אני בד"כ לא נחרץ שזה מגיע להשקעה בנדל"ן אבל בסוגיה הזו אני חושב שכולם יסכימו איתי: מכל האפשרויות הזמינות להשקעה בקרקעות, קרקע ברעננה היא האטרקטיבית ביותר.
כמובן שאפשר להגיד שאני משוחד.
בכל זאת גדלתי ברעננה וראיתי מקרוב את הצמיחה שלה.
ראיתי מקרוב את מוסדות החינוך, את הפארקים, את בניית מוקדי המסחר והתעסוקה ואת התושבים.
הודות לרמת שירותים מפותחת ומתקדמת ואיכות חיים גבוהה של תושביה, רעננה היא ללא ספק אחת מהערים הטובות ביותר בישראל ובשל כך היא מהווה אחת הערים המבוקשות ביותר למגורים.
וכאשר אנחנו מדברים על מגורים אנחנו מדברים גם על קרקע חקלאית ברעננה שהפכה להשקעה כל כך מבוקשת עד שכמעט בלתי אפשרי למצוא קרקע ברעננה למכירה.
מה הופך את רעננה ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן
כדי להבין עד כמה גבוה פוטנציאל התשואה מנדל"ן ברעננה מספיק להסתכל על הנתונים בארבע השנים האחרונות:
- שווי קרקע חקלאית ברעננה עלה בכ- 150%, לפי נתוני רשות המיסים.
- שווי דירה חדשה ברעננה עלה בכ- 35%, לפי נתוני מדל"ן.
- הנדל"ן ברעננה הפך ליקר ביותר באזור השרון, לפי נתוני רשות המיסים.
בגדול, רעננה מציעה מכלול של גורמים שקשה לקבל בערים אחרות באזור השרון, מה שהופך אותה ליעד מרכזי להשקעות נדל"ן. גישה נוחה לתחבורה ציבורית, קרבה למרכז להייטק, חינוך ברמה הטובה ביותר בישראל ושדרת פארקים ירוקים מציבים את רעננה כאזור אטרקטיבי להשקעה לטווח ארוך והדבר בא לידי ביטוי גם בהשקעה בקרקעות חקלאיות.
יעדי הפיתוח של רעננה, כפי שמוגדרים בחזון העירייה ובתוכנית רע/3000 מצביעים על שמירה על הערכים שהפכו את רעננה מיישוב פסטורלי לאחת הערים הטובות בישראל למגורים. אלו הסיבות שבגללן מגרשים למכירה ברעננה הם מוצר נדיר ואטרקטיבי:
- מיקום
מיקום הוא הגורם שמשפיע בצורה המשמעותית ביותר על שווי נדל"ן בכלל ושווי קרקע חקלאית בפרט. במקרה של רעננה, הקרבה להרצליה והסמיכות לעורקי התחבורה הראשיים (כביש 4, כביש 531 ורכבת ישראל) אפשרו לעיר לגדול בצורה משמעותית בשנים האחרונות והפכו אותה למוקד העסקים הצומח ביותר באזור השרון היום, מה שצפוי להמשיך ולהתקיים לאחר הקמת קו המטרו שעתיד לעבור ברעננה ולחבר אותה לכל ערי המרכז. המיקום המצוין של רעננה הוא ללא ספק אחד הגורמים שהופכים את הנדל"ן ברעננה ליוקרתי ביותר בישראל.
- עתודות קרקע חקלאית לבנייה
הנדל"ן ברעננה עבר מתחילת 2020 מהפך חיובי עם כמות הולכת וגדלה של התחלות בנייה חדשות, שהגיעה לשיאה בשנת 2023 עם לא פחות מ- 1,226 יח"ד שהחלה בנייתן – כמות גדולה יותר מבערים כמו הרצליה, כפר סבא רמת גן ורחובות.
התפתחות הבנייה החדשה ברעננה מתאפשרת בעיקר הודות לעתודות הקרקע החקלאית בעיר שמופשרות לבנייה, כמו בנווה זמר ובשכונת המאה, שבה אנחנו הובלנו בעצמנו את התהליך התכנוני של מתחם מרקוביץ וניהלנו את מכרז היזמים לבנייתן של 135 יח"ד יוקרתיות.
מגרשים למכירה ברעננה הם מוצר מבוקש, בעיקר בשל מחירי הדירות הגבוהים בעיר. משקיעי נדל"ן רבים שמעוניינים להגיע לדירה בעיר מבינים שהדרך הטובה ביותר להגיע לנכס במחירים שפויים היא באמצעות קרקע להשקעה ברעננה.
ראיתי את התהליך הזה קורה בנווה זמר, בנאות שדה ובשכונת המאה ואנחנו חווים היום תהליך שנמצא ממש בעיצומו להפשרת קרקע חקלאית במערב רעננה ובמתחם שביב בעיר שצפויים לכלול יותר מ- 5,000 יח"ד חדשות ומהווים השקעה אטרקטיבית ביותר למשקיעים המחפשים קרקע למכירה ברעננה.
- יעדי פיתוח ארוכי טווח
בשנת 2016 אושרה תוכנית המתאר החדשה של רעננה. בהיבט מגורים, הציבה לעצמה עיריית רעננה יעד להכפלת אוכלוסיית העיר בתוך 20 שנה מ- 70,000 תושבים ל- 120,000. היום, עשר שנים אחרי, אוכלוסיית רעננה כבר מונה כ- 90,000 תושבים כשהתוכנית נמצאת בחצי הדרך.
בהיבט תעסוקה, רעננה הכפילה את כמות שטחי המסחר והתעסוקה בעיר והיא המובילה בישראל בבנייה מסחרית עוד משנת 2022 כשהיא חולפת על פני כל הערים הגדולות.
זה בדיוק מה שממחיש את האיכות של רעננה ואת הסיבה שהיא נחשבת ליעד אטרקטיבי למשקיעי נדל"ן. היכולת של העיר להציב יעדי פיתוח ריאליים ולעמוד בהם היא יחידה במינה. המיצוי הנכון של שטחים זמינים בעיר, לצד תוכנית ההתחדשת העירונית שמקודמת בעיר, מצביעים על כך שהשגת יעדי הצמיחה של רעננה היא ברת השגה וזו בשורה נהדרת לכל מי שמשקיע בעיר.
אז איך יראה הפיתוח של רעננה בעשור הקרוב:
- תוספת של כ- 9,000 יחידות דיור חדשות
- גידול של פי 3 בשטחי המסחר והתעסוקה
- קו המטרו M1 יחבר בין רעננה לערי המרכז ולתל אביב
- גידול של 25% באוכלוסיית העיר ביחס ל- 2025
בתמונה: מתחם מרקוביץ' שנבנה בימים אלה ע"י חברת 'קידר מבנים' בשכונת המאה ברעננה: "המשקיעים שרכשו קרקע במתחם הולכים לקבל תוך 8 שנים מפתח לדירה החדשה".
- דמוגרפיה
רעננה היא עיר ייחודית שכחמישית מאוכלוסייתה הם עולים חדשים, בדגש על עולים ממדינות מערביות. הנתונים הדמוגרפיים ברעננה הם מהגבוהים במדינת ישראל בכלל ובאזור השרון בפרט עם הכנסה ממוצעת נטו של 20,670 ש"ח ואחוז נמוך במיוחד של מקבלי קצבאות. גם ביחס למדדי החופש ואיכות החיים בעיר – רעננה נמצאת בטופ 10 הערים בישראל, נתון שבהחלט אפשר להתגאות בו, בהתחשב בגיוון הרחב של האוכלוסייה בעיר שמורכבת מתמהיל ייחודי המשלב חילונים ודתיים עולים חדשים ואזרחים ותיקים.
הדמוגרפיה החזקה של רעננה היא ללא ספק מרכיב משמעותי בעליית שווי הנדל"ן בעיר בכלל ונסיקת מחירי קרקע ברעננה בעשור האחרון, ואני מאמין שבשל חוזקה הדמוגרפי והפיתוח שלה לעבר השכונות האמידות של צפון הרצליה היא צפויה להמשיך ולהוות מוקד אטרקטיבי לאוכלוסייה אמידה ובעלת אמצעים כפי שהיה עד היום.
איפה יש קרקע להשקעה ברעננה
כיום, ניתן למצוא קרקע ברעננה למכירה במתחם מערב רעננה, שנמצא בסטטוס התכנוני המתקדם ביותר, לאחר איחוד וחלוקה מחדש ופרסום טבלאות איזון, ובמתחם שביב המקודם ע"י דירה להשכיר בגבול רעננה-הרצליה.
מתחם מערב רעננה
- יעדי התוכנית: הקמת כ- 2,016 יח"ד ו- 128 דונם מסחר ותעסוקה.
- גורם מתכנן: תוכנית רע/2020 מקודמת ע"י עיריית רעננה ונחשבת לתוכנית הדגל של אזור השרון. מיקומה האסטרטגי מול פארק רעננה ובסמוך לרכבת רעננה מערב ולשטחי המסחר והתעסוקה שצפויים להיבנות באזור מקנה לה חשיבות אדירה.
- צפי קידום (בשנים): התוכנית המפורטת הופקדה יחד עם טבלאות האיזון ושלב הטיפול בהתנגדויות נמצא בעיצומו. טבלאות איזון חדשות צפויות להיות מפורסמות בקרוב כך שהצפי להשלמת התוכנית ואישורה באופן סופי הינו כשנתיים.
- מחיר קרקע חקלאית: בארבע השנים האחרונות עלה שווי הקרקע במתחם בכ- 150%, כאשר חלק גדול מעליית הערך התרחש לאחר הפקדת התוכנית המאוחדת למתחם בינואר 2022. על אף שקשה היום למצוא מגרשים למכירה ברעננה, ניתן לעיתים למצוא עסקאות במתחם מערב רעננה. לפי דוחות שמאי מבוססי תקן 22, מחירי קרקע להשקעה ברעננה במתחם מערב רעננה נעים כיום בין 7,000 ש"ח ל- 8,600 ש"ח למ"ר קרקע, תלוי בייעוד הקרקע בתוכנית.
מתחם שביב
- יעדי התוכנית: הקמת כ- 2,800 יח"ד.
- גורם מתכנן: תוכנית שביב מקודמת ע"י חברת "דירה להשכיר" לאחר שהוכרז בדצמבר 2024 כמתחם מועדף לדיור.
- צפי קידום (בשנים): אם לשפוט לפי קצב התכנון והאישור הסטטוטורי של מתחמי דירה להשכיר אנחנו צפויים לראות אישור של התוכנית בטווח של 6-8 שנים מהיום, מה שהופך קרקע להשקעה ברעננה – במתחם שביב להזדמנות אטרקטיבית במיוחד.
- מחיר קרקע חקלאית: בשל הביקוש הגדול לקרקעות בעיר קשה מאוד למצוא קרקע ברעננה למכירה. ביחס למצחם שביב זה נכון במיויד לאור הכרזתו כמתחם מועדף לדיור והעברתו לתכנון של "דירה להשכיר". מסוף 2024 עלה ערכה של קרקע ברעננה – במתחם שביב בעשרות אחוזים וכיום הוא נע סביב 5,000 ל- 7,000 ש"ח למ"ר.
למי מתאימה השקעה בקרקע ברעננה
לאור כל הפרמטרים שסקרתי, קרקע להשקעה ברעננה מתאימה למשקיעים הבאים:
- הון עצמי מינימלי: 700,000 ש"ח
- טווח זמן בהשקעה: 4-6 שנים
- מטרת ההשקעה: הגעה לדירה בחסכון משמעותי על מחיר השוק
- ייעוד קרקע להשקעה: מגורים
- תשואה ממוצעת (שנתית): 20% – 40%
סיכום
רעננה היא ללא ספק אחד ממוקדי הנדל"ן האיכותיים ביותר בישראל ובאזור המרכז בפרט. לצד הרצליה, רעננה מטפסת לראש רשימת הערים היוקרתיות בארץ עם מדרג סוציו אקונומי מהגבוהים שיש ואיכות חיים שאין שנייה לה. הודות לניצול יעיל של עתודות קרקע ברעננה ופיתוח תוכניות התחדשות עירונית אטרקטיביות, ערך הנדל"ן בעיר עולה בהתמדה והיא מתקדמת בצורה בטוחה לעבר הגשמת יעדי הפיתוח שלה ל- 2035.
על מנת להבטיח את השגתם אמנם, מקודמות ברעננה שתי תוכניות להפשרת קרקע לבנייה – המרכזית שבהן תוכנית מערב רעננה שצפויה לתת פתרון מרכזי להרחבת היצע הדיור בעיר ולהגדלת שטחי המסחר והתעסוקה בגבול עם הרצליה. אם לוקחים בחשבון את הצלחתה הכבירה של רעננה לעמוד ביעדי הפיתוח שלה עד כה ואת ההשפעה החיובית על מחירי הנדל"ן בעיר נראה כי קרקע להשקעה ברעננה היא אחת ההחלטות החכמות ביותר שיכולים משקיעי נדל"ן לבצע בשנים הקרובות.
המאמר נכתב על ידי דויד טוכמאייר מחברת דרך הקרקע, המתמחה בניהול תהליכים תכנוניים להפשרת קרקעות חקלאיות, ניהול הסכמי שיתוף וליווי מתחמים לבניית מגורים.
