קרקע בכפר יונה: איך למצוא קרקע למכירה בכפר יונה ומה פוטנציאל ההשבחה שלה

משקיעי נדל"ן אוהבים מציאות. בין אם זו דירה שנכללת בתוכניות להתחדשות עירונית אבל עדיין נמכרת במחיר "של פעם" או קרקע מאושרת לבניית בית פרטי המשווקת בהנחה של 90%, כפי שהבטיחו לנו אי שם במרץ 2024 (ואני עדיין מחכה).
במציאות – כדי למצוא הזדמנויות השקעה אמיתיות צריך לדעת לזהות מגמות, בדגש על שני הדפוסים העיקריים שקובעים את הערך האמיתי של נדל"ן:

1. מה הולכים לבנות – לפי ייעוד הקרקע שנקבע בתב"ע
2. כמה מהר הולכים לבנות – לפי התקדמות התהליך התכנוני

שני המרכיבים הללו ביחד משקפים את רמת הוודאות להחזר השקעה גבוה, וככל שרמת הוודאות גוברת כך שווי הנכס עולה. לכן, שם המשחק הוא לזהות מגמות שמצביעות על רמת וודאות גבוהה ולאתר נכסי נדל"ן שהמחיר המבוקש עבורם נמוך מהשווי האמיתי שלהם.

איך כל זה קשור לכפר יונה? מדובר בעיר שדוהרת בקצב הכי מהיר להגשמת יעדי הפיתוח שלה לשנת 2040 (חוץ מרעננה) והיא עוד עושה זאת תוך הגדלה משמעותית של רמת הצפיפות במטרה לעבור לדגם עירוני המשרת למעלה מ- 50,000 תושבים. למרות שזכויות הבנייה המאושרות בהיתרים החדשים היום גבוהות באופן משמעותי ממה שנהוג היה לאשר עד כה, שוק הנדל"ן בעיר עדיין מתומחר מתחת לשווי האמיתי שלו – וזה דבר טוב לכל משקיע. 

מה הופך את כפר יונה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן

כפר יונה היא סוג של אוצר נדל"ני שנהנה מכל המרכיבים החשובים ביותר: מיקום אטרקטיבי בלב השרון, כמות גדולה של התחלות בנייה, תוכנית התחדשות שמקבלת עדיפות במחוז המרכז ולא פחות חשוב מכך – עליית ערך נאה מאוד בארבע השנים האחרונות:

• שווי קרקע חקלאית בכפר יונה עלה בכ- 45%, לפי נתוני רשות המיסים.
• שווי דירה חדשה בכפר יונה עלה בכ- 30%, לפי נתוני מדל"ן.

על פניו, עליית הערך של הנדל"ן בכפר יונה לא נראית כזו משמעותית בהשוואה ליתר ערי השרון. אבל במקרה הזה מדובר דווקא ביתרון עצום משום שבכפר יונה ניתן למצוא השקעות נדל"ן במחירים נמוכים משמעותית מהפוטנציאל האמיתי שלהן. איך אפשר לדעת זאת? בגדול, נסתכל על שתי המגמות העיקריות שמצביעות על כפר יונה כיעד אטרקטיבי להשקעה:

1. הגברת צפיפות: הצמיחה המשמעותית ביותר בשווי נדל"ן מתרחשת ביישובים הנמצאים במעבר הדרגתי מדגם יישוב קטן לדגם עיר מתקדמת.
2. תכנון מואץ: התוכניות שמקודמות בקצב המהיר ביותר הן אלו המסומנות כמתחם עדיפות ארצי ומקודמות בהליך מהיר על ידי גופים ממשלתיים כמו “דירה להשכיר” והוותמ"ל (הליך תכנון כולל של 4-5 שנים).

בכך, כפר יונה מגלמת את המענה הטוב ביותר לשתי השאלות "מה הולכים לבנות?" ו- "כמה מהר הולכים לבנות?".

עקרונות תוכנית המתאר לפיתוח כפר יונה 

בשנת 2017 הופקדה תוכנית המתאר הכוללנית של כפר יונה עם יעד לאפשר את הגדלת אוכלוסיית העיר לכ-

78,000 תושבים. על מנת לעמוד ביעדי התכנון – כפר יונה, עד אותה נקודת זמן עיר ותיקה המאופיינת בבנייה צמודת קרקע, נדרשת להפשיר לבנייה שטחים חדשים שעליהם ניתן יהיה לייצר מעטפת בניה רוויה ואזורי מסחר ותעסוקה שיאפשרו יצירת בסיס כלכלי מאוזן.

לצד הצורך בפיתוח מרקם עירוני חדש לחלוטין תוכנית המתאר הכוללנית של כפר יונה נותנת מענה לעוד שני שיקולים תכנוניים מרכזיים:

• מצד אחד, הרצון של הרשות המקומית בכפר יונה לשמור על הצביון הכפרי של העיר, עם חיבור לערכי הנוף והטבע
• מנגד, החזון של וועדת התכנון של מחוז מרכז לפיו על כפר יונה להפוך למרכז אורבני עבור אזור לב השרון עם מערכות תחבורה נגישות ומרכזי מסחר ותעסוקה ברי קיימא.

יעדי התכנון ומורכבות תהליך הפיתוח של כפר יונה מזכירים במידה מסוימת את אלו של קדימה צורן – עם עקרון מוביל של יצירת צביון עירוני המאזן בין כפר לעיר. אם לשפוט לפי התפתחות הנדל"ן במועצה המקומית המתפתחת, ערך הנדל"ן בכפר יונה צפוי לצמוח משמעותית בעשור הקרוב.

היתרונות העיקריים של כפר יונה

1. מיקום

מיקום הוא הגורם שמשפיע בצורה המשמעותית ביותר על שווי נדל"ן בכלל ושווי קרקע חקלאית בפרט. במקרה של כפר יונה, המיקום על צומת השרון במפגש הכבישים הראשיים 4 ו- 57, מאפשר לה להתפתח לכדי מוקד אורבני עבור יישובי אזור לב השרון ופרדסיה עם פוטנציאל גבוה יותר מזה של אבן יהודה וקדימה צורן. הסמיכות של העיר לנתניה ופוטנציאל ההתפשטות שלה לכיוון מערב הופכים אותה לאטרקטיבית במיוחד עבור זוגות צעירים המעוניינים להינות מחווית מגורים כפרית בסביבה עירונית.

2. עתודות קרקע חקלאית לבנייה

לכפר יונה עתודות קרקע חקלאית אדירות המהוות פי 2 משטחה הבנוי של העיר. תוכניות הפיתוח של כפר יונה לשנת 2040 כוללות בנייה של מתחמי מגורים חדשים על פני שלושה מתחמי קרקע חקלאית, הנמצאים בתהליכי תכנון והפשרה:

• כפר יונה מערב – התוכנית הגדולה ביותר להפשרת קרקע חקלאית בכפר יונה, המתוכננת על ידי גוף התכנון הממשלתי "דירה להשכיר" וכוללת בנייה של כ- 7,500 יח"ד חדשות לצד שטחי מסחר ותעסוקה.
• צפון כפר יונה – תוכנית בתכנון מקומי בסמוך לשכונת "יפה נוף" שהקמתה החלה בשנת 2016 וכוללת את בנייתן של כ- 4,382 יח"ד חדשות.
• דרום כפר יונה – מתחם תכנון הסמוך לתוכנית כפר יונה מערב אשר מקודם על ידי הותמ"ל במסגרת תמ"ל 1113, להקמתן של כ- 1,870 יח"ד חדשות בחלקה הדרום מערבי של העיר.

לצד מתחמים אלה, מתוכננים בעיר עוד מספר מתחמי התחדשות עירונית אשר השלמתם בנייתם חיונית לפיתוח מערכת התחבורה והדרכים העירונית בכפר יונה.

בנוסף, ישנן עתודות קרקע גדולות במיוחד בצפון העיר אשר אינן נכללות בתוכנית ומוגדרות בתוכנית המתאר של מחוז מרכז כקרקעות בייעוד חקלאי שאינו לבנייה. משום שבכפר יונה מתוכננים מספר מתחמים ישנה חשיבות גדולה לבדיקה של ייעודי הקרקע שכן, לא פעם נתקלתי במקרים שקרקעות שאינן נכללות באף תוכניות משווקות לצד קרקעות חקלאיות שנמצאות בתהליך הפשרה מתקדם.

3. מחיר אטרקטיבי

השווי של קרקע חקלאית בכפר יונה צריך להיות מוצמד לפוטנציאל שלה ולרמת הוודאות שהיא מספקת לגבי החזר השקעה. בעשור האחרון נערכה עבודת תשתית מדהימה לפיתוח הנדל"ן בכפר יונה אולם, הפירות של עבודה זו עוד לא באו לידי ביטוי במחירי הנדל"ן בכלל ובמחירי הקרקעות החקלאיות בפרט. בשתי התוכניות המרכזיות שמקודמות בכפר יונה על ידי גופי תכנון ממשלתיים ניתן למצוא קרקעות להשקעה במחירים אטרקטיביים. שתי התוכניות מיועדות למגורים וצפויות להיות מאושרות בתוך מספר שנים בודדות מה שהופך את הקרקעות בהן לנחשקות ומבוקשות במיוחד.

איפה יש קרקע להשקעה בכפר יונה

כיום, ניתן למצוא מגרשים למכירה בכפר יונה בארבעה מתחמים שונים בעיר:

1. מתחם כפר יונה מערב (דירה להשכיר)

• יעדי התוכנית: לבנייה של 7,500 יח"ד חדשות בדרום העיר
• גורם מתכנן: תוכנית "כפר יונה מערב" מקודמת על ידי הגוף הממשלתי "דירה להשכיר" ונמצאת כבר בהליך מתקדם לקראת הפקדה בותמ"ל. הקו הכחול של תוכנית דירה להשכיר תואם את שטח המתחם בתוכנית המתאר הכוללנית של כפר יונה.
• צפי קידום (בשנים): הצפי להשלמת התוכנית ואישורה באופן סופי הינו כ-4 שנים (עד שנתיים להפקדת התוכנית המפורטת בותמ"ל ועד שנתיים נוספות לאישורה הסופי).
• מחיר קרקע חקלאית: בשל היקף התוכנית וקצה בקידום המהיר שלה, הביקוש להשקעה בקרקע במתחם גבוה במיוחד. בחמש השנים האחרונות עלה שווי הקרקע במתחם בלמעלה מ- 60%, כאשר חלק גדול מעליית הערך התרחשה לאחר ההכרזה על כניסת "דירה להשכיר" לתכנון המתחם. דווקא משום שמדובר במתחם בשלב תכנוני מתקדם, אם אתם מחפשים מגרשים למכירה בכפר יונה זה כנראה ההמתחם האטרקטיבי ביותר עבורכם ולפי דוחות שמאי המחיר להשקעה בחלקה בייעוד מגורים במתחם נע כיום בין 3,800 ש"ח ל- 4,200 ש"ח למ"ר קרקע.

2. מתחם דרום כפר יונה

• יעדי התוכנית: הקמת כ- 1,870 יח"ד.
• גורם מתכנן: תוכנית תמל 1113 אושרה בפברואר 2025 בותמ"ל. 
• מחיר קרקע חקלאית: כמעט בלתי אפשרי למצוא קרקע במתחם, שכן מדובר בקרקע שכבר אושרה לבנייה. אם בכל זאת תצליחו למצוא הזדמנות להשקעה בדרום כפר יונה, מחירי הקרקע במתחם צפויים לנוע בין 9,000 ש"ח ל- 11,000 ש"ח למ"ר. 

למי מתאימה השקעה בקרקע בכפר יונה

לאור כל הפרמטרים שסקרתי, קרקע להשקעה בכפר יונה מתאימה למשקיעים הבאים:

• הון עצמי מינימלי: 380,000 ש"ח
• טווח זמן בהשקעה: 3-4 שנים
• מטרת ההשקעה: הגדלת ההון העצמי / הגעה לדירה בחסכון משמעותי על מחיר השוק.
• ייעוד קרקע להשקעה: מגורים
• תשואה ממוצעת (שנתית): 40%-60%

סיכום

כפר יונה היא ללא ספק אחת הערים המסקרנות והמתפתחות ביותר באזור השרון. תוכנית הפיתוח של העיר שואפת להגדיל את אוכלוסייתה פי 2.5 עד שנת 2040, מה שמעיד על מגמה עירונית ברורה של מעבר מיישוב קטן למוקד אורבני משמעותי בלב השרון.

כדי לעמוד ביעדי הצמיחה השאפתניים, מקודמות בעיר תוכניות תכנון ופיתוח בקצב מואץ, חלקן במסגרת הליכי תכנון מהירים כמו הוותמ"ל ובניהול של גופים ממשלתיים כדוגמת "דירה להשכיר". התוצאה – רמת ודאות גבוהה להפשרת קרקעות חקלאיות, התחלה מסיבית של בנייה חדשה, ופוטנציאל לכניסת אוכלוסייה צעירה שתשנה את פני העיר.

למרות התקדמות התכנון, שוק הקרקעות בכפר יונה עדיין מתומחר מתחת לשוויו האמיתי – מה שהופך אותו להזדמנות השקעה יוצאת דופן למשקיעים שמבינים את כיוון הרוח. העיר צפויה להוסיף כ- 14,000 יחידות דיור חדשות שעיקרן בשלושה מתחמי בנייה מרכזיים, המרכזיים שבהם "כפר יונה מערב" ו- "כפר יונה דרום" שנמצאים בשלבי תכנון ואישור מתקדמים.

בניגוד לערים ותיקות שבהן מרבית עתודות הקרקע נוצלו, בכפר יונה עתודות קרקע חקלאית אדירות שצפויות להיות מופשרות בשנים הקרובות – ומכאן שגם פוטנציאל התשואה למשקיעים גבוה מאוד. לכן, אני רואה בכפר יונה יעד מרכזי להשקעה בקרקע בעשור הקרוב, בדגש על תוכנית "כפר יונה מערב" שמקודמת על ידי "דירה להשכיר" ומהווה כיום את אחד המתחמים האטרקטיביים ביותר למשקיעים שמחפשים קרקע בייעוד מגורים עם פוטנציאל להחזר השקעה גבוה.

המאמר נכתב על ידי דויד טוכמאייר מחברת דרך הקרקע, המתמחה בניהול תהליכים תכנוניים להפשרת קרקעות חקלאיות, ניהול הסכמי שיתוף וליווי מתחמים לבניית מגורים.