תמ"א 70: השפעת תוכנית המטרו על משקיעי הקרקעות – זכויות בנייה, היטלים ומיתוסים שחובה לנפץ.

כשאני יושב עם משקיעים במשרד אחת השאלות הראשונות שעולות לאחרונה היא: "תגיד, מה עם המטרו? כדאי לקנות קרקע חקלאית בתמ"א 70?". כולם שומעים על בוננזה נדל"נית, על זכויות בנייה מטורפות ועל תחנות שישנו את פני הארץ, אבל מעטים באמת מבינים את המשמעויות העמוקות של התוכנית הזו ואת ההשפעות הכבירות שלה על אופן התכנון, הקצאת הזכויות, ההפקעות והמיסוי, במיוחד כשמדובר במתחמי קרקע חקלאית.

אז החלטתי לעשות לכם קצת סדר. בואו נדבר בגובה העיניים על מה זו בכלל תמ"א 70 ואיך היא הולכת להשפיע על משקיעי קרקע חקלאית.

מה זה תמ"א 70?

תמ"א 70 היא תוכנית מתאר ארצית להקמה של רשת מטרו (מערכת הסעת המונים מהירה) במחוז תל אביב ומחוז המרכז. התוכנית מתייחסת להקמת שלושה קווי מטרו (M1, M2, M3) הכוללים למעלה מ- 100 תחנות ולתקנות הבינוי במרחב של הקילומטר הראשון מהתחנה. התכנון בתמ"א 70 לא מסתכם רק בהקמה של מערך תחבורה, אלא מכוון לחידוש של כל המרחבים העירוניים שסביב התחנות. תמ"א 70 בעצם נשענת על מיפוי של כל התחנות על תוואי המטרו לדגמים, לפי מידת העומס שצפויה בהם, וקביעה של מידת הבינוי ואופן הבינוי שנדרש להיות בהם כדי לעודד כמה שיותר אנשים לזנוח את הרכב הפרטי ולהשתמש במטרו.

כך, סביב תחנות הממוקמות בשכונות מגורים תקנות הבינוי דורשות לייצר עוד דירות וסביב תחנות הממוקמות באזורי תעסוקה ותעשייה תקנות הבינוי מדברות על אחוזי בנייה גבוהים במיוחד, בעיקר של משרדים ומוקדים מסחר. בסה"כ, תמ"א 70 עוסקת גם בזכויות הבנייה סביב התחנות, צמצום תקני החניה, בנייה מעורבת שימושים, עיבוי של מרכזי מסחר ותעסוקה, הרחבת פארקים ושטחים ציבוריים והוספת מוסדות ציבור.

הסיבות והרקע לפיתוח תוכנית המטרו (תמ"א 70)

הזרז המרכזי לפיתוח תמ"א 70 הוא משבר התחבורה החריף בישראל ובמיוחד במטרופולין גוש דן, שמהווה את הלב העסקי והפיננסי של המדינה ומכיל כמחצית ממקומות העבודה ומהאוכלוסייה. כיום, המרחב העירוני בארץ מוטה באופן מובהק לטובת הרכב הפרטי, מה שמוביל לעומסי תנועה קיצוניים, זיהום ורעש, כאשר פתרונות עבר כמו הרחבת כבישים רק הובילו למצב בו כבישים רחבים מתמלאים בעוד ועוד מכוניות.

לאור התחזיות שאוכלוסיית המטרופולין תחצה את רף ה- 5.5 מיליון תושבים עד שנת 2040, ללא שינוי כיוון משמעותי, המערכת התחבורתית צפויה לקרוס והנזק הכלכלי מאובדן שעות בכבישים צפוי לזנק לכ- 25 מיליארד שקלים בשנה.

בנוסף, פרויקט המטרו עצמו הוא השקעה לאומית אדירה שעלותה מוערכת בכ- 150 מיליארד שקל, וכדי להצדיק השקעה בסדר גודל כזה, המדינה הבינה שאי אפשר למקם תחנות באזורי פרברים דלילים שלא ייצרו מספיק ביקוש לנסיעות. מאחר שרשת המטרו עתידה לכלול למעלה מ- 100 תחנות הפרוסות על פני 24 רשויות מקומיות שונות בשני מחוזות, הסתמכות על תכנון מקומי נפרד לא הייתה ריאלית. לכן, נדרשה תוכנית מתאר ארצית אחת (תמ"א 70) שתסתכל על כל מרחבי מערכת המטרו כמכלול, ותכתיב מדיניות אחידה שתרכז את עוצמות הפיתוח סביב התחנות ותמנע תכנון מפוצל (שכל רשות תתכנן בתחומה בלבד).

מה המטרות של תמ"א 70 – מה בעצם מנסים להשיג?

המטרה המרכזית של תמ"א 70 היא ליישם פיתוח מוטה תחבורה ציבורית, כך שתחנות המטרו יהפכו למנועי צמיחה והתחדשות עירונית. התוכנית שואפת להעצים באופן משמעותי את הבינוי סביב התחנות, במטרה לקרב כמה שיותר תושבים ומועסקים למרחק הליכה ממערכת הסעת ההמונים.

תדמיינו לעצמכם מצב שבו אתם יוצאים מתחנת מטרו בלונדון או בניו יורק.

מיד איך שתצאו מהתחנה תוכלו להיכנס לבנייני המשרדים, לאצטדיון הכדורגל, לקניון או לשכונת המגורים שלכם. לעומת זאת, בישראל של היום, המרחב סביב תחנות הרכבת כולל כבישים רחבים ומותאם לרכבים, במקום שישרת הולכי רגל. למטרו יש יתרונות רבים – הוא מופרד מאמצעי תחבורה אחרים, המרחק בין התחנות קטן יחסית (כ- 1 ק"מ בממוצע) והתדירות שלו בשעות השיא יכולה להגיע ל- 1.5 דקות. כל אלה מאפשרים לו להכיל כ- 40,000 נוסעים בכל כיוון נסיעה. אבל, בניגוד לרחובות ניו יורק הרחוב הישראלי מותאם לכלי רכב – ובגלל זה התחנות פשוט לא קרובות לאף מקום. לכן, אף אחד לא ישתמש במטרו אלא אם ייעשה תכנון ובינוי מחדש של המרחב סביב התחנה.

כדי להשיג זאת, תוכנית תמ"א 70 מגדירה אחוזי בנייה (רח"ק) גבוהים מאוד סביב התחנות. המשמעות היא שלא יאושרו כלל תוכניות חדשות שלא עומדות באחוזי הבנייה המינימליים הללו. במקביל, היא מעודדת עירוב שימושים מסיבי, כך שמרחבים אלו לא יהיו רק למגורים או רק לתעסוקה, אלא ישלבו מסחר, משרדים ומגורים יחד בסמיכות לתחבורה.

מעבר לתוספת של זכויות בנייה, התוכנית חותרת לשנות מהיסוד את המרחב הציבורי ולהעביר את סדר העדיפויות מהרכב הפרטי אל הולכי הרגל ורוכבי האופניים. היא קובעת דרישות חסרות תקדים ברמה הארצית לרוחב מדרכות מינימלי של 2.5 עד 3 מטרים ומחייבת יצירת רשת צפופה של שבילי הליכה ורכיבה המובילים אל התחנה. יתרה מזאת, התוכנית פועלת לצמצום משמעותי של תקני החניה לרכב פרטי (תוך קביעת רף מקסימום בלבד) כדי להוריד את התלות במכוניות. לבסוף, כדי לתמוך בצפיפות הגוברת, התוכנית שמה דגש על הפרשת שטחים לצורכי ציבור כמו פארקים ובתי ספר, וכן על שילוב "דיור מכליל" של דירות קטנות שיאפשרו למגוון רחב של אוכלוסיות להתגורר בקרבת התחנות.

כך צפויות להיראות ערי העתיד של מרכזי המטרופולין של ישראל, מרחובות ועד כפר סבא.

העקרונות של תמ"א 70: איך נראה מרחב ההשפעה של תחנות המטרו?

לפי עקרונות תמ"א 70, התפיסה התכנונית מחלקת את המרחב שסביב כל תחנה לשלושה אזורי השפעה מרכזיים המוצגים בצורת טבעות:

• מרחב הליבה: אזור זה מרכז את רוב הפעילות של האנשים שיוצאים ונכנסים לתחנה ונפרס לרוב ברדיוס של עד כ- 100 מטרים ממנה. מרחב הליבה מסומן בראסטר עם פסים אלכסוניים שחורים/אפורים, כאשר מתחם התחנה עצמו צבוע בצבע אדום בתוך מרחב הליבה. כאן אנחנו נראה את איכות המרחב הציבורי הגבוהה ביותר – מדרכות רחבות, שבילי אופניים וחזיתות מסחריות.

• הטבעת הראשונה: אזור "השימושים המיידיים", אשר נמצא במרחק של עד כחמש דקות הליכה מהתחנה, בקוטר של כ-300 מטר ממנה. זהו האזור שיזכה לבינוי האינטנסיבי ביותר, תוך דרישה מחמירה לעירוב שימושים (מגורים, מסחר ותעסוקה). הנחת היסוד של תמ"א 70 היא שמי שצריך להגיע למקומות הנכללים בתחום הטבעת הראשונה בודאות ישתמש במטרו כפתרון התחבורה המועדף.

• הטבעת השנייה: אזור "המעטפת", אשר משתרע עד כ- 800 מטר מהתחנה וכלל למעשה את כל השטחים שנמצאים במרחק של עד כעשר דקות הליכה ממנה. הנחת היסוד של תמ"א 70 היא שאנשים יתעדפו שימוש במטרו ככל והם נמצאים במרחק של עד כעשר דקות הליכה מהתחנה ולכן, הרעיון הוא לצופף את הסביבה שמקיפה אותה כמה שיותר. אינטנסיביות הבנייה בטבעת השנייה תהיה גבוהה מאוד, אך נמוכה מזו של הטבעת הראשונה.

מה זה רח"ק – זכויות בנייה בתמ"א 70

רח"ק (רצפה חלקי קרקע) הוא הכלי המרכזי שדרכו תמ"א 70 שולטת בצפיפות והוא מבטא את היחס בין סך שטחי הבנייה נטו לבין שטח המגרש ברוטו. הרח"ק הוא מונח ידוע מאוד בנדל"ן ופעמים רבות פשוט מתייחסים אליו כ"אחוזי בנייה" – כמה מ"ר בנוי נקבל על כל מ"ר קרקע.

אם אמרנו שהרעיון של תוכנית המטרו הוא לצופף כמה שיותר אז בעצם רח"ק הוא הכלי שמאפשר את זה. תוכנית תמ"א 70 קובעת דרגות רח"ק מינימליות עבור כל תחנה ותחנה והמשמעות היא שאם רוצים לאשר במרחב הזה תוכנית חדשה היא חייבת לעמוד בצפיפות המינימום. למעשה, זוהי הדרך של מנהל התכנון להגיד לרשויות המקומיות: גם אם אתם לא אוהבים מגדלים, במרחב שסביב התחנות זה הדבר היחיד שתוכלו לבנות.

כאן אני רוצה לחדד נקודה קריטית למשקיעים בקרקעות: תמ"א 70 בעצם מגדירה צפיפות בנייה מינימלית ממוצעת בחלקות שנכללות בטבעות. המשמעות היא שהצפיפות הכוללת בתוכנית המפורטת חייבת לעמוד בכלל הרח"ק הממוצע, אך בפועל יכול להיות מגרש אחד בתוכנית שיקבל זכויות בנייה נמוכות ובו בזמן מגרש אחר לידו יקבל זכויות בנייה גבוהות במיוחד.

רח"ק במתחמי תמ"א 70 לפי דגם התחנה

לפי התוכנית, מתחמי הבנייה סביב תחנות המטרו יתוכננו בצפיפות גבוהה במיוחד ובבנייה מעורבת שימושים, שאופיה יקבע לפי הדגם של כל אחת מהתחנות. התוכנית לא מתייחסת לכל התחנות אותו הדבר, אלא מסווגת אותן לארבעה מודלים (A, B, C, D) שמכתיבים את עצימות הפיתוח. הנה סיכום של הנתונים החשובים:

דגם התחנה	אפיון מרחבי	דוגמאות לתחנות בולטות	רח"ק מינימלי בטבעת ראשונה	רח"ק מינימלי בטבעת שנייה
דגם A: שכונתי	מרחבים פרבריים, מרקמים שכונתיים ומקומות עם התחשבות במרקם הקיים (עצימות בנייה נמוכה-בינונית).	רעננה מרכז, כפר סבא מזרח, רמת אביב, לוד המחקר, בי"ח תל השומר, באר יעקב דרום, נס ציונה פארק המדע.	4.5	3
דגם B: רובעי	מוקדים במרכזים עירוניים משניים ומוקדי תעסוקה רובעיים (עצימות בנייה בינונית-גבוהה).	רעננה מערב, הבינתחומי הרצליה, אזור תעשייה חולון, אוניברסיטת תל אביב, ראשון לציון ראשונים, מכון ויצמן, עיריית פתח תקווה, בת ים יוספטל.	6	4
דגם C: עירוני	לב המרכזים העירוניים, הכוללים בנייה אינטנסיבית וציפוף גבוה (עצימות בנייה גבוהה).	קריית אריה, כפר גנים, כיכר נגה, תל אביב ההגנה, צומת חולון, ראשל"צ מרכז, תל אביב-הבימה, בלינסון.	7.5	5
דגם D: מטרופוליני	ליבת מרכז העסקים הראשי של גוש דן (עצימות מרבית).	תל אביב מרכז, תל אביב השלום, יצחק שדה, חשמונאים, מתח"ם גלילות,	9	6

היטל השבחה בתמ"א 70 – מס גבוה בתמורה לזכויות בנייה גבוהות

הדרך של המדינה לממן את בניית המטרו היא באמצעות גבייה של היטלי השבחה מוגברים בשטח התוכנית. זה נכון שהמדינה רוצה לקדם בנייה ולהגביר את הציפוף סביב תחנות המטרו, אבל בתמורה לכך היא דורשת מס השבחה גבוה במיוחד שמגובה בחוק המטרו. למעשה, במרחבי ההשפעה של התחנות היטל ההשבחה יזנק מ- 50% למס משולב של 75% מההשבחה (40% יועברו לעירייה ו- 35% לקופת המדינה כ"מס מטרו"), בין אם מדובר על קרקע במטרו או על מתחם פינוי בינוי. אגב, כדי להאיץ את היקף התכנון של המתחמים, ניתן חלון הזדמנויות זמני שמאפשר לשלם מס מופחת של כ-60%, במידה והתוכניות יאושרו עד 31 בדצמבר 2030.

היטל ההשבחה הוא בסופו של דבר חלק בלתי נפרד מרכיב ההשקעה בקרקע ולכן, היטל גבוה משמע פחות רווח בכיס. אם אתם כבר היום בעלים של קרקע ונהנתם מההשבחה, המצב שלכם מדהים, אבל אם אתם שוקלים לקנות עכשיו יחידת קרקע קטנה בשאיפה שהיא תקנה לכם דירה – כל מה שעשית זה לקנות זכות לדירה שעליה תשלמו 75% היטל השבחה במקום לקנות זכות לדירה במקום אחר שבו שיעור המס עומד על 50% בלבד (תקראו את מה שרשמתי למטה על הגדרת מטרת ההשקעה!).

תמ"א 70 וקרקעות חקלאיות במטרו – חלומות ומציאות לחוד

תמ"א 70 היא קטליזטור של בנייה והעצמת זכויות. בזכות התוכנית, לא מעט מתחמי קרקע חקלאית שלא היו מתוכננים להיות מאושרים לבנייה בשנים הקרובות כבר נכנסו לתכנון או ייכנסו לתכנון בשנים הקרובות. אבל סיבה זו לבדה לא הופכת את הקרקעות במתחמי המטרו לכדאיות עבור משקיעים וחשוב לשמור על עקרונות ההשקעה בקרקע חקלאית גם כאן.

לכן, אני רוצה להסביר את ההשפעה האמיתית של תמ"א 70 על מתחמי קרקע חקלאית באמצעות שבירה של שלושה מיתוסים:

• מיתוס 1 – תמ"א 70 משפיעה על קצב קידום התוכניות המפורטות למתחמים:
  לא נכון. תמ"א 70 היא תוכנית מתאר ברמה הארצית ואי אפשר להוציא מכוחה היתרים. היא מגדירה קווים כלליים כדי לחייב את הוועדות המקומיות לתכנן מתחמים בצפיפות גבוהה, אבל בסוף אותן הוועדות הן הסמכות לתכנן את התוכנית המפורטת בתחומן.
  זאת אומרת, שתהליך התכנון של מתחם קרקע חקלאית שנכנס לתחום ההשפעה של תמ"א 70 לא שונה מתהליך התכנון של כל מתחם קרקע חקלאית אחר. בשורה התחתונה, תמ"א 70 לא מאיצה שום דבר – היא רק מגדירה זכויות בנייה מקשיחה את ותמהיל הבנייה.

• מיתוס 2 – מתחמי קרקע חקלאית בתחום תמ"א 70 מקבלים קדימות תכנונית:
  לא נכון. עכשיו כשהבנו שאת מתחמי הקרקע החקלאית צריכה לתכנן הוועדה המקומית, אנחנו חוזרים לאותה שאלה שמעסיקה אותנו תמיד: בכמה מתחמי תכנון (התחדשות עירונית ובנייה חדשה) וועדה מקומית יכולה להתעסק במקביל? התשובה היא שלא הרבה. במציאות, רשות מקומית שמקדמת תוכניות פינוי בינוי במספר מוקדים בעיר, לרבות במתחמי מטרו, לא בהכרח תתפנה לתכנן גם מתחמי קרקע חקלאית. העובדה שמתחמים אלה נופלים בתחום ההשפעה של המטרו לא בהכרח מעניינת את הרשות המקומית, כי את היטל ההשבחה שלה היא תיגבה גם על מתחמי התחדשות עירונית בתחום המטרו. בשורה התחתונה, אין ערובה שהקידום של המתחמים יקרה בשנים הקרובות.

• מיתוס 3 – המדינה קובעת את זכויות הבנייה במתחמי מטרו:
  לא נכון. הגורם היחיד שקובע את הצפיפות הוא הגורם שמתכנן את התוכנית המפורטת. לרוב זו תהיה הוועדה המקומית, אך לעיתים רמ"י, "דירה להשכיר" והותמ"ל. המשמעות היא שהצפיפות הכוללת של מתחם יכולה להשתנות, כאשר רק החלקות שנכללת בתחום ההשפעה של המטרו (טבעת ראשונה ושנייה) יקבלו זכויות בנייה שעומדות ברח"ק המינימלי, ויתר התוכנית תהיה בצפיפות נמוכה מאוד. כיום, יש מגמה שבה דירה להשכיר והותמ"ל מקדמות תהליכי תכנון במתחמים חקלאיים בתחום ההשפעה. הסיבה לכך ברורה: היכולת של המדינה לממן את בניית המטרו תלויה ביכולתה לגבות את היטלי ההשבחה על הבנייה החדשה, בין אם זה בפינוי בינוי ובין אם זה בהפשרת קרקעות חדשות. לכן, מנהל התכנון כן דוחף לקדם מתחמים במסגרת הותמ"ל בהליך מזורז ועם צפיפות גבוהה מאוד.

איך אני כמשקיע יכול להרוויח מכל זה? (ואיך לא להפסיד)

ההבטחה הגדולה של המטרו למשקיעים היא העצמת זכויות בנייה. כמו שציינתי למעלה, אם אתם כבר הבעלים ההיסטוריים של הקרקע, קיבלתם פה בשורה אדירה. התוכנית תציף לכם ערך משמעותי. למשל, בתוכנית של מתחם קרקע במערב רעננה, מתחם שבו אנחנו איגדנו מאות בעלי קרקע בשטח של יותר מ- 30 דונם, החלקות שנופלות בתחום ההשפעה של הטבעת הראשונה יקבלו 7.5 מ"ר בנוי על כל מ"ר קרקע בתוכנית החדשה שתופקד, לעומת 0.75 מ"ר בנוי על כל מ"ר קרקע בתוכנית המפורטת הקיימת. הכפלת זכויות חסרת תקדים של פי עשר (10!), כמובן עם היטל השבחה מוגדל של עד כ- 75%. על אותן היחידות שתקבלו תוכלו לעשות עסקת קומבינציה ולקבל דירה בלי להשלים עוד שקל אחד.

לעומת זאת, אם אתם שוקלים לקנות קרקע עכשיו, אתם חייבים לחשוב טוב טוב על מה שאתם עושים. כיום, משווקים קרקעות חקלאיות קטנות (בשטחים של 30, 40 ו- 60 מ"ר) בתחום המטרו, בשטח שלכאורה אמור להספיק לזכות לדירה. היתרון הגדול בכך הוא שאפשר לרכוש זכות לדירה בעלות יחסית נמוכה, אך למען האמת אין שום ערובה שהשטח הזה יספיק. תראו את תוכנית המטרו בגלילות למשל, שם הפרישו 30% משטח התוכנית הענקית לטובת "פארק מטרופוליני", מה שפגע ישירות בזכויותיהם של חלק מהרוכשים. זאת אומרת שיש רוכשים שלא רק שילמו עלות עצומה של יותר מ- 10,000 ש"ח למ"ר קרקע, ולא רק שהם מחויבים לשלם היטל השבחה מוגבר, אלא שבסוף השטח גם לא באמת הספיק להם לזכות לדירה. הם קנו ביוקר ושילמו מס שאכל את כל הרווח, בלי שהגיעו לדירה.

אז מה אני ממליץ למשקיעים לעשות?

• לשאול מה מספר התוכנית: אחת הטעויות הכי גדולות שמשקיעים עושים במתחמי מטרו היא לחשוב שרק בגלל שהוא נכלל בתחום ההשפעה של תמ"א 70 זה אומר שיש שם תוכנית. כבר נגעתי בזה והסברתי שתהליך הפשרת קרקע חקלאית שנמצאת בתחום השפעת המטרו זהה לחלוטין לתהליך ההפשרה של כל קרקע אחרת. לכן, הדבר הכי בסיסי שאתם רוצים לשאול הוא "מה מספר התוכנית המפורטת?". אם אין כזה? כנראה שאף גורם לא עובד כרגע על תוכנית ויקח עוד הרבה זמן עד שהקרקע תאושר. אגב, במתחמי המטרו זו סוגיה מאוד משמעותית מכיוון שיש בהמון מתחמים, בעיקר במתחמי דיפו, הפקעות שטח מאוד גדולות. אין תוכנית? לא תדעו אם הקרקע שלכם תופקע.

• לבדוק שהחלקה נכנסת לתחום ההשפעה: תיכנסו למפת מערכת המטרו ותבדקו שהחלקה שהציעו לכם באמת נופלת בתחום ההשפעה של הטבעת הראשונה או השנייה. לא מעט פעמים ראיתי שמשווקים קרקעות שאינן בתחום ההשפעה כקרקעות מטרו. בנוסף, תבדקו בנספח התחנות של תמ"א 70 מה הרח"ק המינימלי בתחום ההשפעה במתחם הרלוונטי כדי לוודא שזכויות הבנייה מסתדרות.

• להשקיע בקרקע עם חברה תכנונית שתשיג לכם פטור מהיטל השבחה: מה שקראתם. אפשר להשיג פטור מהיטל השבחה גם עבור קרקעות שנופלות בתחום ההשפעה של המטרו. אנחנו למשל, עשינו את זה בלא מעט מתחמים שהוצאנו לבנייה ודואגים לזה גם במתחמי מטרו. עד כמה זה משמעותי? זה חסכון ישיר לכיס שלכם שיכול לנוע מ- 500 אלף ש"ח ועד מיליון ש"ח.

• להגדיר טוב טוב את מטרת ההשקעה: מתחמי מטרו מחולקים למתחמים מוטי מגורים ומתחמים מוטי תעסוקה ואופי זכויות הבנייה שתקבלו ייקבע לפי זה. אם אתם מחפשים להגיע לדירה, אין היגיון ברכישת קרקע במתחם מוטה תעסוקה. אם אתם רוצים קרקע למטרת הגדלת הון עצמי, לא תמיד עושה שכל לקנות במתחמים היקרים ועדיף דווקא לקנות שטח שעדיין אל מגלם את הגדלת הזכויות כתוצאה מהרח"ק.
  למשל, קרקעות מטרו הן מוצר השקעה מצוין אך יכולות להיות לא כדאיות אם רוכשים את הקרקע במחיר גבוה למ"ר ומשלמים היטל השבחה של 75% על הקרקע. אגב, יש מתחמי מטרו שמתוכננים על קרקע שמוגדרת אנ"מ (אזור נופש מטרופוליני), שהשווי הנכנס שלהם לאיחוד וחלוקה יהיה נמוך בגלל הייעוד הנוכחי של הקרקע ולכן, היטל ההשבחה שם צפוי להיות פשוט משוגע. משווקים את המתחמים האלה באגרסיביות אבל יש מי שישקיעו שם ועוד יצטערו על זה.
  מנגד, אם אתם מחפשים להגיע לדירה במקום מאוד מסוים, עבורכם או עבור ילדיכם, השקעה במטרו יכולה להיות מאוד אטרקטיבית, בייחוד אם תקבלו פטור מהיטל השבחה כתוצאה מכך. שם הבוננזה. יחד עם זאת, אל תשכחו שתקן החניה במתחמים האלה יהיה נמוך מאוד (לא תקבלו חניה ככל הנראה) והצפיפות תהיה עצומה. זה משהו שצריך לקחת בחשבון כשבוחרים איפה לגור וכן – אתם צריכים להסתכל רחוק עד כדי כך.

מתחמי השקעה מומלצים בתמ"א 70

ישנם לא מעט מתחמי קרקע חקלאית להשקעה בתחומי ההשפעה של תמ"א 70, אך מעטים מהם נמצאים כבר בשלבי הכנה ודיוק של תוכנית מפורטת. בעיקרון, אנחנו תמיד ממליצים להיכנס להשקעה במתחמים שנמצאים בשלבי תכנון מתקדמים כאשר ישנה ודאות אמיתי להפשרה. אבל באופן ספציפי עבור קרקעות בתוכנית תמ"א 70, כדאי לשקול כניסה להשקעה גם בשלבים מוקדמים יותר, ככל וביכולתכם לרכוש שטח קרקע גדול במחיר שאיננו משקף את הצפיפות העתידית. כך, תוכלו להרוויח מאות אחוזים רק הודות להגדלת זכויות הבנייה שתתאפשר במתחם.

אולם, האפשרות שציינתי למעלה נדירה במיוחד וכמעט אי אפשר למצוא היום עסקאות כאלה. במקום, הקרקעות במתחמי מטרו נמכרות בשטחים קטנים יחסית של כמה עשרות מטרים, שאמורים להספיק כביכול לזכות לדירה עתידית. המחיר למ"ר במתחמים אלה לא משקף את הסטטוס הנוכחי של הקרקע, אלא דווקא תוכנית עתידית שלוקחת בחשבון את הרח"ק המינימלי במתחם. מתחמים אלה פחות כדאיים עבור משקיעים, אבל יכולים להיות מאוד רלוונטיים עבור מי שמחפש להגיע לדירה בחסכון על מחיר השוק משום שעלות רכישה הקרקע עומדת על כמה מאות אלפי שקלים בלבד.

מכיוון שחלק גדול מתוואי המטרו עובר דרך שטחים בנויים, רוב מתחמי ההשפעה של תמ"א 70 נכנסים לקטגוריה של מתחמי פינוי בינוי והתחדשות עירונית. עיקר מתחמי הקרקע החקלאית בתמ"א 70 מתרכזים באזור השפלה (ראשל"צ, נס ציונה ורחובות), באזור השרון (רעננה, הוד השרון, כפר סבא והרצליה) ובפתח תקווה. כמה נקודות שחשוב לשים אליהן לב לגבי המתחמים הללו:

• מתחמי דיפו – במתחמים שבהם מתוכננות תחנות חניה ותחזוקה לרכבות (דיפו) הבינוי ייעשה לפי תוכנית תמ"א 70א, שמגדירה לא מעט הפקעות בשטח התחנה ולכן לא הייתי ממליץ להשקיע במתחמים אלה.

• מתחמי אנ"מ (אזור נופש מטרופוליני) – חלק מהמתחמים שבנס ציונה וראשל"צ נכללים בשטח אנ"מ והמשמעות היא שתהיה שם הפקעה גדולה לטובת פארק נופש ושהיטל ההשבחה יהיה גבוה מאוד. כשמחשבים היטל השבחה מסתכלים על השווי הנכנס לתוכנית והשווי היוצא לתוכנית ומאחר שהשווי הנכנס של קרקעות אנ"מ הוא נמוך במיוחד, היטל ההשבחה יהיה 75% על כמעט כל שקל משווי הקרקע כמופשרת. זאת אומרת שכאשר הקרקע תופשר כנראה תצטרכו לשלם כ- 75% מהשווי שלה למדינה.

• מתחמים מוטי תעסוקה לעומת מוטי מגורים – הנחיות הבינוי סביב תחנות המטרו תלוי בעקרונות הפיתוח המרחבי שהוגדרו לכל תחנה, בדגש על מתחמים מוטי תעסוקה לעומת מתחמים מוטי מגורים. בעיקרון, כל מתחמי התכנון סביב תחנות המטרו יכללו עירוב שימושים, אך לכל מתחם מוגדר האם עיקר הזכויות בו יהיו לתעסוקה או שיוקצו למגורים, כך שאם אתם מחפשים מתחם בייעוד מגורים, תצטרכו לבדוק מראש כיצד מוגדר המתחם שלכם (למשל, רוב מתחמי הקרקע ברעננה הם מתחמי תכנון מוטי מגורים לעומת מתחמי הקרקע בהוד השרון שהם מוטי תעסוקה). עוד סביה שבגללה חשוב במיוחד להגדיר את מטרות ההשקעה.

לסיכום, להשקיע סביב המטרו זה מהלך עם המון פוטנציאל, אבל הוא דורש מקצוענות וסבלנות. כדי להשקיע בקרקע בתוכנית המטרו חשוב להגדיר בצורה מדויקת את מטרות ההשקעה, לראות בעיניים שיש תוכנית פיתוח מפורטת ולבדוק שהמספרים באמת מעוגנים במציאות של תמ"א 70. ואם אתם לא בטוחים? אני והצוות כאן בדיוק בשביל זה. דברו איתי.

קרקע חקלאית אינה זמינה לבנייה. אין במידע האמור ייעוץ להשקעה, אלא סקירת מתחם כללית.

המאמר נכתב על ידי עו"ד אביעד מרקוביץ מחברת דרך הקרקע, המתמחה בניהול תהליכים תכנוניים להפשרת קרקעות חקלאיות, ניהול הסכמי שיתוף וליווי מתחמים לבניית מגורים.