הסבר על תוכנית רצועת האמצע בנתניה
מתחם רצועת האמצע בנתניה הוא הוא אחד מפרויקטי הפיתוח השאפתניים והמשמעותיים ביותר במחוז מרכז, והינו מתחם אחד מתוך שבעה מתחמי תכנון המרכיבים את אזור התעסוקה המטרופוליני המשני (אתמ"מ) של נתניה. תוכנית האב – נת/ 1000, שאושרה במהלך 2024, מייעדת את שבעת המתחמים לבנייה של למעלה מ- 8.2 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה, מסחר, בילוי ופנאי, ועל כך מהווה בשורה חשובה לעתידה הכלכלי של נתניה. בתוכנית זו, חלקה הדרומי של רצועת האמצע (מתחם 6ב') מהווה את שטח הפיתוח המרכזי ביותר והיא צפויה לכלול אזור תעשייה רחב היקף ושכונת מגורים בת כ- 1,200 יח"ד. למעשה, מתחם רצועת האמצע משתרע על פני כ- 615 דונם בנוי שגובלים באצטדיון העירוני מרים מדרום, אנ"מ אילנות, מסילות רכבת ישראל ומתחם הגולף ממזרח, שכונת צמרות מצפון וכביש 2 ממערב. המתחם צפוי לשמש כמוקד התעסוקה הרשמי והגדול ביותר של אזור צפון השרון כולו ונחשב למתחם מבוקש ביותר להשקעה בקרקע בנתניה.
מתחם האמצע דומה במהותו למתחם האלף המפורסם בראשון לציון. תפקידו לייצר חיבור אורבני רציף בין החלק המזרחי של נתניה לחלקה המערבי באמצעות רשת גשרים מעל כביש 2 (שתחבר בין המתחם ללב העיר ושכונת "גבעת הפרחים" החדשה) ולהפוך את העיר ליחידה מטרופולינית עצמאית. בזכות תוכניות תחבורה אדירות הכוללות 3 תחנות רכבת ארצית וגישה לרכבת הקלה, מדובר באחת מהזדמנויות ההשקעה יוצאות הדופן בישראל.
סטטוס התוכנית
תוכנית המתאר המאגדת את שבעת המתחמים (נת/ 1000) אושרה רשמית בינואר 2024 בהחלטה משותפת של עיריית נתניה ורמ"י, שהינה מבעלות הקרקע הגדולות במתחם. לרמ"י ולעירייה יש זהות אינטרסים מובהקת וצורך דחוף בקידום התוכנית, שכן היא מהווה עוגן כלכלי לעיר ומשליכה ישירות על מימוש תוכניות התחבורה באזור (כביש עוקף נתניה, הרכבת הקלה ועוד). נכון להיום, עיריית נתניה כבר הפקידה תוכנית מפורטת לבניית 1,200 יח"ד וכן פרסמה טבלאות איחוד וחלוקה, מה שמייצר ודאות גבוהה יחסית להפשרה בשנים הקרובות. בשל תמיכת המדינה והעירייה, הצפי לקידום התוכנית עד להפשרה מוערך בטווח קצר של כ- 3 שנים.
יתרונות מרכזיים להשקעה בקרקע במתחם האמצע נתניה
- מתחם האלף של אזור השרון
מתחם האמצע מתוכנן להיות אזור התעסוקה המטרופוליני הגדול במחוז המרכז (להוציא את תל אביב). לפי תוכנית המתאר של אזור המרכז ישנם שישה מתחמים כאלו בלבד – כל אחד מהם הוא מוקד אזורי למסחר ותעסוקה ונכסי המגורים שבנויים סביבו הם מהיקרים ביותר. לכן, בדיוק כפי שמתחם האלף בראשל"צ, פארק התעשיות קריית אריה בפתח תקווה ופארק המדע ברחובות הקפיצו את שווי הנדל"ן בסביבתם, כך מתחם האמצע צפוי לשנות את פני העיר נתניה ולמשוך אליו אוכלוסייה במדרג חברתי כלכלי גבוה, חברות הייטק ומרכזי מסחר. עובדה זו מציבה את הקרקע במתחם רצועת האמצע לאטרקטיבית במיוחד עבור בעלי הזכויות במתחמי התעסוקה ובמיוחד עבור בעלי הזכויות במתחמי המגורים.
- תכנון מואץ ע"י רמ"י ועיריית נתניה
מיום אישור תוכנית המתאר הכוללנית נת/ 1000 החלו ברמ"י לעבוד בקדחתנות להכנת תוכנית מפורטת למתחם רצועת האמצע. בתוך פחות משנה כבר הפקידה עיריית נתניה תוכנית מפורטת לקידום בניית המגורים במתחם. בנוסף, מכיוון שמרבית הקרקעות במתחם ובסביבתו נמצאות בבעלות המדינה, רשות מקרקעי ישראל ועיריית נתניה דוחפות את הפרויקט בכל הכוח. ודאות תכנונית המגובה על ידי גופי התכנון הגדולים בישראל מקטינה משמעותית את רמת הסיכון למשקיע.
- נגישות תחבורתית חסרת תקדים
המתחם יושב ממש על ציר התנועה הראשי של מדינת ישראל (כביש 2) והוא מתוכנן כרשת תנועה אזורית שתאפשר מעבר חלק בין 3 תחנות רכבת ישראל, קווי הרכבת הקלה העתידית, גישה עתידית לרשת המטרו וגשרים המייצרים חיבור ישיר למרכז העיר נתניה, עד לחוף הים.
- פוטנציאל עליית ערך משמעותי
כיום, קשה מאוד עד בלתי אפשרי למצוא כיום קרקעות פנויות למכירה במתחם. מתחילת שנת 2024 (עם אישור תוכנית המתאר), ערכה של הקרקע במתחם זינק בעשרות אחוזים. עם אישור התוכנית המפורטת וככל שתתקדם בניית תשתיות הרכבת והגשרים לחיבור המתחם, מחירי הקרקע צפויים לבצע קפיצת שווי נוספת ומשמעותית.
למי מתאימה השקעה בקרקע ברצועת האמצע
השקעה במתחם מתאימה למשקיעים בעלי הון עצמי של כ- 500,000 ש"ח ומעלה, המחפשים אפיק השקעה יציב ומגובה ממשלתית עם אופק מימוש של כ- 3 שנים. זהו פתרון אידיאלי למשקיעים שרוצים להגדיל את ההון העצמי שלהם בשיעורים ניכרים ככל שהתוכנית תתקדם, או עבור אלו המעוניינים להבטיח לעצמם זכות לדירה או לשטח מסחרי בלב המטרופולין העתידי של השרון, בחיסכון של מאות אלפי שקלים ביחס למחירי השוק. כיום, מחירי הקרקע במתחם נעים סביב 4,800 ש"ח ל- 5,000 ש"ח למ"ר.
זכויות הרוכשים במתחם
לפי הוראות תוכנית המתאר הכוללנית, כל 110 מ"ר קרקע יקנו זכות ליחידת דיור במתחם, למעט יחידות קטנות (המהוות כ- 20% מסך היחידות בתוכנית) שעבורן יספיקו גם 80 מ"ר. למעשה, התוכנית כוללת צפיפות ממוצעת של 9 יחידות לדונם נטו, אם כי רוב הבנייה במתחם תיעשה במתכונת של בנייה רווייה במגדלים בני 18 קומות ויותר. לאור הצפיפות הגבוהה המתוכננת במרחב הדרומי והיקפי התעסוקה האדירים, עם אישור טבלאות האיזון במסגרת התוכנית המפורטת, יומרו הזכויות בקרקע החקלאית לזכויות בנייה הן במגרשי המגורים והן במגרשי התעסוקה, מבלי לפגוע בשווי הנכנס של בעלי הקרקע.
