הסבר על תוכנית מתחם H בקדימה צורן
מתחם H הוא פרויקט הדגל של קדימה צורן ומבין כל מתחמי הקרקע החקלאית ביישוב – יש לו את החשיבות הגדולה ביותר להגשמת יעדי הפיתוח ובראשם, הכפלת מספר התושבים מכ- 22,000 לכ- 50,000. מטרתו המרכזית של המתחם, שיכלול פתרונות מגורים ותעסוקה, היא לייצר חיבור ישיר בין קדימה במערב לבין צורן במזרח, המופרדות כיום על ידי יער קדימה והלכה למעשה מהוות שני אזורים מנותקים.
ברמה המעשית, מדובר בעתודת קרקע אסטרטגית המיועדת להפוך ללב היישוב המאוחד, בעיקר בזכות תוכנית התעסוקה למתחם H המסומן כאזור תעסוקה מרכזי עבור מועצה אזורית לב השרון כולה. למעשה, לפי מסמכי יישום תוכנית המתאר של קדימה צורן, פיתוח אזור התעסוקה ומערך התחבורה הינו תנאי הכרחי ומקדים לתמיכה בגידול האוכלוסייה ולכן, תוכנית הפיתוח של מתחם H מדורגת בסדר העדיפות הגדול ביותר ביחס ליתר מתחמי הקרקע החקלאית בעיר.
התוכנית למתחם H כוללת הקמת מרכזי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור על פני יותר מ- 200 דונם וכן, הקמת למעלה מ- 1,000 יחידות דיור חדשות שייבנו בבניה מרקמית בגובה של עד 9 קומות. העיקרון המנחה לפיתוח מתחם H הוא יצירת שכונה מעורבת שימושים, תוך שמירה על הצביון הכפרי של של קדימה-צורן, זאת על ידי הפרדה בין מתחמי המגורים (מתחם H1) לבין בנייני המסחר והתעסוקה (מתחם H2), ויצירת שבילי אופניים, פארקים ציבוריים ומעברים להולכי רגל המחברים את השכונה כולה ליער קדימה באופן מדורג וטבעי.
סטטוס התוכנית
מתחם H הוא עתודת קרקע חקלאית שמאושרת בייעוד מגורים ותעסוקה בתוכנית המתאר הכוללנית של קדימה צורן. לפי נספח היישום העירוני שפורסם בנובמבר 2024, המתחם מסומן כמתחם הדגל של התוכנית כולה וקידומו מהווה תנאי לקידום יתר מתחמי המגורים בעיר, לרבות מתחמי A1, A2, A3.
המקרה של קדימה צורן הוא מקרה מעט ייחודי מאחר וביישוב ישנם שבעה מתחמי קרקע חקלאית בתכנון וכן, לכל הפחות ארבעה מתחמי התחדשות עירונית. עובדה זו מרמזת על עומס תכנוני ולכן יש להעריך שתחילת העבודה על התוכנית המפורטת למתחם H תיקח זמן מה והצפי להפקדתה הוא בעוד כשלוש שנים לכל הפחות.
בפן הספקולטיבי, העומס התכנוני בקדימה צורן מזכיר במידה מסוימת את זה שבחדרה, הוד השרון, ראשון לציון ואף גדרה – בכולן נכנס לבסוף גוף ממשלתי שסייע בהאצת הקידום של חלק ממתחמי התכנון. במקרה של קדימה צורן, במידה ותרחיש כזה יתממש ישנה סבירות גבוה במיוחד שמתחם H יהיה הזוכה המאושר, שכן הוא מהווה מתחם התכנון היחיד שצפיפות המגורים בו מאפשרת הגדלת זכויות מבלי לפגוע בצביון הכפרי של היישוב. עדות להגדלת צפיפות אפשרית ניתן לשאוב מנספח היישום של קדימה צורן, בו מומלץ להגדיל את צפיפות המגורים במתחם מכ- 9 יח"ד לדונם לכ- 14 יח"ד לדונם בממוצע (ואף 18 יח"ד בחלק מהמגרשים).
יתרונות מרכזיים להשקעה בקרקע במתחם H קדימה צורן
- מיקום אסטרטגי בלב השרון
מתחם H בקדימה צורן ממוקם ממערב לכביש 562 שלמעשה מפריד כיום בין קדימה לצורן ולכן, פיתוחו יאפשר יצירת חיבור גיאוגרפי בין האזורים לכדי ישות עירונית בעלת רצף טריטוריאלי שלם. מצפון, צפוי להיבנות כביש בין-עירוני 561 שיתפרש מקדימה צורן ועד לנתניה כדי לאפשר את הגברת הנגישות למתחמי המסחר והתעסוקה שיקומו במערב ובמזרח היישוב, בכללם מתחם H. בתוך כך, תוכנת המתאר הכוללנית של קדימה צורן מכוונת לשמור על הצביון הכפרי הקיים ובמתחם H הדבר בא לידי ביטוי בהקמת כיכרות קהילתיות, שוק פתוח, שדרות ירוקות ושבילים לתנועת אופניים והולכי רגל המחוברים ישירות ליער קדימה הסמוך.
- הגדלת זכויות ופוטנציאל השבחה גבוה
תוכנית המתאר הכוללנית של קדימה צורן אישרה במתחם H בנייה בצפיפות של כ- 9 יח"ד לדונם. אולם, במסגרת נספח היישום שפורסם בנובמבר 2024 הציגה הוועדה המקומית אפשרות להגדלת צפיפות המגורים במתחם לכ- 14 יח"ד לדונם בממוצע במתחם H, לצד הקטנת צפיפות המגורים במתחמי A1, A2 ו- A3, הסמוכים ליישוב הבנוי קדימה, המאופיין בבנייה נמוכה וצמודת קרקע. עדכון זה מכפיל למעשה את פוטנציאל הזכויות במתחם H ביחס לתוכנית המתאר המאושרת ומעלה משמעותית את השווי העתידי של הקרקע.
- מתחם עדיפות להפשרה
נספח היישום של קדימה צורן מתנה בצורה ברורה את פיתוח מתחמי התכנון החדשים "במוכנות אזורי תעסוקה מניבים", לרבות מתחם H מה שמקנה לו עדיפות ברורה בסדר הקידום התכנוני. למעשה, מבחינת הוועדה המקומית תכנון מתחם H הוא השני בסדר העדיפות מבין מתחמי הקרקע החקלאית בעיר (לאחר מתחם C1 שכבר נמצא בשלבי תכנון מפורט ובהתחשב בעובדה שמתחם J כבר אושר). כאמור בנספח היישום, מתחם H יתוכנן בשלמות והוא חיוני להרחבת היישוב ולביצוע עבודות פיתוח השטח והתנועה סביב קדימה צורן, בדגש על החיבור בין קדימה לצורן ובניית כביש 561 וחיבורו לכביש 562.
- מחיר כניסה אטרקטיבי במיוחד
מחירי הקרקע החקלאית בקדימה צורן הם נמוכים באופן יחסי בהשוואה למתחמי פיתוח הנמצאים בשלבי תכנון זהים באזור השרון. אחת הסיבות המרכזיות לכך היא המעבר של קדימה צורן מדגם יישוב כפרי לדגם יישוב עירוני – מהלך שהעלה לא מעט התנגדויות בתוך היישוב ועיכב את אישור תוכנית המתאר בכ- חמש שנים. עבור משקיעי קרקע חקלאית מדובר דווקא בבשורה חשובה הן משום הפיתוח העירוני המסיבי הצפוי בה והן בשל העבודה שתוכנית המתאר הכוללנית אושרה רק לאחרונה והדבר טרם השפיעה מהותית על מחירי הקרקע באזור שנותרו נמוכים ומאפשרים כניסה להשקעה, בדגש על רכישת זכות לדירה במתחם H (עם פוטנציאל להגדלת זכויות) בכ- 300,000 ש"ח.
למי מתאימה השקעה בקרקע במתחם H קדימה צורן
ההשקעה במתחם H בקדימה צורן מתאימה למשקיעים המחפשים השקעה לטווח ארוך עם פוטנציאל תשואה דרמטי של מאות אחוזים, שנובע מהפער הגבוה שבין מחיר הכניסה הנמוך (העומד על כ- 300,000 ש"ח) לבין שווי קרקע מופשרת ביישוב (העומד על כ- 1.8 מיליון ש"ח). באופן כללי, ההשקעה בקרקע במתחם H קורצת בעיקר למשקיעים פיננסיים המעוניינים בהגדלת ההון העצמי אך לאחרונה, בעיקר לאחר אישור תוכנית המתאר הכוללנית, נראה כי רבים מתושבי אזור לב השרון ממהרים לרכוש קרקע במתחם במטרה להגיע לדירה בעתיד במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, ומתוך הבנה כי אישור התוכנית וקידומה לבנייה יכול לקחת כ- 6-8 שנים.
זכויות הרוכשים במתחם
תוכנית המתאר של קדימה צורן הגדירה צפיפות של כ- 9 יח"ד לדונם שמשמעותה כי זכות לדירה ממוצעת תינתן למחזיקים בכ- 110 מ"ר קרקע. יחד עם זאת, נספח היישום של התוכנית, שפורסם לאחר אישורה, הגדיר כי צפיפות המגורים במתחם H תוגדל ותעמוד על צפיפות ממוצעת של כ- 14 יח"ד לדונם. מאחר והתוכנית המפורטת למתחם H טרם הופקדה לפרסום, לא ניתן לדעת בוודאות מה תהיה הצפיפות בכל מגרש והאם במסגרת האיחוד והחלוקה ינתנו לבעלי הקרקע זכויות מגורים או תעסוקה, שכן הפרצלציה למתחם תיעשה בשלמות, ללא הבחנה בין תת-מתחם H1 לתת-מתחם H2. לאור האמור, לרוכשי קרקע חקלאית במתחם H המעוניינים בזכות לדירה מומלץ לרכוש 110 מ"ר קרקע ובכל אופן, לא פחות מ- 100 מ"ר קרקע במתחם H. העלות למ"ר קרקע במתחם Hמוערכת בלמעלה מ- 4,000 ש"ח למ"ר ע"י שמאים במסגרת דוח מבוסס תקן 22 אולם ניתן למצוא קרקע להשקעה במתחם H בעלות של בין 3000-3,300 ש"ח למ"ר בהסכם השיתוף של דרך הקרקע.
קישורים למסמכי התוכנית
הוראות תוכנית המתאר הכוללנית קדימה צורן (457-0112086)
