קרקע צהובה – לא מה שחשבתם: זכויות, שווי ודוגמאות מהשטח

אחד הדברים שאני הכי אוהב הוא להכניס בהירות למונחים שהפכו לחלק בלתי נפרד מעולמם של משווקי קרקעות.

דיברתי בעבר על זכות לדירה ועל מונחים רבים אחרים שמשמשים כמכבסת מילים שאמורה לסייע למשווקי קרקעות להקפיץ את מחיר הקרקע, אבל למען האמת המונחים האלה הפכו כבר לחלק בלתי נפרד מהשפה של התחום וכולם משתמשים בהם, לעיתים אפילו גורמי התכנון. אז אם כבר כולם משתמשים במונח קרקע צהובה – לפחות בואו נדבר על מה המשמעות האמיתית שלו.

מה זה קרקע צהובה?

קרקע צהובה היא קרקע המסומנת בתוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ) כמיועדת לפיתוח עירוני. במילים פשוטות, מדובר בקרקע שניתן יהיה להכין עבורה תוכנית מתאר מקומית ולכלול בה ייעודי מגורים. לאחר מכן, השלב הבא יהיה קידום תוכנית מפורטת (תב"ע) שתאפשר להוציא היתר לבנייה.

אבל המרחק מסימון קרקע בצהוב ועד לאישור תב"ע יכול להיות שנות אור. חשוב להבין – הסימון הצהוב בתמ"מ מתאר ייעוד כללי בלבד, לא סטטוס תכנוני בפועל. בפועל, קרקע צהובה יכולה להיות שדה חקלאי או אפילו שטח שכבר נבנו עליו בניינים – כשהצבע הצהוב רק מתייחס לכך שהוועדה המחוזית מוכנה לדון בתוכנית המייעדת את הקרקע לבנייה.

למשל, אם נסתכל על גבולות התכנון המרחבי של ראשון לציון, כפי שניתן לראות בתוכנית המתאר של מחוז המרכז (צירפתי תמונה למטה), השטח המסומן בצהוב מבטא את גבולות ההתפתחות העירונית של העיר – כפי שמאושר ע"י הוועדה המחוזית, בעוד הקו הכחול מסמן את הגבולות המוניציפליים שלה. כלומר, בראשון לציון יש המון קרקעות שלא ניתן לפתח אותן לבניית מגורים ועתידן להישאר בייעוד אחר.

אז כמובן שבדיקה של צבע הקרקע בתמ"מ היא הצעד הראשון שכל משקיע חייב לעשות לפני רכישת קרקע חקלאית. אם הקרקע צהובה – סימן שאפשר לקדם תכנון מקומי וששווה להעמיק בבדיקה שלה. אם היא לא – המשמעות היא תהליך הרבה יותר מורכב, ארוך ויקר שלמשקיע הפרטי פשוט לא רלוונטי.

למה מתכוונים משווקי קרקעות ב- "קרקע צהובה"

עכשיו כשברור שקרקע צהובה מתייחסת לייעוד הקרקע בתוכנית המתאר המחוזית, חשוב לי לציין שבהרבה מקרים כשמשווקי קרקעות ומשקיעים מתייחסים לקרקע צהובה הם מתכוונים בכלל לקרקע חקלאית שמיועדת למגורים מכוח תוכנית מתאר מקומית.

במקרה הזה – המונח קרקע צהובה משמש להבדיל קרקעות בייעוד מגורים הנכללות בתב"ע מקרקעות בייעוד אחר כמו שצ"פ, תעסוקה ומוסדות ציבור, אשר מקבלות זכויות נמוכות יותר לבנייה בתהליך האיחוד והחלוקה.

השימוש הכפול הזה במונח קרקע צהובה, יכול להיות מאוד מבלבל.

האם הכוונה לקרקע שהולכת לקבל זכויות מלאות לבניית מגורים בתוכנית שנמצאת ממש לפני אישור או שמדובר בסימון כללי שמטרתו להגיד מבעוד מועד מה הוועדה המחוזית מאשרת לתכנן על הקרקע?

נקודת המוצא שלנו הוא שאין לקרקע צהובה משמעות משפטית ישירה, אלא שמדובר בסימון שמטרתו לספק אינדיקציה לגבי ייעוד הקרקע בלבד (ולא לגבי הסטטוס התכנוני שלה).

זאת אומרת שכשאתם שומעים את המונח "קרקע חקלאית צהובה" עליכם קודם כל להבין האם מדובר בקרקע צהובה בתמ"מ בלבד או שהיא נכללת בתב"ע ייעוד מגורים. כלומר, האם הקרקע כבר נמצאת בתהליך תכנוני, או שרק מסומנת "על הנייר" כקרקע עם פוטנציאל עתידי לפיתוח.

אם מדובר בקרקע צהובה בתמ"מ – אזי שיש לכם אינדיקציה ראשונית לכך שהקרקע מאושרת לפיתוח עירוני, אך היא לבדה לא מבטיחה כי הקרקע תעניק זכויות לבניית מגורים בתב"ע.למשל, בתוכנית המתאר למתחם H של קדימה צורן (צירפתי תמונה מטה), ניתן לראות כי קרקע צהובה בתמ"מ בכלל מוקצת בתוכנית המתאר המקומית לייעוד תעסוקה.

הסכנות בקרקע צהובה

זאת אומרת, שאם לא עושים את כל הבדיקות כמו שצריך המונח קרקע חקלאית צהובה יכול דווקא לייצר הנחות לא נכונות לגבי הסטטוס התכנוני האמיתי של הקרקע. הסכנות בכך הן ש:

1. אין שום התחייבות להפשרת הקרקע: זה שהקרקע צהובה בתמ"מ לא אומר שיש עליה תוכניות או שהתוכנית קרובה לאישור.

2. אין שום ודאות לייעוד מגורים: גם אם הקרקע צהובה בתמ"מ, אין הבטחה שבתוכנית מתאר מקומית הזכויות שהיא תקבל יהיו לבניית מגורים.

3. אין אפשרות להעריך את זכויות הבנייה הצפויות: מאחר והקרקע עוד לא מקודמת בתב"ע, ניתן רק לשער מה תהיה רמת הצפיפות במתחם אך לא באמת ניתן לדעת מה יהיה מקדם הצפיפות מבלי לערוך סקירה שמאית מקיפה.

מה הזכויות שקרקע צהובה נותנת?

כאשר מדובר על קרקעות שכבר יש עבורן תוכנית מתאר מאושרת או בהכנה, קרקע בייעוד מגורים יכולה להופיע במספר צבעים ולא רק בצבע צהוב. במקרה הזה, הצבע שבו תסומן הקרקע המיועדת למגורים מצביע על זכויות הבנייה במגרש, כך שסימון הקרקע בצבע צהוב מבטא בנייה נמוכה (מגורים א') וסימון בצבע כתום מסמן בנייה גבוהה (מגורים ג').

לצורך העניין, קרקע המיועדת לבנייה של מגדלים בני 18 קומות תסומן בצבע כתום. צירפתי תמונה של ייעודי הקרקע בכפר יונה לשם המחשה – ניתן לראות במרכז התמונה את מרכז העיר הישן שמאופיין בבנייה נמוכה צמודת קרקע, בצפון העיר – שכונת יפה נוף הכוללת בנייני מגורים בני כ- 15 קומות ובדרום העיר תמ"ל 1113 – הכוללת מגרשי בנייה בני 18 קומות ומעלה.

כמובן שאם בחרתם לרכוש קרקע בתוכנית המשלבת מגרשי מגורים, תעסוקה ומסחר העובדה שרכשתם קרקע בחלקה המופיע בצבע צהוב/כתום לבדה, איננה מבטיחה קבלת זכויות בנייה במגורים.

תהליך האיחוד והחלוקה (פרצלציה), שבו מוקצות לבעלי הקרקע זכויות במגרשי בנייה מתרחש לאחר הפקדה של תוכנית מפורטת ובטרם אישור התב"ע והוא זה שיקבע האם הזכויות שיתקבלו יהיו במגרשי מגורים. כבר נתקלתי במקרים שבהם, במסגרת הפרצלציה בעלי קרקע בחלקה צהובה (בייעוד מגורים) קיבלו בכלל זכויות במגרשי בנייה בייעוד תעסוקה (משרדים).

אמנם, על פי רוב נעשית התחשבות בכך שבעלי קרקע בייעוד מגורים יקבלו זכויות במגורים אך, במציאות של היום – שבה משווקי קרקעות מוכרים יחידות קרקע קטנות, קשה מאוד לבנות תמהיל מגרשים מלא ולעיתים רבות מי שמשלמים את המחיר הם המשקיעים שרכשו את הקרקע (על אף שמבחינת שווי כולל של הנכס הם לא אמורים להיפגע מהתהליך).

הדרך להימנע ממצב כזה היא להיכנס להסכם שיתוף עם קבוצה של בעלי קרקע, המנוהל על ידי גורם שיודע לדרוש כי בתהליך האיחוד והחלוקה יוקצו לקבוצה מגרשי מגורים אסטרטגיים. למשל, במתחם מערב רעננה, הכולל גם תוכנית מגורים וגם תוכנית תעסוקה, איגדנו בעלי קרקע המחזיקים למעלה מ- 35 דונם ודרשנו עבור הקבוצה את מגרשי ההקצאה הטובים ביותר בתוכנית המגורים.

האם רק קרקע צהובה יכולה להיות מאושרת למגורים?

לא. ייתכן כי קרקע שאיננה מסומנת בצבע צהוב בתוכנית המתאר המחוזית, תאושר גם היא לפיתוח עירוני ולבניית מגורים, אולם הדבר ידרוש כי במסגרת תהליך התכנון יבוצע שינוי של ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר המחוזית. אמנם, מדובר במקרים נדירים שברובם דורשים לחץ, מעורבות ומחויבות של גורם תכנון חזק כגון חברה יזמית גדולה שמוכנה לקדם בעצמה את התב"ע.

המקרה הנפוץ ביותר של קרקע שאיננה צהובה שמקודמת לפיתוח עירוני על ידי גוף תכנון מורשה הוא המקרה של אנ"מ (אזור נופש מטרופוליני), כמו אנ"מ אונו, אנ"מ צפון רעננה, אנ"מ אילנות והאנ"מים בראשל"צ. מדובר באזור בעל חשיבות על מקומית המיועד בעיקרו לפעילות נופש, פנאי וספורט אך במסגרת הפיתוח שלו אמור לכלול גם תוכנית מגורים. בסך הכל בתוכנית הפיתוח של מחוז מרכז מוגדרים שבעה (7) אזורי נופש מטרופוליניים. האנ"מים מסומנים בתוכנית המתאר המחוזית בפס ירוק כהה לצד פס לבן והם מיועדים בחוק לפיתוח עירוני.

מה השווי של קרקע צהובה?

שווי קרקע צהובה נקבע לפי מספר פרמטרים, שהמשמעותי שבהם הוא הסטטוס התכנוני שלה. במידה ומדובר בקרקע חקלאית צהובה בתמ"מ שאיננה נכללת בתוכנית, השווי שלה יהיה נמוך באופן יחסי. לעומת זאת, אם מדובר בקרקע חקלאית צהובה שיש עבורה תוכנית מתקדמת אז השווי שלה ייקבע לפי העקרונות שסקרנו במאמר על השקעה בקרקע, בדגש על: מיקום גיאוגרפי, ייעוד, צפיפות וצפי הזמן לפיתוח.

כיצד ניתן לזהות קרקע צהובה?

את ייעוד הקרקע בתמ"מ הרלוונטית ניתן לראות ע"י טעינת תוכנית המתאר המחוזית במערכת Xplan וסימון האפשרות לצפייה ב- "יעודי קרקע" (כפי שניתן לראות בתמונה שצירפתי). בנוסף, ניתן להשוות את ייעודי הקרקע בתוכניות המקומיות אל מול התמ"מ כדי לקבל אינדיקציה על החלקות הנכללות בתוכנית ואף ניתן לחפש גוש וחלקה ספציפיים גם במערכת ה- Xplan וגם במערכת ה- GIS.

סיכום

המונח "קרקע צהובה" נשמע מבטיח, אך בפועל הוא מתאר בעיקר אינדיקציה תכנונית ראשונית ולא הבטחה להפשרה או זכויות בנייה ממשיות. סימון הקרקע בצהוב בתוכנית מתאר מחוזית מעיד שהיא נמצאת בגבולות הפיתוח העירוני, אך אין בכך כדי להבטיח שתוקצה למגורים או שתקבל זכויות בנייה בקרוב. לכן, לפני כל השקעה חשוב להבין באיזה הקשר נעשה שימוש במונח – האם מדובר בקרקע חקלאית צהובה בתמ"מ או בקרקע בייעוד מגורים מכוח תוכנית מקומית – ולבצע בדיקות מעמיקות במערכות התכנון. רק כך ניתן להימנע מהבטחות שיווקיות מטעות, להעריך נכון את פוטנציאל ההשבחה של הקרקע, ולזהות הזדמנויות אמיתיות להשקעה.