מי שמכיר אותנו יודע שאנחנו רצים כבר שנים באזור השרון ושחלק גדול מהסכמי השיתוף שאנחנו מנהלים ממוקד בו. אבל מדי פעם יש תוכניות מעניינות שמושכות לנו את העין וככה הגענו לבנות גם בראשון לציון, בתל אביב ובמקומות נוספים.
בגלל שאנחנו מתמקדים בהוצאת מתחמים לבנייה, המרכיבים שאנחנו מסתכלים עליהם נפרשים הרבה מעבר למתחם הספציפי:
- אנחנו בוחנים את תוכנית הפיתוח הכוללניות, לרבות ביחס לתשתיות התחבורה ומתחמי התעסוקה המתוכננים.
- אנחנו מודדים את תהליכי הרישוי ומתן ההיתרים בעיר.
- אנחנו מבצעים הערכות שמאיות של רמות הצפיפות במתחמים החדשים בערים וההתפתחות שלהן לאורך זמן.
- ולא פחות חשוב, אנחנו מגבשים סקירה מקיפה על עמדת הרשות המקומית ביחס למתחם והחיבור שלו לתשתיות, ללא קשר בזהות הגוף המתכנן.
כל אלה, מאפשרים לנו לקבל החלטות מושכלות על מתחמי התכנון בעלי פוטנציאל ההשבחה האטרקטיבי ביותר ליציאה לבנייה.
באופן הזה אנחנו חורגים ממנהגנו וגולשים למתחמי תכנון שחוצים את גבולות השרון. כך גם הגענו לבחון גם קרקעות בפתח תקווה, העיר הרביעית בגודלה בישראל, שקיבלה תאוצה בשנים האחרונות עם כניסת הרכבת הקלה לפעילות מלאה, קידום מואץ של קווי המטרו ואזורי תעסוקה ששואבים אליהם את ענקיות ההייטק.
מה הופך את פתח תקווה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן?
עוצמת הקפיצה של הנדל"ן בפתח תקווה לא שונה מדי מזו שהתרחשה בערים אחרות במרכז הארץ, אבל הפוטנציאל שלה הוא פי כמה יותר גדול. ההבדל העיקרי הוא שפתח תקווה היא העיר היחידה חוץ מתל אביב וראשון לציון שתהיה מחוברת למערכת הרכבת הקלה, המטרו, רכבת ישראל ותכלול אזור תעשייה מטרופוליני ומיליוני דונמים של תעסוקה, מסחר ותעשייה. הנתון שממחיש אולי יותר מכל את החשיבות של התפתחות התשתיות ותעשיית ההייטק בפתח תקווה הוא עליה של כ- 40% בשווי הנדל"ן בעיר מאז פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה, כך שאם אני צריך לחפש היום קרקע להשקעה, אני אתחיל את החיפוש שלי אחר קרקע בפתח תקווה.
מיקום
מיקום הוא המלך של הנדל"ן ובמקרה של פתח תקווה המיקום הוא הכל. העיר גובלת בתל אביב, בני ברק, קריית אונו, רמת גן והוד השרון. היא יושבת על עורקי התחבורה הראשיים ביותר בישראל (כביש 4, כביש 5, כביש 6, כביש 40 וכביש 471). תוסיפו לזה את הקו האדום של הרכבת הקלה שכבר פועל, ואת קווי המטרו (M2 ו-M3) שיהפכו אותה לעיר המקושרת ביותר בישראל, ותקבלו ע0יר שמבטלת את פקקי הבוקר לתל אביב. המיקום הזה הופך כל קרקע בפתח תקווה לפנינה נדל"נית בעלת נזילות וסחירות גבוהה.
יעדי פיתוח ארוכי טווח
תוכניות הפיתוח של פתח תקווה שואפות לחבר בין אורבניות צפופה לריאות ירוקות. העירייה, יחד עם מוסדות התכנון, מקדמת את פיתוח "מרחב הירקון" (תמ"מ 3/ 10), תוכנית ענק שתייצר רצף של פארקים ופנאי, בדומה לרצועת הבינוי היוקרתית סביב פארק הירקון בתל אביב. במקביל, העיר ממשיכה להרחיב את אזורי התעסוקה שלה כדי לייצר עוגן כלכלי עצמאי ואיתן עם צפי להכפלת שטחי המסחר והתעסוקה עד 2024. אחד מהעוגנים האלה יהיה בתוכנית סירקין, הסמוכה לכפר סירקין וכבר נמצאת בשלבי יישום.
במרכז העיר, תוכנית ההתחדשות העירונית בפתח תקווה היא מהגדולות בישראל וסובבת את האזורים הסמוכים לתוואי הרכבת הקלה. ב- 2026 דורגה בפתח תקווה במקום השני בהתחדשות עירונית בישראל, שנייה רק לתל אביב, עם זינוק של 42% בהתחלות הבנייה החדשות.
מבחינת תוכניות להפשרת קרקע חקלאית בפתח תקווה, יש היום מספר תוכניות שכוללות השבחה של קרקעות פרטיות, כאשר כולן מתמקדות סביב תחנות המטרו הצפויות לשרת את העיר. המשמעות היא עלייה של כ- 30% בכמות הדירות בעיר עד 2040, מה שיאפשר לפתח תקווה לצמוח לכ- 300,000 תושבים. מבחינת המשקיעים מדובר בבשורות טובות כי זכויות הבנייה שיאושרו במתחמים אלה צפויות להיות גבוהות במיוחד, לאור הוראות תמ"א 70.
דמוגרפיה
פתח תקווה עוברת שינוי דמוגרפי מרתק. אם בעבר היא קלטה בעיקר משפרי דיור מהמעמד הבינוני, פיתוח שכונות הענק כמו אם המושבות, נווה גן וכפר גנים ג' ופארקי ההייטק משכו אליה בשנים האחרונות אוכלוסייה צעירה, משכילה, ועובדי תעשייה עתירת ידע. בהתאם, ההכנסה הממוצעת לשכיר בפתח תקווה ב- 2026 עולה על 16 אלף ש"ח. הכנסת המטרו רק תאיץ את המגמה הזו, ותמשוך אליה אוכלוסייה מחתך סוציו אקונומי גבוה המחפשת נגישות ואיכות חיים משולבת.
את המענה העיקרי לצרכים של אוכלוסייה זו צפוייה לתת תוכנית הפיתוח של מתחם נוף ירקון פתח תקווה המתוכננת בהשראת שכונות העוטפות את פארק הירקון בתל אביב. מתחם זה מתוכנן בראש ובראשונה על מנת לשמר ולהגן על הגן הלאומי ונחל הירקון ולהסדיר את הבינוי ברצועה העוטפת אותו. כך, המתחם שיוקם בסמוך לתחנת המטרו סגולה יכלול בעיקר שטחי תעסוקה ומסחר ושכונת מגורים בוטיקית שתהנה מאווירה כפרית ונגישות ישירה לגן הלאומי.
איפה יש קרקע להשקעה בפתח תקווה?
פתח תקווה נחשבת לאחת מהערים עם עתודות הקרקע הגדולות ביותר במרכז הארץ. אולם, מרבית הקרקעות בעיר הן בכלל בבעלות מדינה ולכן לא זמינות להשקעה עבור המשקיע הפרטי. השקעה בקרקע בפתח תקווה אפשרית היום במספר מוקדים, בעיקר בשוליים של העיר וסביב תחנות המטרו. להלן מתחמי ההשקעה בקרקע בפתח תקווה:
1. מתחם נוף ירקונים
זהו ללא ספק אחד המתחמים המדוברים והמרתקים במרכז הארץ, בעיקר בשל ההשראה שהוא שואב מהשכונות העוטפות את פארק הירקון בתל אביב. המתחם נכלל בתוכנית המתאר של אזור נחל הירקון שאושרה כבר בשנת 2008 ומסדירה את הבנייה סביב הגן הלאומי, בשטחי פתח תקווה, הוד השרון והמועצה האזורית דרום השרון.
עוד בשנת 2021 הומלצה להפקדה תוכנית מפורטת ראשונה בנוף ירקונים (מדרום לכביש 5) וכשנה לאחר מכן הוכנה תוכנית ראשונה גם במתחם נוף ירקון בהוד השרון (מצפון לכביש 5). שתי התוכניות קודמו בקצב יחסית מהיר אבל נעצרו בגלל דרישות של רמ"י, בעלת קרקע גדולה בשני המתחמים.
עיקר הקשב של המשקיעים הולך היום למתחם הצפוני שבהוד השרון בגלל שכמות יחידות הדיור המתוכננות בו גבוהה יותר, אך בפועל דווקא המתחם הדרומי בפתח תקווה נמצא בסטטוס מתקדם יותר, זוכה לפחות משליש מכמות ההתנגדויות ומתומחר במחצית מהשווי בשוק היום. תוסיפו לזה את הסמיכות לתחנת המטרו בסגולה וקיבלתם מתחם מנצח להשקעה שמשלב מיקום מנצח, תוכנית אטרקטיבית, סטטוס מתקדם ומחיר כניסה שפוי.
- יעדי התוכנית: התוכנית עצמה מחולקת לשישה מתחמים בייעודים שונים, כאשר האיחוד והחלוקה עבורם ייעשה יחדיו (בדומה למתחם האתמ"מ בנתניה). בסה"כ התוכנית כוללת הקמה של כ- 2,800 יח"ד חדשות, 400,000 מ"ר תעסוקה, 30,000 מ"ר למסחר וכ- 1,200 דונם לפארק טבע עצום ואזורי פנאי, ספורט ונופש.
- גורם מתכנן וסטטוס תכנוני: תוכנית המתאר אושרה כבר ב- 2008 ותוכנית מפורטת הומלצה להפקדה ב- 2021. בשלב זה רמ"י דרשה לייצר עבור השטחים שבבעלותה תוכנית נפרדת אך עתירה של בעלי הקרקעות הפרטיים במתחם, שהובאה לפתח משרד היועמ"שית, התקבלה והחזירה את העבודה על התוכנית המקורית לשולחן. כרגע, עיריית פתח תקווה הודיעה כי: “העירייה פועלת לקידום ומימוש התכנית, תוך מתן דגש ועיקרי על התמורה הציבורית". בהתאם, עבודה על התוכנית המפורטת נמצאת בעיצומה לפני הפקדה סופית, במה שמהווה נקודת הכניסה הטובה ביותר להשקעה במתחם.
- מחיר קרקע חקלאית: לאור העובדה שהסטטוס התכנוני במתחם לא זז כבר כמה שנים המחירים בו נשארו "קפואים" ולא הייתה עליית ערך מיוחדת. לכן, קרקע במתחם אפשר למצוא היום אפילו באזור 250,000 ש"ח ליחידת קרקע שצפויה להספיק לזכות לדירה. מבין כל המתחמים שנמצאים בשלבי הכנה של תוכנית מפורטת, מדובר במתחם שסכום הכניסה להשקעה בו הוא הנמוך ביותר, בין היתר בשל כמות העסקאות הרבה שקיימת בשוק.
- אתגר עיקרי בהשקעה במתחם: כיום פועלים במתחם משווקים רבים שמוכרים יחידות קרקע קטנות שלא בהכרח יספיקו לזכות לדירה מאחר והם לא מתחשבים בעובדה שבמסגרת האיחוד והחלוקה בעלי הקרקעות ככל הנראה יקבלו זכויות במגורים ובתעסוקה גם יחד, בדומה לתהליך שקרה במתחם האמצע בנתניה, שגם בו רמ"י הייתה בעלת קרקע מרכזית. דווקא כאן יש חשיבות אדירה להסכם השיתוף – מוזמנים להתייעץ איתנו.
2. מתחם דיפו סגולה (M2)
מתחם הדיפו בסגולה ממוקם בסמוך לתוכנית נוף ירקונים ושטחו נכלל בתוכנית המתאר המאושרת לירקונים. יחד עם זאת, בשל הכללתו בתחום ההשפעה של המטרו הוא צפוי לזכות לתכנון פרטני בכפוף להוראות תמ"א 70 והוא איננו נכלל בתוכנית המפורטת של נוף ירקונים בפתח תקווה. אך בעוד העבודות בשטח להקמת הדיפו החלו – אין בנמצא תוכנית עבור השטחים שמעל הדיפו. לכן, השקעה במתחם הזה היום שקולה להשקעה בכל קרקע אחרת ללא תוכנית והיא נמצאת ברמת הסיכום הגבוהה ביותר, בייחוד לאור דרישת נת"ע להפקעת הקרקע מבעליה הפרטיים.
- גורם מתכנן וסטטוס תכנוני: אין תוכנית.
3. מתחם מטרו קריית אריה
מתחם המטרו בקריית אריה הוא מתחם מוטה מגורים שצפוי לכלול כ- 3,7000 יח"ד חדשות, לצד שטחי תעסוקה, מסחר ותחנת המטרו. המתחם, שהועבר ביוני 2025 לתכנון הותמ"ל, ממוקם בסמוך לפארק ההייטק "קריית אריה" ואצטדיון המושבה בעיר, על דרך שלמה שמלצר.
- יעדי התוכנית: הקמת כ-3,700 יח"ד חדשות, לצד שטחי תעסוקה ומסחר.
- גורם מתכנן וסטטוס: התוכנית במתחם מקודמת ע"י רמ"י, שהינה בעלת קרקע עיקרית בו והוא יקודם במסלול ותמ"ל המבטיח צפי מהיר יחסית לאישור.
- מחיר קרקע: בשל הסטטוס התכנוני המהיר והמיקום על תוואי המטרו, הקרקעות במתחם זה מתומחרות ברף הגבוה יותר של קרקעות להשקעה. כמעט בלתי אפשרי למצוא קרקע במתחם, אך אם תצליחו לשים את ידכם על קרקע כזו תידרשו לשלם לא מעט מאחר והיום זכות לדירה במתחם מתומחרת בלמעלה מחצי מיליון ש"ח, מחיר שבכפר סבא או רעננה מאפשר לקנות כמעט 2 יחידות.
למי מתאימה השקעה בקרקע בפתח תקווה?
קרקע להשקעה בפתח תקווה היא אחד המוצרים המעניינים ביותר שיש היום בשוק, בעיקר למשקיעים שמחפשים להגדיל את ההון העצמי לאורך זמן ולא בהכרח רואים את עצמם גרים בעיר. השקעה בקרקע בפתח תקווה מתאימה למשקיעים הבאים:
- הון עצמי מינימלי: 250,000 – 500,000 ש"ח.
- טווח זמן בהשקעה: 4-8 שנים.
- מטרת ההשקעה: הגדלת הון עצמי.
- ייעוד קרקע להשקעה: מגורים / תעסוקה (עירוב שימושים).
- תשואה ממוצעת (שנתית) צפויה: כ- 40% – 50%.
סיכום
פתח תקווה הפכה בשנים האחרונות למטרופולין רב-עוצמה בזכות עצמה והיא נהנית מקישוריות גבוהה במיוחד, שטחי תעסוקה גדולים ורשת פארקים עצומה. על אף שמדובר בעיר הרביעית בגודלה בישראל, יעדי הפיתוח שלה נותרים שאפתניים ומדברים על צמיחה של כ- 10% בכל 5 שנים ביחידות המגורים ושל כ- 30% בשטחי התעסוקה בעיר על פני אותה התקופה. כדי לעמוד בכך על פתח תקווה לקדם תוכניות משמעותיות מאוד לבנייה במתחמי קרקע חקלאית ומנגד, להמשיך ולדחוף את פיתוח רשת התחבורה האדירה שעוטפת אותה ומאפשרת לה למחוק כמעט לחלוטין את פערי המרחק מתל אביב.
לכן פתח תקווה מציעה כעת תרחיש נדיר עבור משקיעי הנדל"ן: מאבקים משפטיים של שנים (כמו בנוף ירקונים) הסתיימו בניצחון בעלי הקרקעות הפרטיים ב- 2025 וב- 2026, מה ששחרר את הפקק התכנוני בדיוק עכשיו. שני המתחמים המתקדמים בעיר, שהתוכנית המפורטת עבורם נמצאת בימים אלה בהכנה, מספקים ודאות יחסית גדולה לקראת עליית הערך הצפויה עם הפקדתן. בתנאים האלה הקרקע הוכשרה, תרתי משמע, לכניסה לשלב תכנוני מתקדם, כאשר מחירי הכניסה (בעיקר בנוף ירקונים) עוד נותרו נוחים.
המאמר נכתב על ידי עו"ד אביעד מרקוביץ מחברת דרך הקרקע, המתמחה בניהול תהליכים תכנוניים להפשרת קרקעות חקלאיות, ניהול הסכמי שיתוף וליווי מתחמים לבניית מגורים.
המידע המופיע בכתבה זו נועד למטרות אינפורמטיביות בלבד ואינו מהווה ייעוץ או המלצה לביצוע השקעה מכל סוג.
