לא אחת שואלים אותי מה אני חושב על קרקע בכפר סבא כאפיק השקעה.
כמי שחי את אזור השרון ראיתי את התהליך במו עיניי: איך כפר סבא הפכה בתוך שני עשורים לאחת מהערים עם פוטנציאל התשואה הנדל"ני הגבוה ביותר בישראל וליעד אטרקטיבי בעיני משקיעים מכל הסוגים.
בתהליך הזה כפר סבא לא רק הפכה לעיר השלישית בגודלה באזור השרון (אחרי נתניה והרצליה), אלא שהיא הצליחה לעשות זאת בצורה איכותית שממצבת אותה כבר יותר מעשור בראש רשימת הערים שבהן שביעות הרצון של התושבים מאיכות החיים היא הגבוהה ביותר.
מה הופך את כפר סבא ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן
כדי להבין עד כמה גבוה פוטנציאל התשואה מנדל"ן בכפר סבא מספיק להסתכל על הנתונים בשלוש השנים האחרונות:
- שווי קרקע חקלאית בכפר סבא עלה בכ- 105%, לפי נתוני רשות המיסים.
- שווי דירה חדשה בכפר סבא עלה בכ- 40%, לפי נתוני מדל"ן.
- מחירי השכירות בכפר סבא עלו בשיעור הגבוה ביותר בישראל בשנת 2024, לפי נתוני הלמ"ס.
את עליית הערך הגבוהה של הנדל"ן בכפר סבא אי אפשר לייחס לגורם אחד בלבד. כדי לבחון כדאיות של עסקת נדל"ן אני תמיד מסתכל על היחס שבין מיקום-אוכלוסיה-יעדי פיתוח. בזמן שנדל"ן במיקום מרכזי ומבוקש שבו אוכלוסייה במדרג סוציו אקונומי גבוה מביא למקסום תשואה, יעדי פיתוח שאפתניים יבטיחו שערך ההשקעה ימשיך לעלות גם שנים קדימה.
במקרה של כפר סבא, השילוב של הגורמים האלה מאפשר לעיר להנות מתוכנית פיתוח שאפתנית שכוללת בנייה חדשה בעתודות הקרקע הגדולות ביותר בדרום השרון והתחדשות עירונית בשכונות המרכזיות בעיר. אני מוסיף למשוואה נתון חשוב נוסף שמאפיין את העיר כפר סבא – שמירה על עקרונות ירוקים, והתוצאה היא ביקושי שיא לנדל"ן בעיר, בעיקר בקרב זוגות צעירים. העקרונות הללו מציבים את כפר סבר כאחת מהערים המבוקשות ביותר בישראל והם גם הגורמים שהופכים קרקע חקלאית בכפר סבא להשקעה אטרקטיבית:
- מיקום
מיקום הוא הגורם שמשפיע בצורה המשמעותית ביותר על שווי נדל"ן בכלל ושווי קרקע חקלאית בפרט. במקרה של כפר סבא המיקום מאפשר להנות משני עולמות:
מצד אחד, כפר סבא היא אחת מהערים הגדולות במחוז המרכז שעוד נותרו בה עתודות קרקע זמינות לבנייה והיא נהנית מתשתיות תחבורה ברמה גבוהה הכוללות חיבור לעורקי התחבורה הראשיים כמו כביש 4 וכביש 531 ולתחבורה הציבורית באמצעות רכבת ישראל וקו המטרו M1 שצפוי לחבר את כפר סבא ישירות לתל אביב, הרצליה ורעננה.
מצד שני, הסמיכות של כפר סבא למושבים בשרון מציעה שגרת חיים פסטורלית, שלווה וירוקה שבזכותה כפר סבא נהנית מתמהיל בנייה מאוזן, חיבור למרחבים ירוקים וסטנדרט איכות החיים הגבוה ביותר בישראל.
המיקום המדהים של כפר סבא בדרום השרון הוא גורם מפתח בעליית הביקושים לדיור בעיר וליצירת אזורי מסחר ותעסוקה מניבים שמשמשים את אזור השרון כולו.
- עתודות קרקע חקלאית לבנייה
כפר סבא נהנית מעתודות הקרקע הגדולות ביותר בכל אזור דרום השרון. יחד עם זאת, בשנים האחרונות הרשות המקומית בכפר סבא נמנעה באופן מכוון מלקדם תוכניות להפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה והעדיפה להתמקד בפיתוח תוכניות להתחדשות עירונית. הפעולות של עיריית כפר סבא בתחום ההתחדשות העירונית נשאו פרי והציבו אותה בשנת 2024 במקום הראשון במדינה בשיעור התחלות בנייה במתכונת התחדשות עירונית.
אבל נתוני הביקוש לדיור בכפר סבא מוכיחים כי ישנה מצוקה אדירה של דיור בעיר, בעיקר מחסור בדירות קטנות. דווקא משום כך, כדי לתת מענה לשאיפות הצמיחה של העיר והאזור כולו ישנו צורך גובר להפשרת קרקעות חקלאיות בכפר סבא לבנייה. במצב הזה העיכוב של עיריית כפר סבא לפתח תוכניות מפורטות למתחמי קרקע חקלאית בכפר סבא נראה תמוה. אבל כשיורדים לשורש העניין מגלים שהוא נובע בעיקרו מהרצון של עיריית כפר סבא לשמר את עתודות הקרקע האחרונות שנותרו לה כדי שניתן יהיה לתכנן בהן מתחמי מגורים בצפיפות גבוהה ככל האפשר בעתיד.
אך לצד השאיפות של עיריית כפר סבא כדי לתת מענה למצוקת הדיור צריך לעמוד גם ביעדי פיתוח מחוזיים וכלל ארציים. לכן, בשלוש השנים האחרונות הוכרזו בעיר שני מתחמים מועדפים לדיור שהתכנון שלהם יצא מידיה של עיריית כפר סבא ועבר לגופים הממשלתיים "דירה להשכיר" והותמ"ל, האחד "קריית הצעירים" כבר אושר ויצא לשיווק והשני, "בן יהודה צפון" מתוכנן בימים אלה ומהווה עתודת הקרקע האחרונה לתכנון מגורים בעיר. אם נחבר את שני המתחמים נראה כי הם אמורים לייצר כ- 12,000 יח"ד חדשות ולתת מענה למחצית מכמות הדירות החדשות שאמורות להיבנות בעיר עד 2040.
- יעדי פיתוח ארוכי טווח
יעדי הפיתוח של כפר סבא הם השאפתניים ביותר באזור השרון, כאשר כפר סבא צפויה להציע בעשרים השנים הקרובות את המספר הגבוה ביותר של יח"ד חדשות. חזון העיר הוא לאשר את בנייתן של כ- 23,000 יחידות דיור במטרה לתמוך בגידול אוכלוסיית העיר מ- 110,000 תושבים לכ- 150,000 תוך עשור. בנוסף, תוכנית המתאר של כפר סבא חושפת יעדי פיתוח שאפתניים עד 2040 עם צפי לגידול אוכלוסיית העיר ל- 180,000.
אז איך יראה הפיתוח של כפר סבא בעשור הקרוב:
- תוספת של כ- 16,000 יחידות דיור חדשות
- גידול של פי 4 בשטחי המסחר והתעסוקה
- קו המטרו M1 יחבר בין כפר סבא לערי המרכז
- "רשת ירוקה" עם עשרות אלפי מ"ר של שטחים ירוקים חדשים
- גידול של 50% באוכלוסיית העיר
- דמוגרפיה
אחד הגורמים שהכי משפיעים על מחירי הנדל"ן הוא האוכלוסייה ורמת ההכנסה שלה, כאשר בערים שבהן המדרג הסוציו אקונומי גבוה הנדל"ן שווה יותר. מקרי בוחן מעניינים הן ערי השרון ובמיוחד הרצליה, רעננה, קדימה צורן וכפר סבא שבהן ההכנסה הממוצעת נטו למשק בית חצתה את רף ה- 20,000 ש"ח. הדמוגרפיה החזקה של כפר סבא היא ללא ספק מרכיב משמעותי בעליית שווי הנדל"ן בעיר בכלל וקרקעות חקלאיות בפרט, ואני מאמין שהיא צפויה להמשיך ולהוות מוקד אטרקטיבי לאוכלוסייה אמידה ובעלת אמצעים כפי שהיה עד היום.
איפה יש קרקע להשקעה בכפר סבא
כיום, ניתן למצוא קרקעות חקלאיות להשקעה בכפר סבא רק במתחם בן יהודה צפון שממוקם בין רחוב בן יהודה בעיר לבין מושב צופית, ואשר מוגדר בתוכנית המתאר העירונית כמתחם 6 (העיר כפר סבא מחולקת לשישה אזורים סה"כ).
תוכנית בן יהודה צפון היא תוכנית הדגל של אזור השרון, שמתוכננת לקום בעתודת הקרקע האחרונה שנותרה לתכנון בעיר כפר סבא, אשר עדיין אינה זמינה לבנייה. התוכנית כוללת:
- יעדי תוכנית בן יהודה צפון: הקמת כ- 7,000 יח"ד ו- 35 דונם מסחר ותעסוקה.
- גורם מתכנן: בינואר 2024 הועבר המתחם לתכנון "דירה להשכיר" ובנובמבר אותה השנה הוכרז המתחם כמתחם עדיפות לאומי והדיון בתכנון הסטטוטורי שלו הועבר לותמ"ל. העברת התכנון של מתחם צפון בן יהודה לידי גופי התכנון הממשלתיים מבטיחה ניצול מיטבי של השטח בתוכנית ומה שמסתמן כהגדלה צפויה של כמות יחידות הדיור בתוכנית.
- צפי קידום (בשנים): אם לשפוט לפי קצב התכנון והאישור הסטטוטורי של מתחמי ותמ"ל אנחנו צפויים לראות אישור של התוכנית בטווח של 5-6 שנים מהיום, מה שהופך קרקע להשקעה בכפר סבא – במתחם בן יהודה צפון למוצר הכי אטרקטיבי שיש לשוק הקרקעות החקלאיות במרכז הארץ להציע כרגע.
- מחיר קרקע חקלאית: בשלוש השנים האחרונות עלה שווי הקרקע במתחם בכ- 105%, כאשר חלק גדול מעליית הערך נבע כתוצאה מהכרזת "דירה להשכיר" על תחילת תכנון סטטוטורי מפורט לשכונה שהינו שלב מתקדם בתהליך הפשרת קרקע חקלאית. לפי דוחות שמאי מבוססי תקן 22, מחירי קרקע חקלאית למכירה בכפר סבא במתחם בן יהודה צפון נעים כיום בין 3,000 ש"ח ל- 4,500 ש"ח למ"ר קרקע, תלוי בייעוד הקרקע בתוכנית.
למי מתאימה השקעה בקרקע בכפר סבא
לאור כל הפרמטרים שסקרתי, השקעה בקרקע חקלאית בכפר סבא מתאימה למשקיעים הבאים:
- הון עצמי מינימלי: 300,000 ש"ח
- טווח זמן בהשקעה: 6-10 שנים
- מטרת ההשקעה: הגדלת ההון העצמי / הגעה לדירה בחסכון משמעותי על מחיר השוק
- ייעוד קרקע להשקעה: מגורים
- תשואה ממוצעת (שנתית): 40% – 50%
סיכום
כפר סבא הפכה בשני העשורים האחרונים למוקד נדל"ני שמושך משקיעים מכל רחבי המדינה. המיקום המצוין שלה בדרום השרון, יעדי הפיתוח השאפתניים של העיר והמדרג הסוציו אקונומי הגבוה שלה מציבים אותה כבר מספר שנים בראש רשימת הערים שבהן התשואה על נדל"ן הכי משתלמת ושרמות הביקוש גבוהות משמעותית מההיצע. בשני העשורים הקרובים כפר סבא מכוונת כמעט להכפיל את כמות התושבים ויעדי הפיתוח השאפתניים הללו מחייבים קידום של תוכניות להפשרת קרקעות חקלאיות בעיר. את המענה המרכזי לצרכי הפיתוח שלה צפויה כפר סבא לקבל מתוכנית בן יהודה צפון שמקדמת חברת "דירה להשכיר" ושמסומנת כתוכנית הדגל של אזור השרון. כל אלה הופכים את ההשקעה בקרקע בכפר סבא לכדאית במיוחד ויאפשרו לעיר להמשיך את מומנטום הצמיחה שלה גם בשנים הבאות.
המאמר נכתב על ידי דויד טוכמאייר מחברת דרך הקרקע, המתמחה בניהול תהליכים תכנוניים להפשרת קרקעות חקלאיות, ניהול הסכמי שיתוף וליווי מתחמים לבניית מגורים.
