רכישת קרקע להשקעה: כל מה שצריך לדעת כדי להגדיל את ההון העצמי בצורה בטוחה

האמת היא שרוב המשקיעים שמגיעים אלינו ומחפשים קרקע להשקעה שואלים את אותן השאלות. הסיבה היא שהמידע החשוב באמת פשוט לא זמין להם ורק לעיתים רחוקות מאוד החברות שעוסקות בתחום בוחרות לספק אותו, מהשיקולים שלהן.

אבל זה ברור שכדי להשקיע בקרקע, כל משקיע ירצה לדעת את התשובות לשאלות הבאות:

• איך אפשר לדעת בביטחון שהתוכנית הולכת להיות מאושרת?
• כיצד לדעת שהקרקע באמת מיועדת למגורים?
• מה המחיר האמיתי של הקרקע ואיך לוודא שאני לא משלם יותר מדי?
• כמה זמן יקח לראות החזר על ההשקעה?

והשאלות החשובות ביותר, שרק המשקיעים הכי חכמים שואלים אותנו:

• איך להחליט באיזו קרקע כדאי בכלל להשקיע?
• איך לדעת איזו קרקע הכי מתאימה למטרות ההשקעה שלי?

אז אם אתם מתעניינים בהשקעה בקרקע, הכנו את המדריך הזה בדיוק בשבילכם. המטרה שלנו היא שלאחר שתקראו אותו יהיה לכם את כל הידע שאתם צריכים כדי לבצע השקעה בטוחה שתייצר לכם שקט כלכלי.

למי מתאימה השקעה בקרקע

"קרקע בישראל היא משאב שהערך שלו תמיד עולה, פשוט כי אי אפשר לייצר עוד ממנו". כמה פעמים כולנו שמענו את המשפט הזה גם ממשקיעי הנדל"ן הגדולים וגם מחברות שסוחרות בקרקעות. אבל האמת היא שכשזה נוגע למשקיעים פרטיים, רכישת קרקע להשקעה מתאימה רק למי שמחפש להשיג אחת משתי המטרות הבאות:

1. השקעה בקרקע לצורך הגדלת ההון העצמי

רוב המשקיעים שמגיעים אלינו הם כאלה שמעוניינים ברכישת קרקע להשקעה היום כדי שיוכלו למכור אותה בעתיד ברווח או לממש אותה לנכס מניב. אלו הם בד"כ משקיעים שמוכנים להשקיע לטווח ארוך ומעוניינים לאתר קרקע לבנייה רווייה במיקום אטרקטיבי. סוגיה מעניינת ששמנו אליה לב היא שרכישת קרקע להשקעה למטרת הגדלת ההון העצמי היא החלופה הנפוצה ביותר למשקיעים בשוק ההון והיא מושכת בעיקר משקיעים שמחפשים השקעה בקרקעות בשלבי תוכנית מתאר, שצפי ההפשרה שלהן נע בין 5 ל- 10 שנים בממוצע.

2. השקעה בקרקע לצורך מגורים

קבוצת המשקיעים הזו מסמנת את השינוי הגדול שחל בתחום הקרקעות בשנים האחרונות. אם עד היום היינו רגילים למשקיעים שרוכשים קרקעות לבנייה של בית פרטי, אז כעת ישנם לא מעט משקיעים שמחפשים השקעה בקרקע לבניה רוויה כאמצעי להגעה לדירה בעלות נמוכה ממחיר השוק. זה מתאפשר על ידי רכישת קרקע חקלאית בשלבי תוכנית מפורטת טרם אישורה לבניה, כך ששווי הקרקע יחסית נמוך אך הוודאות להפשרה גבוהה במיוחד וצפויה לקחת 2-5 שנים. גם כאן, שמנו לב שרכישת קרקע לצורך מגורים היא החלופה הנפוצה ביותר לרכישת דירה להשקעה, למי שלא בהכרח מחפש להיכנס לדירה מיד, אך כן היה רוצה לייצר לעצמו דירה בחסכון משמעותי על מחיר השוק.

איך להרוויח מקרקע

הדרך להרוויח מקרקע היא על ידי רכישה של קרקע חקלאית שאינה זמינה לבניה ומכירתה לאחר שהערך שלה עולה (כתוצאה מהתקדמות תכנונית) או מימושה לבנייה כאשר היא הופכת לקרקע מופשרת. כאשר הקרקע עדיין חקלאית, ככל שתהליך ההפשרה שלה מתקדם ערך הקרקע עולה ולעומת זאת, כאשר הקרקע כבר זמינה לבנייה ניתן לבנות עליה נכס מניב (כמו דירה) או לבצע עסקת קומבינציה עם הקבלן שנבחר לביצוע הבניה.

הסיבה שכל אחד ימכור את הקרקע שלו בשלב שונה היא שמטרת ההשקעה שלהם היא שונה – כפי שהצגנו מקודם. אבל מה שיפה הוא שהדרך שלהם להשיג את מטרת ההשקעה שלהם זהה. הכוונה היא שהשקעה בקרקע חקלאית הנמצאת בשלבי תכנון מתקדמים היא לא רק הדרך הטובה ביותר להרוויח מעליית הערך של קרקע, אלא שהיא גם הדרך היחידה לחסוך בעלות של דירה. אז לפני שאתם מחפשים קרקע להשקעה, תדעו שאלו האפשרויות שלכם לייצר ממנה תשואה:

מכירת הקרקע ברווח בכל שלב

האופציה הנפוצה ביותר להרוויח על קרקעות חקלאיות להשקעה היא לרכוש אותן בשלבי תכנון ראשוניים ולמכור אותן לאחר עליית הערך שלהן. זה יכול להיות אחרי שלוש-ארבע שנים, לאחר שהסטטוס התכנונ התקדם שלב אחד, וזה יכול להיות לאחר שהקרקעות אושרו באופן סופי לבנייה והערך שלהן הגיע לפוטנציאל המלא שלו.

העניין הוא שכשערך של דירה עולה, מה שלמעשה עלה הוא לא ערך הקירות שהתיישנו והתכלו, אלא הביקוש למגורים באותו תא שטח, כלומר קרקע. לכן, רוב המשקיעים בכלל רואים קרקעות כנכס להשבחה ומעוניינים לאתר קרקע חקלאית להשקעה שאותה יוכלו למכור כעבור כמה שנים בתשואה גבוהה.

זה גם הסיפור של 24 משקיעים שלנו בדרך הקרקע שבשנת 2021 רכשו קרקע במערב רעננה בעלות של 450 אלף ש"ח והיום (2025) הם מוכרים את אותה הקרקע במחיר של כמעט 1,000,000 ש"ח, שמשקף יותר מ- 100% תשואה בשלוש-ארבע שנים.

מימוש לבנייה

מימוש זכויות הבניה מתאפשר כאשר קרקע מאושרת באופן סופי בתוכנית מפורטת. לאחר שזה קורה, על בעלי הקרקע להתאגד ולבחור את היזם ו/או הקבלן שיבצע את הבניה. בשלב של מכרז הקבלנים בעלי הקרקע מקבלים מהיזם או הקבלן הצעה למימוש הקרקע לנכס בתמורה לתשלום עלות שירותי הבנייה. בפרויקט שניהלנו בשכונת המאה בדרום רעננה הצלחנו להשיג לבעלי הקרקע הסכם שירותי בנייה בסטנדרט הגבוה ביותר עם חברת "קידר מבנים" בעלות של 10,000 ש"ח למ"ר. כלומר, מי שקיבלו דירה של 100 מ"ר + מרפסת שילמו לקבלן סכום של 1,000,000 ש"ח עבור הבנייה.

עסקת קומבינציה

הדרך השלישית והאחרונה להרוויח על השקעה בקרקע חקלאית היא באמצעות עסקת קומבינציה (עסקה משולבת). העסקה הזאת מתאימה למי שיש בבעלותם זכות לבנייה של יותר מיחידת מגורים/מסחר/משרדים אחת ומעוניינים למכור חלק מהזכויות שלהם על הקרקע לקבלן בתמורה לשירותי הבניה (עסקת חליפין). כך למעשה ניתן למכור לקבלן חלק מהקרקע ולבנות את הנכס מבלי לשלם לו כסף עבור שירותי הבנייה. גם עסקת קומבינציה היא חלק ממכרז הקבלנים ולכן, חשוב לבצע מכרז קבלנים איכותי שיאפשר קבלה של הצעות לשירותי בנייה, מכר או קומבינציה לפי שווי גבוה כמה שיותר. את מכרז הקבלנים מבצעים בד"כ חברות לניהול תהליכי תכנון כמו דרך הקרקע או משרד עו"ד בתחום המקרקעין.

יתרונות וחסרונות של השקעה בקרקע

זה אולי ישמע לכם מצחיק, אבל אנחנו מאמינים שהשקעה בקרקע לא בהכרח מתאימה לכל אחד. מסתבר שצריך קול שפוי שיגיד את זה, כי לאחר שראינו את הפרסומים וביקרנו באתרים של כל החברות שעוסקות בתחום קיבלנו את הרושם שקרקעות חקלאיות להשקעה הן מכרה זהב שכל מי שנכנס אליו מתעשר ברגע, ללא סיכונים וללא דאגות.

האמת היא שבזמן שמשווקי קרקעות רק רוצים למכור את הקרקע שלהם בכל מחיר, אנחנו מאמינים שרק מי שמבין את היתרונות והחסרונות של השקעה בקרקע יכול לקבל החלטה מושכלת ולהימנע מלבצע השקעה שתגרום לו להתחרט שהוא בכלל חשב להגדיל את ההון העצמי שלו.

אז אלו היתרונות והחסרונות של השקעה בקרקע וכך תדעו האם היא מתאימה גם לכם: 

יתרונות של השקעה בקרקע

תשואה גבוהה

היתרון הבולט ביותר של השקעה בקרקע חקלאית הוא פוטנציאל התשואה הגבוה, שבפרויקטים בתהליכי תכנון מתקדמים יכול לנוע בין 25% ל- 60% תשואה בשנה. כל מי שמבין בהשקעות יודע שהמספרים האלה נשמעים גבוהים ברמה שקשה להאמין, אבל פוטנציאל התשואה הגבוה נובע בעיקר מהעבודה שקשה לאמוד את השווי של קרקעות חקלאיות שאין עליהן תוכנית ובשל רמת הסיכון הגבוהה הכרוכה בכך הן מלכתחילה מתומחרות בשווי נמוך ביותר שמשאיר המון מקום לעליית ערך.

המציאות היא ששוויה של קרקע חקלאית עולה בהתאם להתקדמות התכנונית שלה. זאת אומרת שככל שהוודאות להפשרת הקרקע גדלה, כך גוברת הכדאיות להשקיע בה והיא שווה הרבה יותר. בדרך הקרקע אנחנו נוהגים להעריך את פוטנציאל עליית הערך של קרקעות בהתאם לגרף התכנוני שלהן, מה שמאפשר לנו לייצר הערכת שווי כללית, עליה נתבסס בבחירת הקרקע להשקעה.

בתמונה: עליית ערך הקרקע במתחם מערב רעננה של "דרך הקרקע"

השקעה סולידית

על אף פוטנציאל התשואה הגבוה שמאפיין השקעות תנודתיות, השקעה בקרקע נחשבת להשקעה סולידית. הסיבה היא שעליית הערך של קרקעות למעשה צמודה לעליית מחירי הנדל"ן (תלוית ביקוש). זאת אומרת, שכמו שאי אפשר להפסיד על דירה, כך גם בלתי אפשרי להפסיד על קרקע. מה כן אפשרי? לקנות קרקע במחיר גבוה מדי – נדבר על זה ממש עוד רגע כשנגיע לאתגרים בהשקעה בקרקע.

זמינה עם הון עצמי יחסית נמוך

בניגוד להשקעה בדירה, השקעה בקרקע ניתן לבצע עם הון עצמי שמתחיל אפילו מ- 100,000 ש"ח. אגב, חשוב לנו לציין שכגישה אנחנו ממליצים למשקיעים להימנע מהשקעה בקרקעות עם סכום שנמוך מ- 300,000 ש"ח. הסיבה היא שככל הנראה מדובר בקרקעות שאינן מיועדת לבנייה או שתהליך ההפשרה שלהן יקח עוד הרבה מאוד שנים. לכן, אם תשאלו אותנו כמה עולה להשקיע בקרקע באזורי ביקוש, סביר להניח שהתשובה שלנו תהיה בין 300,000 ש"ח לקרקעות בשלבי תוכנית מתאר ועד 1,500,000 ש"ח לקרקעות בשלבי תוכנית מפורטת.

חסכון על מחיר דירה חדשה

יתרון ברור של קרקע הוא שמדובר בגורם היחיד שמאפשר להוזיל את עלות דירה חדשה.

העניין הוא ששוויה של דירה, או של כל נכס מקרקעין אחר, מורכב מארבעה גורמים בסה"כ:

• עלויות בנייה – עומד על 30%-15% משווי הדירה
• רווח יזמי – עומד על 20%-15% משווי הדירה
• מיסים – עומד על 20%-15% משווי הדירה
• קרקע – עומד על 55%-30% משווי הדירה

זאת אומרת, שמבין כל המרכיבים שמשפיעים על שווי הדירה המרכיב היחיד שניתן להוזיל הוא קרקעות. לכן, מי שמחפשים לרכוש דירה בעלות נמוכה ממחיר השוק עושים זאת באמצעות השקעה בקרקע חקלאית, בדגש על קרקעות בשלבי תוכנית מפורטת.

בתמונה: מתחם של "דרך הקרקע" בדרום רעננה שייצר למשקיעים דירת 4 חדרים בשווי של 4 מיליון ש"ח, בעלות כוללת של 2.3 מיליון ש"ח

חסרונות של השקעה בקרקע

קושי באיתור קרקע

אז אמרנו שהשקעה בקרקע היא השקעה סולידית משום שערכה של קרקע לא יורד. אך למרות זאת, ישנם המון סיפורים על משקיעים שלא הצליחו לבצע השקעות מוצלחות בקרקע ואנחנו מודעים לכך היטב. למען האמת, הסיבה שמשקיעים לא מצליחים לייצר השקעה איכותית בקרקע היא לא שמחיר הקרקע ירד, אלא שהם מלכתחילה קנו קרקע במחיר מופקע שלא משקף את השווי האמיתי שלה ובגלל זה גם אם ערך הקרקע בשוק עלה הם לא רואים מכך רווח. זהו האתגר המרכזי באיתור קרקע להשקעה והוא נובע בעיקר מחוסר שקיפות בשוק הקרקעות.

רוב האנשים שמתעסקים היום במכירת קרקעות הם משווקים ומתווכים שהצליחו לשים את ידם על קרקעות חקלאיות להשקעה ומאותו רגע הם רק מחפשים למכור אותן למרבה במחיר. כדי שהם יוכלו להרוויח כמה שיותר הם "מנצלים" את העובדה שמשקיעים רבים רוכשים קרקעות מבלי להבין את הפוטנציאל האמיתי שלהן.

לא מעט פעמים מגיעים אלינו משקיעים שטוענים: "אני רוצה קרקע רק ברחובות כי אני מהאזור", זאת מבלי שיש בכלל תוכנית שמתאימה להם ולמטרת ההשקעה שלהם. לכן, ההמלצה שלנו היא קודם כל להגדיר את מטרות ההשקעה ורק אז לבחון אילו קרקעות יכולות לאפשר לכם להשיג אותן.

היעדר נזילות

השקעה בקרקע היא השקעה לטווח בינוני/ארוך שאיננה מאפשרת נזילות כמו השקעה בשוק ההון או הכנסה פסיבית כמו השקעה בנכס מניב. מי שמשקיע בקרקע יראה את התשואה שלו, גם אם גבוהה במיוחד, רק במועד המימוש או המכירה שלה. מסיבה זו אנחנו מאמינים שהשקעה בקרקע לא נכונה לכל מי שיש לו הון עצמי להשקעה, אלא רק למי שמחפש השקעה לטווח של 5 עד 10 שנים ושאיננו זקוק להון נזיל.

השקעה שדורשת ידע מקצועי

כדי לבצע השקעה בקרקע בצורה נכונה ובטוחה דרוש ידע מקצועי או מעטפת של אנשי מקצוע המספקים תמיכה בניהול ההשקעה, בדגש על:

• איתור קרקע להשקעה
• הבנת שלבי התכנון ובחינת ייעוד הקרקע
• הערכת שווי של קרקעות
• קידום התהליך התכנוני וקבלת מגרשי הקצאה איכותיים
• ניהול מכרזי קבלנים ועסקאות מכר/קומבינציה

באופן כללי, מדובר במספר בעלי תפקידים שונים: שמאים, עו"ד בתחום המקרקעין, חוקרים פרטיים לאיתור נכסים ואנשי תכנון. זה אומר שכדי לבצע השקעה נכונה בקרקע צריך מספר בעלי מקצוע – כל אחד מומחה בתחומו, או לחלופין לפנות לחברה שעוסקת בתכנון מתחמי מגורים וליווי משלב רכישת הקרקע ועד מפתח כמו שאנחנו בדרך הקרקע מציעים.

מה חשוב לבדוק לפני רכישת קרקע להשקעה

אז עכשיו לא רק שאתם יודעים להגיד מה אתם מחפשים להשיג מהשקעה בקרקע, אלא שאתם מבינים בדיוק איך אתם יכולים להרוויח ממנה. אבל יש מצב שכבר ידעתם את זה לפני שהתחלתם לקרוא את המאמר הזה, ובכל זאת הרגשתם שעדיין חסר לכם מידע שיאפשר לכם לבצע בצורה נכונה השקעה בקרקע שבזכותה תצליחו להגדיל את ההון העצמי ולהשיג ביטחון כלכלי. 

אז האמת היא שכדי לבצע השקעה נכונה בקרקע, לא מספיק להקשיב להבטחות של משווקי קרקעות או 'מומחי נדל"ן' למיניהם. לא מעט פעמים נתקלנו במקרים של משקיעים שרכשו קרקע להשקעה לאחר שהתבססו על הבטחות של מתווכים ומשווקי קרקעות וכעבור מספר שנים "איבדו" את כספם. אז האמת היא שהבסיס להשקעה חכמה בקרקע הוא היכולת לקבל תמונת מצב מלאה על קרקעות ועל הגורמים שיכריעו האם השווי של הקרקע יעלה ובכמה. אז כדי להצליח לבצע השקעה שתוכלו לספר עליה למשפחה והחברים בגאווה, זה מה שחשוב לדעת לפני קניית קרקע להשקעה: 

ייעוד הקרקע

ייעוד הקרקע הוא המרכיב שהכי משפיע על השווי שלה. הסיבה היא שאנחנו משקיעים בקרקע על סמך זכויות הבנייה שלה והפוטנציאל שלה להפוך לנכס יקר. זאת אומרת שקרקע שצפוי להיבנות עליה בניין מגורים של 20 דירות שווה הרבה יותר מאותה הקרקע אם הייתה מיועדת להיות פארק עירוני. קרקע המיועדת לבניית מגורים מסומנת בתוכנית כקרקע צהובה או קרקע כתומה.

בתמונה: תוכנית המתאר הכוללנית של כפר יונה והתוכנית המפורטת למתחם של "דירה להשכיר"

סטטוס תכנוני

מה זה קרקע חקלאית? למעשה קרקע חקלאית הינה קרקע שטרם אושרה לבנייה, בין אם היא נמצאת בתהליכי תכנון ובין אם אין עליה כל תכנון. כלומר, קרקע חקלאית היא כל קרקע שאינה זמינה לבניה מיידית. רק ביום שהקרקע תאושר באופן מלא וסופי היא תהפוך לקרקע מופשרת שזמינה לבנייה. עם התקדמות כל שלב בתהליך הפשרת הקרקע, הוודאות להפשרת הקרקע גדלה והשווי שלה עולה. לכן, הכלל החשוב ביותר בקניית קרקע להשקעה הוא להבין את הסטטוס התכנוני שלה.

צפיפות וזכויות בנייה

צפיפות היא למעשה מדד לקביעת זכויות הבנייה שניתנות לכל קרקע. הרעיון הוא שככל שמספר התושבים הצפויים להתגורר באותו תא שטח גדל, כך מספר יחידות הדיור שיש לבנות עליו יהיה גבוה יותר. בדיוק מסיבה זו על שטח בגודל של דונם אחד בתל אביב ייבנו 20 דירות ועל שטח באותו הגודל בקדימה צורן ייבנו 10 דירות. המשמעות היא שכל משקיע שמעוניין לבצע השקעה בקרקע חייב לבדוק מהן זכויות הבנייה שהיא צפויה לקבל. ככל שהצפיפות נמוכה יותר כך תידרשו לקנות שטח יותר גדול כדי להבטיח זכות לדירה. בנוסף, ככל שתידרשו לרכוש שטח גדול יותר על מנת להבטיח זכות לדירה, כך המחיר למ"ר אמור להיות נמוך יותר.

בעלי הקרקע

קרקע בישראל ניתן לרכוש מרמ"י או מבעלות פרטית. במידה ורוכשים קרקע פרטית יש לבדוק את הבעלות על הקרקע בטאבו על ידי הפקה של נסח טאבו מאתר משרד המשפטים. בנסח יש לבדוק את רישום הבעלות והאם ישנם שעבודים, עיקולים או זכויות צד ג' שחלים על הקרקע.

מחיר הקרקע

"מה השווי האמיתי של קרקע חקלאית להשקעה?" זו השאלה שאנחנו נתקלים בה הכי הרבה. העניין הוא שבתחום הקרקעות הדרך הקלה ביותר למצוא קרקע להשקעה היא דרך חברות שרוכשות את הקרקע בזול ומוכרות אותה למשקיעים פרטיים במחירים כפולים, מבלי שהמחיר מגובה בהערכה הגיונית.

אז יש כמה שיטות להעריך את שווי הקרקע כמו למשל שיטת החילוץ, המעריכה את שווי הקרקע לפי השווי שלה כזמינה לבנייה בתום תהליך ההפשרה או שיטת ההשוואה של העסקאות האחרונות למכירת הקרקע באתר רשות המיסים. אבל אתם גם אמורים לקבל את זה ממי שמציע לכם קרקע חקלאית למכירה כי הוא מחויב לספק לכם דוח שמאי שמפרט את השווי העתידי של הקרקע ומנסה להעריך את השווי העכשווי שלה.

גורם מתכנן

במדינת ישראל ישנם מספר גורמים שיכולים לתכנן מתחם. על פי רוב, תוכניות להפשרת קרקעות מנוהלות על ידי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית בהתאם לתהליך תכנון הקרקע. עם זאת, על מנת להילחם במצוקת הדיור ולהגדיל את היצע יחידות הדיור הזמינות למגורים, הוקמו מספר גופי תכנון ממשלתיים כמו "דירה להשכיר" והותמ"ל שביכולתם לבחור מתחמים מועדפים לדיור ולקדם אותם בהליך תכנון מהיר. לכן, מתחמים אלה זוכים לוודאות תכנונית גבוהה והם מסומנים כמתחמים הכדאיים ביותר להשקעה בקרב משקיעים פרטיים רבים.

מיקום הקרקע

חוק ברזל בנדל"ן הוא ששווי הנכס מגלם את יחסי הביקוש וההיצע. זו בדיוק הסיבה שדירה בתל אביב שווה יותר מדירה בבאר שבע. בהתאם, גם קרקע זמינה לבניה בתל אביב שווה הרבה יותר מאותה קרקע בבאר שבע ועליית הערך שלה משמעותית יותר – בדיוק כמו במקרה של תל אביב. אבל הדבר הכי מעניין הוא שככל שהקרקע נמצאת במיקום יותר אטרקטיבי, כך מרכיב הקרקע תופס נתח גדול יותר משווי הדירה הבנויה. למשל, קרקע זמינה לבנייה בתל אביב יכולה להוות 60% ממחיר דירה חדשה בעוד שרקע זמינה לבנייה בבאר שבע תהווה כ- 30%. הבדל של פי 2. המשמעות היא שפוטנציאל הרווח בקרקעות שנמצאות באזורי ביקוש הוא הגבוה ביותר וזאת עוד מבלי להתחשב בעובדה שהצורך להפשיר קרקעות באזורי ביקוש הוא הרבה יותר ממשי.

מה חשוב לשאול בפגישה לפני שמשקיעים בקרקע

עברנו דרך ארוכה עד עכשיו.

הסברנו את היתרונות והחסרונות של השקעה בקרקע, למי השקעה בקרקע מתאימה, ומהם הגורמים שמשפיעים באופן ישיר על הפוטנציאל של קרקעות חקלאיות להשקעה. אז על פניו, אתם כבר אמורים לדעת כיצד לבחור קרקע חקלאית להשקעה ומהן השאלות שחייב לשאול כדי לבצע השקעה בטוחה. אבל לפני שאתם רצים לחפש קרקע להשקעה, חשוב לנו לספר לכם על שלושה דברים שמשקיעים שמגיעים אלינו בדרך כלל שוכחים לשאול ושמבחינתנו הם הבסיס להחלטה האם העסקה שהציעו לכם לקניית קרקע להשקעה טובה או מהווה מלכודת.  

תקן 22 – דוח שמאי מבוסס ציפיות

בעשור הראשון של שנות האלפיים החלה בישראל תופעה מדאיגה. משווקי קרקעות השתלטו על השוק והחלו למכור קרקעות חקלאיות להשקעה בקצב מסחרר, מבלי שיש עליהן תוכנית, תוך שהם מציגים למשקיעים מצג שווא ביחס לפוטנציאל ההשבחה שלהן במטרה לגרוף סכומי כסף אדירים. אותה תופעה הכתימה את שוק הקרקעות החקלאיות ויצרה את התחושה שקרקע היא לא יותר מחול שאולי הנינים שלנו יוכלו להנות ממנו.

ואז בשנת 2014 החליטה הרשות להגנת הצרכן לשים לזה סוף ופרסמה יחד עם מועצת שמאי המקרקעין את עקרונות תקן 22. החוק פשוט – כל מי שמשווק קרקעות למשקיעים פרטיים נדרש להציג למשקיע המתעניין ברכישת הקרקע דוח שמאי שמפרט את מצב הקרקע הנוכחי ואת פוטנציאל ההשבחה שלה, החלק הראשון הוא חלק עובדתי והחלק השני הוא חלק ספקולטיבי כי הוא מבוסס על הנחות שעוד לא התקיימו (למשל, שהקרקע תאושר לבנייה בתוך 5 שנים). המשמעות היא אחת, לעולם אל תקנו קרקע מבלי לקבל דוח שמאי מבוסס תקן 22 לפני רכישת קרקע להשקעה. וכאשר אתם מקבלים אותו – תדאגו לקרוא אותו טוב טוב, בדגש על השיטה לקביעת שווי הקרקע.

הסכם שיתוף

הטיפ החשוב ביותר שאנחנו יכולים לתת למי שמתעניין בקניית קרקע להשקעה הוא לוודא שהקרקע נכנסת להסכם שיתוף. הרעיון הוא כזה: לכל חלקת קרקע יכולים להיות מספר בעלים ולכן חשוב שיהיה הסכם שמסדיר את הבעלות על הקרקע בניהם. יותר מזה, כאשר יתבצע תהליך איחוד וחלוקה ובעלי הקרקע יוקצו למגרשי בניה מי שלא יהיה בהסכם שיתוף ככל הנראה יקבל את ההקצאה למגרשים הפחות טובים וזה משפיע ישירות על שווי הנדל"ן שיבנה עליה. לכן, אנחנו תמיד מכניסים את כל בעלי הקרקעות להסכם שיתוף ותמיד חשוב שגם אתם תהיו חלק ממנו, כך שלא רק שתקבלו את זכויות הבניה הטובות ביותר אלא גם תהיו חלק מקבוצה בעלת אינטרס משותף ותוכלו לצאת לבניה כמה שיותר מהר.

מיסוי

סוגיה חשובה שהרבה משקיעים שוכחים לקחת בחשבון היא סוגית המיסוי. מיסוי על קרקעות כולל שלושה סוגים של תשלומים שמשפיעים על שורת הרווח של ההשקעה וכדאי מאוד לקחת אותם בחשבון לפני שמחליטים על קניית קרקע חקלאית:

• מס רכישה – מס שמשולם בעת רכישת נדל"ן, אשר עבור קרקעות חקלאיות עומד על 6% מגובה העסקה.
• היטל השבחה – מס שמשולם לרשות המקומית בה נמצאת הקרקע בגין עליית הערך שלה כתוצאה מאישור תוכנית מפורטת (שינוי ייעוד) או הגדלת זכויות הבניה עליה. היטל ההשבחה עומד על 50% משווי זכויות הבנייה שניתנו לבעל הקרקע. חשוב לציין שבמקרים מסוימים ניתן להוציא פטור מהיטל השבחה ובשנים האחרונות אף יש במשרד המשפטים מי שרוצים לשנות את שיטת החישוב שלו. היטל ההשבחה משולם בעת מכירת הקרקע או בעת מימוש (הוצאת היתר בניה).
• מס שבח – מס שמשולם לרשות המיסים כתוצאה מעליית ערך הקרקע. מס שבח זהה למס על רווחי הון והוא עומד על 25% מההפרש שבין מחיר רכישת הקרקע למחיר המכירה שלה.

איך להשקיע בקרקע בצורה בטוחה

אפשר להשקיע בקרקע בצורה בטוחה באמצעות ליווי מקצועי אמיתי, שמתמקד באיתור קרקע באזורי ביקוש, הערכת מצב הקרקע הנוכחי וניתוח רמת הודאות למימושה לבניה. זו בדיוק ההגדרה של השקעה בטוחה. אבל למרות שאנחנו בטוחים שקרקע חקלאית היא אחד מאפיקי ההשקעה הטובים ביותר, זה לא תמיד המצב עבור כל מי שמשקיע בקרקע וזו בטח לא הסטיגמה שיש לקרקעות חקלאיות בשוק.

אז בואו נדבר על זה רגע, כי כל מי שהגיע למאמר הזה וקרא עד לכאן, כנראה כבר הבין שהשקעה בקרקע היא אחד מאפיקי ההשקעה שמציעים את התשואות הגבוהות ביותר וברמת סיכון יחסית נמוכה, בטח בהשוואה לשוק ההון. אבל העניין המצחיק הוא שאם משווים השקעה בקרקע חקלאית להשקעה בדירה אז נראה שיש הבדלים גדולים ברמת הסיכון.

הסיבה להבדלים הללו היא אחת: פערי הידע בהערכת תהליכי תכנון של קרקעות והקושי היחסי לאמוד את השווי שלהן. וכאן למעשה טמונים שני האתגרים הגדולים ביותר של משקיעי קרקעות:

• כיצד למצוא קרקע עם פוטנציאל השבחה גבוה
• איך לדעת כמה הקרקע באמת שווה

לכן, כדי להצליח בקניית קרקע חקלאית להשקעה לא מספיק לחפש קרקע חקלאית למכירה ביד 2 ובטח שלא להסתמך באופן בלעדי על תקן 22. בתחום הקרקעות חשוב לפנות לגורמי מקצוע שיסייעו לכם לבדוק את כל הפרטים החשובים. אלו הן האפשרויות המובילות:

חברה לניהול תכנוני

חברה שעוסקת באיגוד בעלי קרקעות בהסכם שיתוף במטרה לטפל בהשבחת הקרקע, להאיץ את התהליך התכנוני עד לבנייה ולייצר לבעלי קרקעות תשואה מקסימלית על השקעתם הראשונית. היתרון המובהק של חברות לניהול תכנוני, כמו דרך הקרקע, הוא שהן מעניקות ליווי משלב איתור הקרקע להשקעה ועד לקבלת מפתח או מכירת הקרקע ברווח (כשהן מנהלות גם את תהליך המכירה ומאתרות רוכשים פוטנציאליים), כך שיש להן אינטרס ברור להתעסק אך ורק במתחמים בעלי צפי הפשרה גבוה במיוחד. החסרון של חברות לניהול תכנוני הוא שהן עוסקות במספר מצומצם של מתחמים ולכן הן יכולות להציע למשקיעים עסקאות רק במתחמים אלה ורק כאשר בעלי קרקעות אחרים מהקבוצה מעוניינים למכור את הקרקע שלהם (מה שעבור חלק גדול מהמשקיעים נתפס כשלעצמו כיתרון). 

חברות סחר

99% מהחברות בתחום הקרקעות. מדובר בחברות שרוכשות קרקעות חקלאיות בהסכמי מכר או אופציה ומוכרות אותן למשקיעים פרטיים בשווי כמעט כפול שמשאיר להן המון כסף בכיס. היתרון של חברות סחר הוא שהן מבצעות את הבדיקות הנדרשות על מנת לוודא שהבעלות על הקרקע חוקית. החסרון הגודל שלהן הוא שיש להן אינטרס מובהק למכור את הקרקע לכל המרבה במחיר, מבלי להבין האם היא בכלל מתאימה למטרות ההשקעה שלכם, זאת מאחר שמערכת היחסים שלכם איתם נגמרת מיד לאחר רכישת הקרקע (גם אם הם יטענו אחרת).

יועצים להשקעה בקרקעות

טרנד חדש שהחל לצמוח לאחרונה בשוק הקרקעות כהמשך ישיר למגמת יועצי הנדל"ן. יועצי השקעה בקרקעות הם למעשה "מומחי" נדל"ן שמסייעים למשקיעים להגדיר את מטרות ההשקעה שלהם ולחפש קרקע להשקעה בתוכנית שעשויה להתאים להם. היתרון של יועצי קרקעות הוא שהם יכולים לסייע במיקוד ההשקעה ולסנן השקעות לא רלוונטיות. החסרון הגדול והמובהק שלהם הוא שברוב המקרים הם עובדים עם מספר מצומצם ביותר של משווקי קרקעות ומקבלים מהם עמלה על הפניית לקוחות, כך שהם לא באמת רואים לנגד עיניהם את טובת המשקיע באופן בלעדי.

סיכום: כיצד למצוא קרקע להשקעה שהכי מתאימה לכם

אין ספק שיש הרבה דברים לקחת בחשבון כשמשקיעים בקרקע. קראנו בעצמנו לא מעט מאמרים בתחום ורבים מהם מסכמים בכך ש"השקעה בקרקע יכולה להיות רווחית אם עושים אותה נכון". אבל אנחנו יודעים שהגעתם לכאן כדי לקבל תשובות אמיתיות, לא משפטים כלליים.

אז המציאות היא שהשקעה בקרקע יכולה להיראות מורכבת ממבט ראשון, אבל כמו בכל תחום, הצלחה מגיעה עם שיטה מוכחת שכבר הובילה אחרים לתוצאות. לכן, חשוב להיצמד לעקרונות הנכונים – כאלה שמאפשרים לכם להשקיע בראש שקט, להגדיל את ההון העצמי או אפילו להבטיח נכס חדש בעלות נמוכה ממחיר השוק.

בתור התחלה, בהשקעה בקרקע אתם חייבים לקחת בחשבון את מיקום הקרקע, הייעוד הסופי שלה, הסטטוס התכנוני שלה, צפיפות המתחם ופוטנציאל השווי הסופי שלה. אם תסדרו את הנתונים בצורה כזו אתם תבינו שקרקע בכפר סבא המיועדת למגורים במתחם שמתוכנן על ידי "דירה להשכיר" ונמצא כבר בשלב של תכנון מפורט עם צפיפות של 16 יח"ד לדונם, אמורה להיות שווה בעוד 6-7 שנים בערך 2,000,000 ש"ח. תסדרו את הנתונים בצורה כזו וכך תוכלו להעריך עד כמה העסקה הזו שווה לכם בהנחה שהיא באמת תופשר בתוך 6-7 שנים. 

ומכאן לכלל החשוב ביותר בהשקעה בקרקע, איך אתם הולכים להרוויח ממנה? להשקעה טובה יש אסטרטגיית יציאה ("אקזיט") וכדאי להחליט מראש איפה אתם רוצים לפגוש את הכסף? בשינוי תכנוני? או שתחכו ותבנו עד לבניה? כי בסוף מדובר בנכס שעליית הערך שלו די צפויה וניתנת לתכנון – לא מדובר על מניה בבורסה.

אז נסכם בכך שאם יש לכם הון עצמי של לפחות 300,000 ש"ח ואתם מחפשים להגדיל את ההון העצמי בצורה בטוחה או להגיע לדירה בעלות נמוכה ממחיר השוק, אתם בהחלט צריכים לשקול השקעה בקרקע כדרך להשיג את היעדים שלכם. לגבי עם מי תרצו להשקיע? אנחנו לא יכולים להמליץ על עצמנו אז לא נעשה זאת. נשאיר את הבחירה בידכם.