השקעה בקרקע בנתניה: איפה יש קרקע למכירה בנתניה ואיזו תוכנית היא הכדאית ביותר להשקעה?

מה משותף לרובע איילון בראשון לציון, לקרית אריה בפתח תקווה ולפארק המדע (ת.מ.ר) ברחובות?

בשלושת המקרים מדובר באזורי תעסוקה מטרופוליניים, שנותנים מענה לעשרות אלפי עובדים בתעשיות ההייטק, המדע והפיננסיים, והשפיעו בצורה דרמטית על עליית ערך הנדל"ן באזור על ידי משיכת אוכלוסייה במדרג כלכלי חברתי גבוה.

עבור כל אחד מהמתחמים הללו יושמה תוכנית שאפתנית שכללה הקמת תחנות רכבת וכבישי תחבורה ראשיים, בניה של תעשיית הייטק עניפה, יצירת שטחים ירוקים נרחבים ועיבוי מרכזי התעסוקה במעטפת מבני מגורים רבי קומות. בתוכנית של מחוז מרכז (תמ"מ 21/ 3) ישנם סה"כ שישה מתחמים כאלה והגדול שבהם, שאמור לעשות מהפכה באזור השרון, נמצא בנתניה. דמיינו לכם את מתחם איילון, קרית אריה ופארק המדע מחוברים – זה הגודל של מתחם התעסוקה המטרופוליני שמתוכנן בנתניה – והוא הולך לשנות את פני העיר.

מה הופך את נתניה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן

כשאני מסתכל על כדאיות של נדל"ן להשקעה עיקרי הדברים שמעניינים אותי הם ביקוש גבוה, רמת סחירות גבוהה ויעדי הפיתוח של המרחב העירוני. כל אלה מצביעים על מגמת עלייה בשווי הנדל"ן בעיר ובאופן ספציפי, בערך קרקעות חקלאיות בייעוד מגורים.

במשך שנים הנדל"ן בנתניה לא מימש את הפוטנציאל שלו כמוקד מטרופוליני על קו החוף, ודאי בהשוואה לאזור המטרפוליני הגדול ביותר במחוז מרכז, הממוקם גם הוא על קו החוף – ראשון לציון. אבל התמונה החלה להשתנות בעשור האחרון כשתוכניות ההתפתחות העירוניות החלו לצבור תאוצה והיום, העיר הולכת ומתייצבת כאחת הערים המרכזיות בשוק הנדל"ן – עם תמהיל ייחודי של איכות חיים, מיקום גיאוגרפי אסטרטגי ותג מחיר נגיש יחסית, והדבר נכון במיוחד גם ביחס לקרקעות החקלאיות בעיר שמתומחרות באופן נמוך ביחס לפוטנציאל הפיתוח המטרופוליני – במיוחד בהשוואה (שוב) לראשון לציון.

כדי להבין עד כמה צומח שוק הנדל"ן בנתניה מספיק להסתכל על הנתונים בחמש השנים האחרונות:

• שווי קרקע חקלאית בנתניה עלה בכ- 100%, לפי נתוני רשות המיסים.
• שווי דירה חדשה בנתניה עלה בכ- 42%, לפי נתוני מדל"ן.
• צפיפות הנטו במגרשי בנייה חדשים בנתניה גבוהה מהממוצע הארצי (מקום 3 בישראל), לפי נתוני הלמ"ס
  

הצמיחה הגבוהה של הנדל"ן בנתניה מתאפשרת הודות לשכונות החדשות שמוקמות בעיר, כמו למשל אופק הים ואגמים, ושכונת עיר ימים שהוקמה כבר ב- 2006 ונחשבת לזו שהביאה את התנופה הגדולה ביותר לאזור. הקמת השכונות החדשות ממחישה את חשיבות עתודות הקרקע החקלאית בנתניה להמשך צמיחת ערך הנדל"ן בעיר וליכולתה למשוך אוכלוסיה במדרג חברתי-כלכלי גבוה, מה שהופך את הקרקעות בנתניה למוצר נחשק בקרב משקיעי נדל"ן.

הגורמים שהופכים השקעה בקרקע בנתניה לכדאית

1. מיקום

בד"כ מיקום מעניין כי הוא מצביע על רמת איכות החיים האפשרית ועל פוטנציאל הצמיחה הנדל"ני. במקרה של נתניה, על אף המיקום האסטרטגי העיר נכשלה באופן היסטורי בפיתוח רמת איכות החיים ובמימוש הפוטנציאל שלה להפוך למוקד מטרופוליני מרכזי, תוך שהיא נלחמת בסטיגמות חברתיות. אבל בשני העשורים האחרונים חל שינוי דרמטי במעמדה של נתניה שאפשר לה להפוך לעיר השישית בגודלה בישראל והציב אותה כיעד אטרקטיבי במיוחד הן למשקיעי נדל"ן והן למשפרי דיור.

אז בואו נרחיב קצת על המיקום של נתניה וייעודה כאזור מטרופוליני משני. דמיינו לכם עיר שגובלת בשלוש שמורות טבע – מצפון, דרום ומזרח וברצועת החוף הרביעית בגודלה בישראל (באורך 13 ק"מ) ממערב. עכשיו דמיינו לכם שהעיר יושבת על שני צירי התנועה המרכזיים בישראל מצפון לדרום (כביש 4 וכביש 2) ועל צירי הרוחב המרכזיים באזור השרון (כביש 57 וכביש 553). תוסיפו לתמונה 3 תחנות רכבת שפרוסות בעיר ומאפשרות תנועה ארצית, ורכבת קלה שמחברת אותה לכל אזור השרון.

בהנחה שעיר כזו קיימת, מה חסר לכם? טיילת לאורך החוף? בתי מלון איכותיים? פארק עירוני בגודל 300 דונם? תעשיית הייטק? סינמה סיטי? איקאה? אצטדיון כדורגל חדש? גישה ישירה לצירי התנועה המרכזיים במדינה? מרכז התעסוקה הגדול ביותר במחוז המרכז? מרכז ספורט בינלאומי שהוציא בעשור האחרון 3 אלופים אולימפיים בג'ודו מנתניה (ירדן ג'רבי, שגיא מוקי ורז הרשקו)? אני מניח שהתמונה ברורה, וכך גם הבשורה למשקיעי הנדל"ן.

2. יעדי פיתוח ארוכי טווח

בשנת 2021 הופקדה תוכנית המתאר החדשה של נתניה, ששמה לעצמה ליעד לחבר את תשעת מתחמי התכנון בעיר ליחידה אורבנית אחת על ידי "פיתוח שלד עירוני רציף המבוסס על רשת צירי פעילות, שדרוג ופיתוח המרחב הציבורי". לצידה, מקודמות עוד שתי תוכניות, אתמ"מ נתניה (נת/ 1000) ואנ"מ אילנות, שיהפכו את העיר ליחידה מטרופולינית עצמאית עם רציפות טריטוריאלית ממזרח למערב, בדומה למה שעושה תוכנית מתחם האלף בראשון לציון. יעדי הפיתוח של העיר כוללים כמובן הפשרה של קרקע חקלאית לבניה והכנת תוכנית התחדשות עירונית הכוללת שינוי מהותי של המרחב בהיבטי תחבורה ושטחים ירוקים.

בשטח – הפיתוח ארוך הטווח של נתניה מדבר על הכפלת העיר עד 2045, על ידי הפשרת קרקעות חקלאיות וביצוע תוכנית התחדשות עירונית שאפתנית במיוחד. זה אומר שהתוכנית העירונית צריכה לאפשר צמיחה מ- 270 אלף תושבים ל- 460 אלף תושבים ושטחי המסחר בעיר צפויים לגדול פי 4. רשת של פארקים עירוניים ירוקים המשתרעת על פני 750 דונם צפויה לחבר את העיר במרכזה – ממתחם האמצע במזרח לתוך גבעת הפרחים במרכז ועד לרצועת החוף במערב שתעבור גם היא שדרוג משמעותי הכולל הקמה של טיילת תחתונה ורשת מלונות על קו החוף ממתחם שירת הים בדרום ועד מתחם חבצלת בצפון. במרכז העיר, על תוואי הרכבת הקלה המתוכננת, מוקמת בימים אלה קרית הממשלה. זה בדיוק מה שממחיש את אופק ההתפתחות האיכותי של נתניה כמטרופולין מרכז לכל דבר ועניין והסיבה שהיא נחשבת ליעד אטרקטיבי למשקיעי נדל"ן.

אז איך יראה הפיתוח של נתניה בעשרים השנים הקרובות (2045):

• תוספת של כ- 60,000 יחידות דיור חדשות
• הכפלת שטחי המסחר והתעסוקה מ- 1.5 מיליון ל- 8 מיליון מ"ר
• 3 קווי רכבת קלה שיחברו בין נתניה לערי השרון ולמערכת המטרו
• קריית הממשלה שתשרת את כל אזור צפון השרון
• גידול של 70% באוכלוסיית העיר ביחס ל- 2025

3. עתודות קרקע חקלאית לבנייה

עם יעדי פיתוח שאפתניים לא הולכים למכולת. צריך לגבות אותם בשטח עם היתכנות תכנונית ומעשית. בזמן שערים רבות מציגות תוכניות שאפתניות לצמיחה הנשענות על פרויקטים של התחדשות עירונית שיכולים לקחת עשורים רבים – נתניה היא עיר עם עתודות קרקע חקלאית מהגדולות במחוז מרכז, מה שבאופן מסורתי מאפשר לה להתרחב ולהקים שכונות מגורים ומרכזי תעסוקה חדשים כדי לממש את החזון שלה.

בימים אלה מקודמות בעיר תוכניות לבניה של לא פחות מ- 9 שכונות מגורים חדשות ו- 4 מתחמי מסחר, תעסוקה ומלונאות חדשים. השכונות החדשות בעיר מתוכננות לכל אורכה ורוחבה, בניגוד לערים אחרות שמתפתחות באופן רציף כמו למשל כפר סבא. הסיבה היא שבנתניה ישנו פיזור די רחב של עתודות קרקע חקלאית הצפויות לשמש להרחבת שכונות המגורים ואזורי התעסוקה בעיר, כאשר חלק גדול מהן בבעלות של רמ"י, כמו למשל מתחם הבננה בשכונת צמרות החדשה וחלקים נרחבים במתחם האמצע ובמתחם חבצלת.

כאשר מדובר על קרקע להשקעה בנתניה, תוכניות המגורים שמקודמות מתוקף תוכנית המתאר נת/ 2035 נמצאות בשלבי התכנון המתקדמים ביותר ובחלק גדול מהשכונות כבר הושלם התכנון ואף החלה הבנייה – כמו למשל תוכנית אגם 3, שכונת אופק הים ומתחם חבצלת (הכולל שתי תוכניות להקמת כ- 4,500 יח"ד שמקודמות על ידי הותמ"ל). ביחס לשכונות שטרם אושרו בתוכנית מפורטת – גבעת הפרחים, הנכללת בתוכנית לב המטרופולין, היא האטרקטיבית ביותר ומחירי הקרקע בה לא רחוק מאלו שבאזורים האמידים של דרום השרון דוגמת כפר סבא ורעננה.

נוסף על תוכנית המתאר, מקודמת בעיר תוכנית נת/1000 לבנייה של אזור התעסוקה המטרפוליני הגדול ביותר במחוז המרכז, שבליבו שכונת מגורים אקסקלוסיבית המזכירה באופיה את מתחם האלף בראשל"צ. ממש לצידה מקודמת תוכנית אנ"מ אילנות (מח/ 270) שבמסגרתה צפויה להיבנות שכונת מגורים נוספת, צמודת דופן למתחם האמצע בתוכנית האתמ"מ. שתי התוכניות הללו מתוכננות להביא למיצוי מקסימלי את עתודות הקרקע החקלאית לבנייה במזרח העיר, מה שהופך את נתניה לעיר עם כמות השטח הגדולה ביותר העומדת בפני הפשרה וגורם למשקיעים המחפשים קרקע להשקעה בנתניה לקפוץ על כל הזדמנות.

4. דמוגרפיה 

שכונת עיר ימים מסמנת יותר מכל את הפיתוח של נתניה. השכונה מבטאת את הרצון של עיריית נתניה לקרוץ לאוכלוסייה אמידה והיא זוכה לציון 9 במדד החברתי-כלכלי, בעיר שבאופן מסורתי לאורך שנים מדורגת באשכול 6 בלבד. עקרונות התכנון החדשים שאומצו בנתניה מדמים כל שכונה חדשה שצפויה לקום כמיקרוקוסמוס לעיר כולה: ממערב – גישה נוחה לרצועת החוף ומיתר הכיוונים רשת של גנים ציבוריים ומרחבים ירוקים שלא רק שמציבים את עיר ימים במקום הראשון מכל השכונות במרכז הארץ מבחינת כמות השטחים הירוקים לנפש, אלא שהם מביאים לעלייה משמעותית במחירי הנדל"ן – עם עסקאות היסטוריות למכירת פנטהאוזים בשכונה בעלות של יותר מ- 30 מיליון ש"ח.

אותם עקרונות תכנוניים המנצלים את המיקום האסטרטגי של נתניה ואת רצועת החוף הארוכה שלה הופכים אותה, שנה אחר שנה, לעיר אטרקטיבית במיוחד שקולטת את המספר הרב ביותר של עולים חדשים, בדגש על עולים ממדינות אירופאיות, בתהליך שמתכתב עם הרצון למשוך אוכלוסייה בעלת איתנות פיננסית. השינויים הדמוגרפיים בנתניה הם ללא ספק מרכיב משמעותי בעליית שווי הנדל"ן בעיר ונסיקת מחירי הקרקעות בעשור האחרון.

כיום, את העקרונות התכנוניים שהנחו את הקמתה של "עיר ימים" ניתן למצוא גם בתוכניות של גבעת הפרחים, החוף הזהוב (חבצלת), אופק הים, שירת הים, האתמ"מ, צמרות והאילנות, ואני מאמין שבשל כך נתניה תישאר אטרקטיבית לאוכלוסייה אמידה. המשך ההתפתחות של נתניה כמוקד מטרופוליני הכולל מרחב תעסוקתי רחב היקף לצד פארק מטרופוליני, קריית ממשלה ומרכזי ספורט ותרבות, יאפשר לה לצמוח עד שנת 2050 לכחצי מיליון תושבים ומציב אותה ללא ספק כיעד הטוב ביותר עבור משקיעי נדל"ן בכלל ומשקיעי קרקעות חקלאיות בפרט.

איפה יש קרקע להשקעה בנתניה

כיום, ניתן למצוא קרקע למכירה בנתניה בשלושה מתחמים הנכללים בתוכנית האתמ"מ, תוכנית לב המטרופולין ותוכנית אנ"מ אילנות. זה נכון שבנתניה ישנן לא פחות מתשע שכונות מגורים חדשות בתכנון והקמה אך רובן הגדול, המתוכננות כחלק מתוכנית המתאר של נתניה, נמצאות כבר היום בשלבי בנייה וכבר לא ניתן למצוא בהן קרקע חקלאית להשקעה. אני מדבר כמובן על השכונות החדשות במתחמים אופק הים, נוף הטיילת, חבצלת (ותמ"ל), הבננה (צמרות), הימנותא ואגם 3 ומתחמי המלונאות במתחם שירת הים.

אז איפה כן ניתן למצוא קרקע להשקעה בנתניה ולמי היא מתאימה? במתחמים הבאים בלבד:

מתחם האמצע (תוכנית האתמ"מ – נת/ 1000)

• יעדי התוכנית: הקמת כ- 1,200 יח"ד.
  
• גורם מתכנן: תוכנית תוכנית האתמ"מ מקודמת על ידי רמ"י והמועצה המקומית נתניה והיא אושרה בינואר 2024 כתוכנית מתאר המחלקת את המרחב ל- 7 מתחמי תכנון, מתוכם מתחם "האמצע" הוא היחיד עם קרקע בייעוד לבניית מגורים (למעט תוכנית נקודתית להקמת 400 יח"ד במתחם קרית יהלום).
  
• פרטי התוכנית: מתחם "האמצע" הוא למעשה מתחם תעסוקה (מתחם 6) בגודל של כ- 615 דונם שבליבו תוכנית לבניית שכונת מגורים המונה 1,200 יח"ד במגרשי בנייה בצפיפות גבוהה. המתחם כולל שני מרחבי תכנון (מרחב צפוני ומרחב דרומי), כאשר שכונת המגורים מתוכננת לקום במרחב הדרומי.
  
  מתחם ה"אמצע" דומה במהותו למתחם האלף בראשון לציון – תפקידו לייצר חיבור בין החלק המזרחי של העיר לחלקה המערבי באמצעות רשת גשרים ולהוות מוקד התעסוקה המרכזי עבור מטרופולין נתניה וצפון השרון כולו. ככזה, הוא ממוקם על ציר התנועה הראשי (כביש 2), מתוכננות בשטחו 3 תחנות רכבת ארצית ומספר מרחבי תחבורה משולבים שיאפשרו מעבר נוח בין הרכבת הקלה, רכבת ישראל וגישה למטרו. תוכנית התעסוקה כולה כוללת מלבד מתחם האמצע עוד שישה מתחמי תכנון לשטחי תעסוקה, מסחר, תרבות וספורט – מה שהופך את תוכנית האתמ"מ לאזור התעסוקה המטרופוליני הגדול במחוז המרכז ובישראל בכלל (להוציא תל אביב) וכתוצאה מכך לבעל השפעה מכרעת על שווי הקרקעות החקלאיות בעיר.
  
• צפי קידום (בשנים): תוכנית המתאר אושרה בינואר 2024 לאחר שקודמה ע"י רמ"י, שהינה בעלת הקרקע העיקרית במתחם לצד עיריית נתניה ופיזור קטן יחסית של בעלים פרטיים. לרמ"י ולעיריית נתניה זהות אינטרסים וצורך מובהק בקידום התוכנית מאחר ומדובר באזור התעסוקה הגדול ביותר במחוז המרכז והיא משליכה בצורה ישירה על שווי הקרקעות במתחמים אנ"מ אילנות, פארק פרס למדע והבננה הסמוכים שבהם רמ"י היא בעלת קרקע גם כן. בנוסף, היא משפיעה בצורה מהותית על מימוש תוכניות התחבורה להקמת הרכבת הקלה, רכבת ישראל וכביש עוקף נתניה. הואיל והתכנון המפורט למתחם נמצא כבר בשלבים מתקדמים לכן, הצפי לקידום התוכנית הוא בטווח של 4-6 שנים.
  
• מחיר קרקע חקלאית: בשל הביקוש הגדול לקרקעות בעיר קשה מאוד למצוא קרקע למכירה בנתניה. המשימה הזו קשה במיוחד כשמדובר במתחם האמצע מאחר ורוב הקרקע בו הינה בבעלות המדינה וכן חברות נדל"ן והשקעות פרטיות כדוגמת חברת אמות השקעות. מתחילת 2024 עלה ערכה של קרקע בנתניה- במתחם האמצע בעשרות אחוזים וכיום הוא נע סביב 4,800 ל- 5,000 ש"ח למ"ר.

גבעת הפרחים נתניה (תוכנית לב המטרופולין)

• יעדי התוכנית: הקמת כ- 6,000 יח"ד ו- 330 דונם מסחר ותעסוקה.
  
• גורם מתכנן: מתחם גבעת הפרחים שנכלל בתוכנית לב המטרופולין מקודם ע"י הוועדה המקומית נתניה מתוקף הוראות תוכנית המתאר נת/ 2035.
  
• פרטי התוכנית: מתחם גבעת הפרחים ממוקם במרכז העיר, ממערב לכביש 2, והוא מתוכנן כמתחם מגורים בבנייה רווייה שבליבו פארק מטרופוליני ירוק המשתרע על מאות דונמים. המתחם יחובר למתחם רצועת האמצע באמצעות מערכת גשרים, מה שהופך אותו לציר הרוחב העיקרי בעיר לתנועת הולכי רגל ותחבורה ציבורית כגון הרכבת הקלה. מדובר במתחם מגורים המתוכנן בצורה יוצאת דופן, שמטרתה לייצר רציפות של כל השטחים הירוקים בעיר ממזרח למערב – מה שיאפשר חיבור של כ- 750 דונם של פארקים ציבוריים כשבמרכזם מתחם המגורים גבעת הפרחים.
  
• צפי קידום (בשנים): למתחם 'גבעת הפרחים' מקודמת תכנית מפורטת עירונית בסמכות מחוזית, כאשר תשריט המתחם והתוכנית האדריכלית כבר פורסמו. הצפי הוא להפקדת התוכנית המפורטת בתוך כשנתיים וקידום המתחם לאישור בתוך 4-5 שנים.
  
• מחיר קרקע חקלאית: קרקע בגבעת הפרחים נתניה נמכרת היום לפי שווי של 3,000-4,200 ש"ח למ"ר לאחר שבשנתיים האחרונות הייתה במתחם עליית ערך משמעותית שנבעה משיווק אינטנסיבי. יחד עם זאת, עיריית נתניה רואה במתחם פרויקט דגל ומעוניינת לקדם אותו במהרה ולכן, עם הפקדת התוכנית המפורטת מחיר הקרקע צפוי להאמיר בעשרות אחוזים נוספים.

נווה אילנות / מתחם הגולף (תוכנית אנ"מ אילנות – מח/ 270)

• יעדי התוכנית: הקמת כ- 1,600, מתחם תעסוקה, בית חולים כללי חדש ושטחים ירוקים נרחבים.
  
• גורם מתכנן: תוכנית המתאר מקודמת ע"י רשות מקרקעי ישראל, בשיתוף עם הוועדה המקומית נתניה, והיא אושרה בנובמבר 2024. 
  
• פרטי התוכנית: התוכנית נפרשת על אנ"מ אילנות שממוקם בדרום מזרח העיר ובמסגרתה מתוכנן לקום רובע תעסוקה, רובע מגורים, פארק נחל אילנות ומרכז רפואי בשטח כולל של כ-612 דונם. התכנית מציעה רובע מגורים הכולל כ-1,606 יח"ד בצפיפות משתנה שיוצמד לשכונת קרית השרון ורובע תעסוקה ומסחר הכולל כ-360,000 מ"ר עם שחזיתו תוצמד למתחם האמצע ומתחם לנטוס הנכללים בתוכנית האתמ"מ, כך שיווצר רצף עירוני בין שכונותיה המזרחיות של העיר. עוד בתוכנית, מרכז רפואי הכולל כ-500 יח"ד לצוות הרפואי וכ-275,000 מ"ר שטחי שירות ושטחים עיקריים. בלב המתחם נמצא פארק נחל אילנות – פארק מטרופוליני בשטח של כ- 180 דונם שלאורכו עובר נחל אילנות.
  
• צפי קידום (בשנים): התוכנית הומלצה להפקדה בוועדה המחוזית ביוני 2024 ואושרה בנובמבר אותה השנה. התוכנית המפורטת נמצאת בהכנה ע"י הוועדה המקומית ונראה כי היא זוכה לעדיפות בשל הרוח הגבית שמעניקה לה רמ"י. בשל כך, הצפי לקידום התוכנית הוא באזור 6-10 שנים.
  
• מחיר קרקע חקלאית: רוב הקרקע במתחם נמצאת בבעלות המדינה כך שקשה עד בלתי אפשרי למצוא קרקע חקלאית בתוכנית למטרת השקעה, על אחת כמה וכמה שמדובר ב. עלות הקרקע במתחם צפויה לנוע בין 2,500 ל- 3,800 ש"ח למ"ר בחלקות המיועדות לבניית מסחר ותעסוקה ולבניית מגורים בהתאמה.

למי מתאימה השקעה בקרקע בנתניה

לאור כל הפרמטרים שסקרתי, קרקע בנתניה מתאימה למשקיעים הבאים:

• הון עצמי מינימלי: 400,000 ש"ח
• טווח זמן בהשקעה: 4-10 שנים
• מטרת ההשקעה: הגדלת ההון העצמי/הגעה לדירה בחסכון משמעותי על מחיר השוק
• ייעוד קרקע להשקעה: מגורים/מסחר ותעסוקה
• תשואה ממוצעת (שנתית): 20% – 40% 

סיכום

נתניה היא ללא ספק אחד ממוקדי הנדל"ן שצפויים לחוות את הצמיחה הגבוהה ביותר בישראל. נקודת הפתיחה הנמוכה יחסית של העיר משקפת את הרוח הישנה שלה ולא הולמת את מימדי הצמיחה המתוכננים לה. משקיעים רבים נוהרים לחפש מגרשים למכירה בנתניה כי הם מבינים ששווי הנדל"ן בעיר כיום משקף את תוכנית המתאר משנות ה- 50, עת נתניה הפכה ליישוב הראשון בישראל שהוכרז כעיר לאחר הכרזת העצמאות. אבל מי שמשכיל לבחון את יעדי הצמיחה של העיר, בדגש על תוכניות הפיתוח שלה כאזור תעסוקה מטרופוליני משני במחוז המרכז, מבין שאת שווי הנדל"ן בעיר יש לבחון במימדים של ערי החוף המרכזיות דוגמת ראשל"צ והרצליה. 

אכן, כשבוחנים את שווי הנדל"ן בנתניה ביחס לערי החוף האחרות במרכז נחשף פער גדול שנובע בעיקר מהקרבה של אלו למרכז ההייטק בתל אביב והמעמד היוקרתי של השכונות האמידות בהן. בעוד ששווי הנדל"ן בנתניה ככל הנראה לא יצמח למימדים של הרצליה, התהוותה של העיר כמטרופולין תעסוקתי בסמוך לרצועת החוף הגדולה במחוז המרכז מאפשרת לה לצמצם כבר היום את הפער מול ראשל"צ ולהוות אלטרנטיבה איכותית לאוכלוסיה איכותית שלא מוכנה לשלם את המחירים היקרים של הרצליה. כבר היום העיר מושכת תעשיית הייטק לא מובטלת, דוגמה לכך היא חברת Outbrain שנסחרת בנאסד"ק ומשרדיה ממוקמים בנתניה.

מספיק להסתכל על השכונות עיר ימים ואופק הים כדי להבין את המגמה שצפויה להפוך למשמעותית יותר בשכונות החדשות שצפויות לקום על עתודות קרקע חקלאית בנתניה, כמו גם במתחמי ההתחדשות העירונית הסמוכים לקו החוף. לאור יעדי הצמיחה של נתניה, המכוונים להכפלת מימדי העיר בהיבטי אוכלוסיה, מתחמי מגורים, אזורי תעסוקה וחדרי מלונאות אני צופה שבטווח של 15 השנים הקרובות השקעה בקרקע בנתניה תניב את התשואה האטרקטיבית ביותר למשקיעי נדל"ן, בהשוואה לכל עיר אחרת בישראל.

בד"כ כשמדובר בהשקעה בקרקע יש שני דרגים: הדרג הראשון הוא של ערים שנחשבות לטאבו ושכל עסקה בהן היא אטרקטיבית כמו הרצליה, רעננה, כפר סבא וראשל"צ. הדרג השני הוא של ערים ששווי הנדל"ן בהן כיום רחוק מלשקף את תוכניות הצמיחה שלהן ושדווקא משום כך הן צפויות לתת את התשואה הגבוהה ביותר למשקיעי נדל"ן, בת ים, פתח תקווה ובאר שבע הן דוגמה בולטת לכך מהשנים האחרונות. בכל הקשור למתחמי קרקע חקלאית להשקעה נתניה היא הבולטת ביותר בישראל כיום בדרג השני והיא עושה צעדים מבטיחים לעבר הדרג הראשון – מה שאומר שאסור לפספס אף עסקה לרכישת קרקע חקלאית בנתניה.  

המאמר נכתב על ידי עו"ד אביעד מרקוביץ מחברת דרך הקרקע, המתמחה בניהול תהליכים תכנוניים להפשרת קרקעות חקלאיות, ניהול הסכמי שיתוף וליווי מתחמים לבניית מגורים.