הסבר על תוכנית מערב רעננה
מתחם מערב רעננה (תוכנית רע/2020) הוא אחד ממתחמי הפיתוח המשמעותיים והמבוקשים ביותר כיום באזור השרון והמרכז בכלל. המתחם, שממוקם מול פארק רעננה, לצד כביש 531 ותחנת הרכבת מערב רעננה (ותחנת המטרו העתידית), הינו מתחם יוקרה שזוכה לביקוש רב בשל סמיכותו לשכונת אחוזה המבוקשת ברעננה ושכונת הרצליה צפון המתוכננת בימים אלה על ידי הותמ"ל (תמ"ל/ 3006).
התוכנית לפיתוח המתחם מקודמת על ידי עיריית רעננה וחשבת לתוכנית הדגל של האזור. במקור, המתחם התחלק לתוכנית מגורים ולתוכנית תעסוקה אולם, בשלוש השנים האחרונות בוצע איחוד של התוכניות ולמתחם הופקדה תוכנית מאוחדת הכוללת כ- 2,016 יחידות דיור חדשות, לצד כ- 128 דונם המיועדים למסחר ותעסוקה, לרבות פארק הייטק חדשני.
מתחם מערב רעננה הוא המתחם המבוקש ביותר היום באזור השרון לאור היתרונות המובהקים שלו והסטטוס המתקדם. בהתאם, קשה במיוחד למצוא הזדמנויות השקעה במתחם. חברת דרך הקרקע, המאגדת כ- 40 דונם בהסכם השיתוף הגדול ביותר במתחם, מחזיקה בעתודות קרקע משמעותיות, בזכותם קיבלה הקצאת מגרשי תמורה אסטרטגיים שמקפיצים את ערך היחידות של בעלי הקרקע שהשקיעו במתחם.
כיום, המתחם מהווה את אחת מהזדמנויות ההשקעה הנדירות והבטוחות ביותר במרכז הארץ ואטרקטיבי במיוחד למי שמחפש קרקע ברעננה ובשרון בכלל. מדובר בעתודת קרקע קריטית להגשמת יעדי הפיתוח של רעננה להכפלת אוכלוסיית העיר, תוך שמירה על איכות החיים הגבוהה המאפיינת אותה. התוכנית קורצת במיוחד למי שמחפש השקעה בקרקע בסטטוס תכנוני מתקדם, רגע לפני הפשרה, המאפשרת הגעה לדירה בעיר יוקרתית בעלות נמוכה משמעותית ממחיר השוק.
סטטוס התוכנית רע/2020 (מערב רעננה)
נכון להיום מתחם מערב רעננה נמצא בסטטוס תכנוני מהמתקדמים ביותר שניתן למצוא כיום לקרקעות חקלאיות בשרון. התוכנית המפורטת למתחם הופקדה לאישור, וכבר בוצע הליך של איחוד וחלוקה מחדש כולל פרסום טבלאות איזון. בימים אלו נמצאת התוכנית בעיצומו של שלב הטיפול בהתנגדויות, כאשר טבלאות איזון חדשות צפויות להיות מפורסמות בקרוב. המשמעות היא שהצפי להשלמת התוכנית ואישורה באופן סופי עומד על כשנה בלבד – מה שהופך את הקרקע במערב רעננה למתחם התכנון המתקדם ביותר בישראל המקודם על ידי ועדה מקומית. תהליך קידום מהיר זה הוביל לכך שבארבע השנים האחרונות שווי הקרקע במתחם זינק בכ- 150%, במיוחד לאחר הפקדת התוכנית המאוחדת למתחם בינואר 2022.
יתרונות מרכזיים להשקעה בקרקע במערב רעננה
- מיקום אסטרטגי במערב רעננה
מתחם מערב רעננה נהנה ממיקום חסר תקדים בפריים לוקיישן של אזור השרון. המתחם ממוקם מול פארק רעננה המבוקש, בסמוך לשטחי המסחר והתעסוקה העתידיים ונושק לגבול עם הרצליה. בנוסף, הוא מציע נגישות תחבורתית מהשורה הראשונה בזכות קרבתו לתחנת רכבת ישראל רעננה מערב, לעורקי תחבורה ראשיים כמו כביש 531 וכביש 4, ולתוואי קו המטרו העתידי שצפוי לחבר את האזור ישירות לתל אביב ומרכז הארץ – מאותה תחנה במערב רעננה.
- פוטנציאל ערך גבוה לטווח הקצר-בינוני
היתרון הגדול ביותר של ההשקעה במערב רעננה הוא הסטטוס המתקדם והקרבה להפשרה עם צפי של כשנה. מחירי הקרקעות באזור זינקו בעשרות אחוזים בזכות הוודאות הגבוהה שמתקבלת לאחר שפורסמו כבר טבלאות האיזון למתחם וכל משקיע יודע באיזה מגרש הקצאה הוא נכנס. בטווח קצר במיוחד ניתן יהיה לממש את ההשקעה, בין אם בעסקת קומבינציה, במכירה לקבלן או בבניית דירה במתחם היוקרתי ביותר באזור השרון – מוצר חריג במיוחד בנוף הנדל"ן של היום.
- עתודת קרקע נדירה במתחם היוקרה של השרון
רעננה היא אחת הערים המובילות בישראל, המאופיינת בדירוג סוציואקונומי גבוה, מערכת חינוך מהטובות בארץ ואוכלוסייה אמידה. כיום, לאחר הבנייה בשכונת המאה – בה גם אנחנו בדרך הקרקע בנינו כ- 200 דירות חדשות, כמעט ובלתי אפשרי למצוא בה מגרשים פנויים למכירה. הקרקעות היחידות שכן קיימות ברעננה מוקצות למכרזי רמ"י או שבכלל לא נכללות באף תוכנית ועומדות בסיכון גבוה להפקעה כחלק מתוכנית המטרו העתידית. לעומתן, מתחם מערב רעננה הוא מההזדמנויות האחרונות בהחלט לרכוש עתודת קרקע משמעותית בעיר, שכן היצע הקרקעות החקלאיות הולך ואוזל במהירות ומחירי הכניסה בו הגיוניים פי כמה מאלו שבמתחם צפון הרצליה הנמצא ממש מעבר לכביש, שבו עדיין אל הופקדה תוכנית.
- מחיר כניסה אטרקטיבי במיוחד
מחיר הכניסה במערב רעננה הוא חלומי עבור מי שמחפש להגיע לדירה במתחם יוקרתי בעיר, במחיר הגיוני. למעשה, דירות חדשות ברעננה מתאפיינות במחירי קצה עקב הביקוש העצום וההיצע הדל עם שווי של 35,000-40,000 ש"ח למ"ר בנוי (מתוכם כמחצית שווי הקרקע). לעומת זאת, קרקע במתחם מערב רעננה – כשנה לפני הפשרה – ניתן לרכוש בסכום של כ- 8,600 ש"ח למ"ר בממוצע לפי דוח שמאי. מדובר ברווח פוטנציאלי של כמיליון ש"ח. המשמעות היא שניתן לרכוש זכות לדירת 100 מ"ר פלדלת לפי טבלאות האיזון בכ- 1 מיליון ש"ח או זכות לדירה קטנה יותר החל מ- 800 אלף ש"ח.
למי מתאימה השקעה בקרקע במערב רעננה
השקעה במתחם מערב רעננה אידיאלית למשקיעים שמחפשים תוכנית לאחר איחוד וחלוקה שצפויה לקבל אישור בטווח של עד כשנה ולצאת לבנייה בטווח של עד כשלוש שנים. בעיקר, התוכנית מתאימה למשקיעים המחפשים להגיע לדירה ברעננה בעלות נמוכה ממחיר השוק ובחיסכון של עד כמיליון ש"ח מעלות דירה חדשה בשוק.
בשל הסטטוס התכנוני המתקדם שלה לאחר הקצאת מגרשי תמורה, השקעה בקרקע במערב רעננה היא השקעה לטווח קצר במיוחד, בייחוד בהשוואה למתחמי קרקע חקלאית סטנדרטיים. כיום, מדובר במתחם הכי מתקדם באזור השרון והראשון שצפוי להיות מאושר לבנייה מבין כל המתחמים המתוכננים באזור המרכז. לאור זאת, המתחם קורץ גם למשקיעים המחפשים לעשות תשואה מהירה של 20% – 40% בשנה באמצעות רכישת הקרקע בשלב זה ומכירתה לקבלן המבצע לאחר אישור התוכנית.
זכויות הרוכשים במתחם
הרוכשים במתחם יכולים לדעת בדיוק מהן זכויות הבנייה שיקבלו לאור העובדה שכבר בוצעה איחוד וחלוקה וישנן טבלאות איזון והקצאה מעודכנות הן לשטחי המגורים והן לשטחי התעסוקה. בממוצע, 125 מ"ר קרקע בתוכנית נותן זכות לדירת 100 מ"ר פלדלת + מרפסת, מה שמצביע על צפיפות של ~8 יח"ד לדונם נטו במגרש. זכות לדירת 4 חדרים ממוצעת (100 מ"ר פלדלת) במתחם מערב רעננה נמכרת היום בכ- 1 מיליון ש"ח. כאמור, רכישת שטח במתחם בשלב שלאחר פרסום טבלאות האיזון, מקבעת למעשה את זכויותיו היחסיות של המשקיע במתחם החדש ומקנה לו ודאות גבוהה מלאה לגבי הזכויות.
