הסבר על תוכנית כפר יונה מערב
מתחם כפר יונה מערב הוא התוכנית הגדולה והמשמעותית ביותר להפשרת קרקע חקלאית בעיר, ומהווה חלק מרכזי בחזון הפיתוח של כפר יונה לשנת 2040. התוכנית מקודמת על ידי הגוף הממשלתי "דירה להשכיר" וכוללת הקמה של כ- 7,500 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר ותעסוקה מודרניים. מיקום התוכנית הוא ממערב לשטח הבנוי של העיר, מדרום לכביש 57 וסמוך לצומת השרון – בה מתוכנן במקביל פארק תעסוקה עצום שישרת את האזור כולו.
כפר יונה נמצאת כיום בנקודת מפנה מרתקת עת המעבר מיישוב עירוני קטן לדגם עירוני המהווה מוקד הפיתוח המרכזי של אזור לב השרון. תוכנית המתאר הכוללנית של כפר יונה מציבה יעד שאפתני להכפלת אוכלוסיית העיר לכ- 78,000 תושבים והמפתח לכך עובר בהפשרת שטחי המגורים בצפון, דרום וכעת גם במערב העיר. מתחם כפר יונה מערב הוא הלב הפועם של המהלך הזה והוא כולל את המספר הגדול ביותר של יח"ד חדשות מתוכננות.
במהלך 2024 עבר המתחם לתכנון של החברה הממשלתית "דירה להשכיר", על מנת להאיץ את קידומו ולאפשר לעיריית כפר יונה להתמקד בתכנון ואישור מתחמי הבנייה החדשה ביתר חלקי העיר ותוכנית ההתחדשות העירונית במרכזה. עבור משקיעי נדל"ן, מדובר בהזדמנות יוצאת דופן להשקיע בעיר רגע לפני שמחירי הנדל"ן מגלמים באופן מלא את שינוי עקרונות התכנון, הגדלת הצפיפות ופיתוח אזורי התעסוקה החדשים.
סטטוס התוכנית בכפר יונה
נכון להיום, תוכנית כפר יונה מערב מקודמת במרץ על ידי "דירה להשכיר", שכבר השלימה את עקרונות התוכנית ועומדת להפקיד אותה לדיונים סטטוטוריים בוועדה המחוזית. עצם העברת המתחם לדירה להשכיר מבטא חסכון של כחמש עד שש שנות תכנון ומעל הכל – אמירה חד משמעית שמדובר במתחם דגל אזורי שיש להשקיע בו את המשאבים הראויים.
ובאמת, בניגוד למתחמים רבים אחרים בתכנון דירה להשכיר, במקרה של מתחם כפר יונה מערב הקו הכחול של התוכנית כבר תואם את שטח המתחם בתוכנית המתאר הכוללנית והגדלת הזכות שהחברה המתכננת מבקשת לייצר במתחם (עלייה של כ- 500 יח"ס ביחס לתוכנית המקורית) התקבלה ברוח טובה על ידי הרשות המקומית, מה שמעיד על סנכרון ותמיכה של גופי התכנון. לאור זאת, הצפי להשלמת התוכנית ואישורה הסופי עומד על כ- 4 שנים בסך הכל – כאשר התוכנית המפורטת צפויה להתפרסם להפקדה ב- 18 החודשים הקרובים.
יתרונות מרכזיים להשקעה בקרקע בכפר יונה מערב
- מיקום אסטרטגי בלב השרון
תוכנית כפר יונה מערב מקודמת במרץ במיקום מנצח בצומת השרון, במפגש שבין הכבישים הראשיים 4 ו- 57. המיקום, לצד פארק העסקים שנבנה באזור, מאפשר לעיר להפוך למוקד האורבני הראשי עבור יישובי הסביבה (כמו פרדסיה, אבן יהודה וקדימה צורן) ולפתח בצורה חכמה ומושכלת את פתרונות הדיור לצד פתרונות המסחר והתעסוקה. הסמיכות של המתחם לנתניה הופך את המתחם לאטרקטיבי במיוחד למשפחות וזוגות צעירים המחפשים חוויית מגורים המשלבת צביון כפרי עם שירותים של עיר מודרנית ונגישות מהירה באופן יחסית לחוף הים.
- תכנון מואץ בדירה להשכיר
מתחם כפר יונה מערב הוא המתחם היחיד באזור מרכז וצפון השרון שמקודם על ידי דירה להשכיר. אחד היתרונות המובהקים שלה הוא הסנכרון בין הגוף המתכנן הממשלתי ובין הרשות המקומית, דבר שבד"כ לא קורה (ראה דוגמאות של הוד השרון, כפר סבא, חדרה, קריית ביאליק ואחרים). התכנון המהיר של התוכנית המפורטת, לצד הסנכרון בין דירה להשכיר, הרשות המקומית והוועדה המחוזית, הם המפתח לאישור מהיר של המתחם שצפוי להתרחש בטווח של כ- 4 שנים.
- פוטנציאל השבחה ועליית ערך אדירה
בשנים האחרונות שווי הקרקע במתחם עלה בלמעלה מ- 60%, במיוחד לאחר ההכרזה על כניסת "דירה להשכיר" לתמונה. למרות זאת, שוק הנדל"ן בעיר עדיין מתומחר מתחת לשוויו האמיתי, במיוחד בהשוואה לנתניה. המעבר של העיר לדגם צפוף ועירוני יותר מייצר חלון הזדמנויות ייחודי למשקיעים לתפוס פוזיציה לפני הקפיצה הגדולה בשווי שצפויה עם אישור תוכנית כפר יונה מערב ותוכנית מתחם התעסוקה הסמוך לו.
- מחיר כניסה אטרקטיבי במיוחד
בהשוואה לאזורי ביקוש אחרים בשרון, מחירי הקרקעות בכפר יונה עדיין נגישים. לפי דוחות שמאי, מחיר השקעה בקרקע בחלקה בייעוד מגורים במתחם כפר יונה מערב נע כיום סביב 4,000 ש"ח ל- 4,500 ש"ח למ"ר. זהו מחיר המאפשר כניסה להשקעה אטרקטיבית בלב אזור השרון עם פוטנציאל לרווח יזמי משמעותי. בהשוואה לתוכניות אחרות של דירה להשכיר באזור השרון ובסטטוס דומה (כמו צפון בן יהודה, שביל התפוזים, צפון הרצליה ועוד) מדובר במחיר מציאה שאין שני לו.
למי מתאימה השקעה בקרקע בכפר יונה מערב
השקעה במתחם כפר יונה מערב אידיאלית למשקיעים המחפשים קרקע בייעוד מגורים עם פוטנציאל להחזר השקעה גבוה במיוחד, ומוכנים לטווח זמן השקעה של 3-4 שנים. בשנים האחרונות יש בכפר יונה בנייה מוצאת, בעיקר בצפון העיר, וקבלנים רבים מחזיקים בקרקע בכפר יונה, ובין היתר גם במתחם כפר יונה מערב. לכן, השקעה בכפר יונה מערב יכולה להיות רלוונטית לא רק למי שרוצה להגיע לדירה חדשה באזור השרון, אלא גם למי שמחפש השקעה פיננסית עם הון עצמי יחסית נמוך אך עם פוטנציאל לעליית ערך גבוהה.
זכויות הרוכשים במתחם
לפי דוחות השמאי ועקרונות התכנון שפרסמו דירה להשכיר למתחם, הצפיפות בו תעמוד על כ- 10 יח"ד נטו לדונם. המשמעות היא שרכישת 100 מ"ר קרקע צפוייה להקנות זכות לדירת 4 חדרים ממוצעת. שווי יחידת כזו בכפר יונה מערב כיום הינה כ- 400,000 ש"ח, לאחר שבשנה האחרונה התרחשה עליית ערך גדולה מאוד במתחם. יחד עם זאת, ניתן למצוא גם כיום קרקע בכפר יונה מערב בעלות של 340,000 ש"ח – 360,000 ש"ח בהסכם השיתוף של דרך הקרקע.
