחר המניבים בעיר ירוכזו בשטח התוכנית או בסמוך לה.
  
  כיאה לאחת מעתודות הקרקע היחידות שנותרו בישראל לבניית מגורים על קו החוף (למעט מתחם האלפיים בראשל"צ והשכונות המתוכננות בתל אביב בשטח של שדה דב ועד גלילות), המחירים בשכונה גבוהים באופן יחסי לאזור ונעים בין 3,800-4,600 ש"ח למ"ר בחלקות הצהובות בתוכנית.

2. מתחם 13

• יעדי התוכנית: הקמת כ- 2,600 יח"ד.
• גורם מתכנן: תוכנית מתחם 13 פותחה ע"י רמ"י, שהינה בעלת הקרקע העיקרית במתחם, והיא כוללת בניית מגורים בצפיפות גבוהה במיוחד בבניינים בגבהים שבין 8-16 קומות, שטחי מסחר ותעסוקה, שטחים למבני ציבור ושצ"פ, בדגש על פארק בגודל של כ- 85 דונם. התוכנית המפורטת למתחם הופקדה במהלך 2025 ע"י רמ"י במהלך שכלל הכפלה של כמות יחידות הדיור המאושרת בתוכנית המתאר.
• צפי קידום (בשנים): מתחם 13 נכלל בשלב ב' של תוכנית המתאר חד/2020 ומכאן שהתכנון שלו אמור היה להיות מושלם כבר במהלך 2025. בשל ריבוי התוכניות שמקודמות בחדרה, התמקדה הוועדה המקומית באופן טבעי במתחמים המערביים וזנחה במעט את התוכניות שבחלקה המזרחי. בשל כך, לקחה רמ"י את המושכות במתחם זה וקידמה בו תוכנית פרטנית, זאת על אף שבמקור פיתוח המתחם צפוי היה להתבצע לצידו של מתחם 14.
  כרגע, הוועדה המחוזית הנחתה לבצע בתוכנית תיקונים הקשורים בעיקר לענייני גבולות המתחם, וסקרי תחבורה וסביבה ולאחריהם תופקד הגרסה הסופית של התוכנית והיא תפורסם להתנגדויות. הערכה שמרנית שלי היא שהתוכנית לפיתוח המתחם תאושר בטווח של 3-5 שנים לכל היותר. 
• מחיר קרקע חקלאית: במתחם 13 יש לא מעט עסקאות, בטווחי מחירים שנעים בין 2,400-3,000 ש"ח למ"ר, שווי סביר ביחס לקרקע בסטטוס תכנוני מתקדם עם רמת צפיפות גבוהה הממוקמת במזרח העיר.

3. תמל 3002 (בית אליעזר)

• יעדי התוכנית: הקמת שכונת מגורים חדשה בסמוך לשכונת בית אליעזר הקיימת, בהיקף כולל של כ- 8,150 יח"ד, וכן שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של כ- 67,050 מ"ר, מוסדות ומבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, דרכים ומתקנים הנדסיים
• גורם מתכנן: תוכנית בית אליעזר איננה נכללת בתוכנית המתאר חד/2020 והיא קודמה באופן חיצוני ע"י רמ"י והופקדה ישירות בותמ"ל, חרף התנגדויות של עיריית חדרה. התוכנית כוללת תוספת עצומה של יח"ד לעיר חדרה, בהיקף שלצורך העניין דומה בגודלו למספר יח"ד החדשות המתוכננות בכל כפר יונה.
• צפי קידום (בשנים): התוכנית אושרה בותמ"ל בדצמבר 2025, כשנתיים לאחר הפקדתה.
• מחיר קרקע חקלאית: קרקע במתחם מוערכת בעלות של 7,000-8,000 ש"ח מאחר ומדובר בקרקע מופשרת. זאת חרף העובדה שמיקום התוכנית הוא הכי פחות אטרקטיבי מבין כל מתחמי הקרקע בחדרה.

4. פרויקט היער – מתחם 24

• יעדי התוכנית: הקמת כ- 4,900 יח"ד וכן דיור מיוחד, שטחי מסחר ותעסוקה, שטחים ציבוריים בנויים ופתוחים,  מבנים לשימור ודרכים.
• גורם מתכנן: הוועדה המקומית חדרה.
• צפי קידום (בשנים): מתחם 24 מיועד לפיתוח הדרגתי הנפרש על שלב ב' ושלב ג' של תוכנית המתאר חד/2020. בפועל, תוכנית מפורטת הכוללת הקמה של כ- 4,900 יח"ד (לעומת 2,600 שתוכננו במקור) הופקדה כבר ב- 2020 ועברה את כל שלבי התכנון הנדרשים, לרבות טיפול בהתנגדויות. בפועל, מדובר בתוכנית חשובה ביותר עבור חדרה המתוכננת לספק פתרונות מגורים שיחברו את חלקה המרכזי וההיסטורי של העיר לחלקיה המערביים.
  
  בנוסף, קרבתו של המתחם ליער חדרה ולתחנת הרכבת המערבית של העיר, היקף השטח האינטנסיבי והאקסטנסיבי, כמו גם הפארקים והגנים, וכן השימוש בחומרי בנייה ירוקים – הופכים את המתחם לשכונת מגורים אורבאנית באוריינטציה של ספורט ובריאות. בסה"כ, אני מאוד אוהב את המתחם ואני מאמין גדול בפוטנציאל שלו. לפי היקף השינויים הנדרשים לביצוע בתוכנית וההשפעה שלהם על טבלאות האיזון, אני מעריך שייקח 2-3 שנים לפחות לאישורה.מחיר קרקע חקלאית: קרקע בחדרה במתחם 24 היא מוצר נדיר יחסית והיא נמכרת בסביבות 3,000-4,000 למ"ר. מיקום המתחם ואופי התוכנית המפורטת עושים שכל להשקיע במתחם הזה על פני המתחמים המזרחיים בעיר אך הסטטוס התכנוני שלו מתקדם קצת פחות ולכן אין הפרשי מחירים משמעותיים בניהם.

5. נופי מכמורת – מתחם 8

• יעדי התוכנית: הקמת כ- 1,300 יח"ד.
• גורם מתכנן: הוועדה המקומית חדרה.
• צפי קידום (בשנים): נכון להיום לא החלה העבודה על התוכנית המפורטת למתחם 8. כשזו תחל, צפויה בה הגדלת זכויות משמעותית. בסה"כ, רמת הצפיפות ברוטו במתחם עומדת לפי תוכנית המתאר הכוללנית על 8 יח"ד לדונם, זאת בזמן שבכל מתחם אחר הצפיפות לא נופלת מ- 16 יח"ד לדונם. מבחינת המיקום שלו – המתחם פשוט נהדר. בסמוך לכביש 2, דרומית לשכונת עין הים וצפונית למכמורת.
  
  המתחם מתוכנן להיות המבואה הראשית לעיר חדרה ומשכך, התכנון שלו צפוי להיות המוקפד ביותר, אולי חוץ מהתכנון של רובע הים. בשל העובדה שהתכנון של המתחם טרם החל ולאור ריבוי התוכניות המקודמות היום להפשרת קרקעות בחדרה, המתחם יאושר לטעמי באופן סופי לבנייה בעוד כעשור לפחות. וגם ההערכה הזו היא אופטימית רק בגלל שאני אוהב אותו.
• מחיר קרקע חקלאית: טווח המחירים הריאלי במתחם צריך להיות בין 1,400-2,000 ש"ח. ראיתי מספר פרסומים שמדברים על שווי של 2,700 ש"ח ויותר ואם זה המצב, אז כבר עדיף לקחת את הכסף שלכם למתחמים אחרים בעיר או אפילו לקדימה צורן או כפר יונה שבהן הנדל"ן שווה יותר והתוכניות בסטטוס מתקדם יותר.

למי מתאימה השקעה בקרקע חקלאית בחדרה

לאור כל הפרמטרים שסקרתי, קרקע להשקעה בחדרה מתאימה למשקיעים הבאים:

• הון עצמי מינימלי: 250,000 – 500,000 ש"ח
• טווח זמן בהשקעה: 2-5 שנים
• מטרת ההשקעה: הגדלת ההון העצמי / הגעה לדירה בחסכון משמעותי על מחיר השוק
• ייעוד קרקע להשקעה: מגורים
• תשואה ממוצעת (שנתית): 15% – 30%

סיכום

חדרה עומדת לפני קפיצת מדרגה כלכלית שבכוחה לשנות את מפת הנדל"ן בכל אזור צפון השרון ועד חיפה. מימוש עתודות הקרקע בחדרה למגורים בהתאם לתוכנית חד/2020, לא רק שיביאו להכפלת אוכלוסיית העיר, אלא שיפתחו מקורות תעסוקה, תיירות ומסחר בעיר – שמלכתחילה נמנית עם הערים בעלות האיתנות הפיננסית הגדולה בישראל.

לצד תוכניות המגורים המתקדמות מיושמות בחדרה תוכניות לבניית תשתיות תחבורה מתקדמות, להקמת רובע חוף יוקרתי ולצמצום פליטת המזהמים כתוצאה מפעילות תחנות הכוח והמפעלים באזור.

מבחינת משקיעי הנדל"ן בחדרה, הפער הקיים מול נתניה עדיין יוצר מרווח לעליית ערך, ובמצב שבו כמעט בכל הפקדה של תוכנית נרשמת הגדלת זכויות, הסיכון המחושב עובד לטובת המשקיע הסבלני. ואם לאמר את האמת, לפי קצב אישור התוכניות בחדרה – המשקיע הממוצע בעיר לא צריך כל כך הרבה סבלנות ביחס למשקיעים בערים אחרות. מסיבה זו, השקעה בקרקע בחדרה היא כדאית פי כמה מרכישת דירה בעיר.

למי שמחפש קרקעות למכירה בחדרה או בוחן קרקע חקלאית למכירה בחדרה בשלבי תכנון מתקדמים, דווקא עכשיו יש חלון זמן נדיר לרכוש קרקעות רגע לפני אישור סופי – גם בחלקה המזרחי של העיר ובעיקר בחלקה המערבי. בהתחשב במיקום של חדרה, ביעדי הצמיחה שלה ובהיקף ההשקעה בעיר – אני לא רואה אף יעד אחר להשקעה בישראל שמציע תמורה כה גדולה ביחס להשקעה.

המאמר נכתב על ידי דויד טוכמאייר מחברת דרך הקרקע, המתמחה בניהול תהליכים תכנוניים להפשרת קרקעות חקלאיות, ניהול הסכמי שיתוף וליווי מתחמים לבניית מגורים.

המידע המופיע בכתבה זו נועד למטרות אינפורמטיביות בלבד ואינו מהווה ייעוץ או המלצה לביצוע השקעה מכל סוג.