הסבר על מתחם נוף ירקון בהוד השרון
הוד השרון מתמודדת עם יעדי פיתוח וציפוף אגרסיביים הכוללים פוטנציאל גידול של כ- 250% באוכלוסיית העיר עד לכ- 150,000 תושבים. כחלק מתוכנית המתאר הכוללנית שלה. לצורך כך מקודמות בעיר תוכניות להפשרת מספר מתחמי קרקע חקלאית כשהמתחם הגדול שבהם, מתחם נוף ירקון, הפך בשנים האחרונות למתחם מבוקש אך גם לסלע מחלוקת רציני.
מתחם נוף ירקון הוא מתחם אחד מבין מספר מתחמים הנכללים בתוכנית המתאר המחוזית מרחב הירקון והיא מכסה את החלק הצפוני שלה (מצפון לכביש 5). התוכנית המפורטת למתחם נוף ירקון בהוד השרון מקודמת על ידי דירה להשכיר והופקדה במהלך 2025. כיום, היא נמצאת בשלב ההתנגדויות.
בניגוד לתוכניות שמתנהלות על מי מנוחות, נוף ירקון נמצאת בלב מאבק תכנוני ופוליטי. לכן, לפני שבוחנים השקעה במתחם, חשוב להבין את המספרים ואת הסטטוס האמיתי בשטח.
מהו מתחם נוף ירקון בהוד השרון?
תוכנית נוף ירקון (תכנית מפורטת מס' 423-1203314) מציעה להקים שכונת מגורים חדשה בדרום הוד השרון, המשלבת בנייה רוויה עם שטחי ציבור נרחבים. הקטע הצפוני של התוכנית מצוי בתחום ההשפעה של רשת המטרו העתידית והיא חולשת על שטחים שבמסכות הוועדה המקומית הוד השרון וועדה מקומית דרום השרון.
פרטי תוכנית נוף ירקון, הוד השרון
- שטח התוכנית: התוכנית משתרעת על שטח כולל של כ- 2,366 דונם.
- יחידות מגורים בתכנון: המתחם יכלול כ- 9,000 יחידות דיור במבנים של 10 קומות ובמגדלים של 15-21 קומות.
- יעדי תעסוקה ומסחר: המתחם יכלול כ- 220,000 מ"ר המיועדים לתעסוקה ומסחר.
- שטחים פתוחים: כ- 450,000 מ"ר מיועדים לשטחי ציבור, לצד הכרזה על כ- 680 דונם כגן לאומי (נחל הירקון).
סטטוס תכנוני: פקק ההתנגדויות ומאבקי התשתית
נוף ירקון הוד השרון הוא אחד המתחמים הכי מורכבים היום בתכנון והוא ממחיש היטב את הפוליטיקה של התכנון בישראל. התוכנית אמנם הופקדה לאחרונה חרף התנגדות עיריית הוד השרון, אך היא נתקלה בחומה של כ- 140 התנגדויות שמאיימות לתקוע אותה לשנים ארוכות. בעקבות כך, נקבע לאחרונה (פברואר 2026) כי ההכרעה הסופית בתוכנית תידחה לנובמבר 2026 ומסתמן כי גם אם תאושר, מימוש היתרי בנייה מכוחה יהיה כמעט בלתי אפשרי.
הטענה המרכזית ברוב ההתנגדויות היא לעומסים קשים על התשתיות, שמלכתחילה אינן ערוכות להתמודדות עם כמות האוכלוסייה שהן משרתות כבר בימים אלה.
המתנגדות העיקריות הן עיריית הוד השרון והמועצה האזורית דרום השרון, שכן שטח התוכנית נופל למעשה בתחום השיפוט של שתיהן. התנגדויות דומות נשמעות גם מצד נתיבי איילון וגורמים נוספים בעלי אינטרס תשתיתי באזור השרון בכלל ובעיר בפרט.
כדי להבין למה התוכנית נגררת, צריך להסתכל על התמונה הרחבה. הוועדה המקומית של הוד השרון הפכה בשנים האחרונות למעין "מתנגדת סדרתית" לתוכניות בנייה חדשות. היא מעכבת אישורים של קרקעות חקלאיות בעיר במטרה לאלץ את המדינה להזרים תקציבים לחידוש ושדרוג התשתיות העירוניות במקביל לאישור מתחמי הבנייה החדשים שצפויים להוסיף לעיר עוד עשרות אלפי תושבים.
כמובן שיש צדק בדברי ראש עיריית הוד השרון שכן, מדובר ביישוב שצפוי להכפיל את אוכלוסיויתו פי 4 בתוך כעשרים שנים – נתון שאין שני לו. בהתאם, התשתיות העירוניות צריכות להתמודד עם העומסים הכבדים שצפויים להיווצר.
יחד עם זאת, גישה זו גובה מחיר כבד של זמן מבעלי קרקע בהוד השרון, למשל:
- היא מעכבת כבר שנים את אישור תוכנית הר/ 1202 במטרה לאשר בנייה בצפיפות נמוכה מהנדרש.
- היא מתנגדת באופן אקטיבי להחלת תוכנית להפשרת קרקע חקלאית במזרח העיר, על שטחי תע"ש לשעבר. לכן, התוכנית הועברה לפני כשנתיים לתכנון דירה להשכיר.
- בגלל סחבת זו בדיוק, שתי תוכניות משמעותיות נוספות כמו נוף ירקון ושביל התפוזים הוצאו הלכה למעשה מהידיים של התכנון המקומי, והועברו לקידום ישיר של המדינה תחת החברה הממשלתית "דירה להשכיר".
הלכה למעשה, המדיניות של עיריית הוד השרון הביאה למצב ששלושה מתוך ארבעה מתחמי הקרקע החקלאית בעיר מתוכננים בכלל על ידי גוף ממשלתי, נתון שאין שני לו. מצב זה ייצר כמעט באופן ודאי כאוס תשתיתי שישפיע על תושבי האזור כולו. יחד עם זאת, גופי התכנון הממשלתיים ממשיכים להתעלם מאזהרות עיריית הוד השרון. מדיניות זו יכולה להביא למצב שגם אם יאושרו המתחמים לבנייה, לא ינתנו היתרי בנייה בשל חוסר יכולת לפתח את תשתיות המתחם.
משמעויות למשקיעים: תכלס, כדאי או לא?
השקעה בנוף ירקון בהוד השרון אינה "אקזיט מהיר". השוק כבר תמחר חלק ניכר מהפוטנציאל של התוכנית, בין היתר כי יש במתחם גם מספר חברות נדל"ן שרכשו בו קרקע לפני שנים רבות.
- היתרון הבולט של נוף ירקון – ודאות תכנונית: מעורבות "דירה להשכיר" והוועדה המחוזית מבטיחה שהתוכנית תצא לפועל בסופו של דבר. המדינה צריכה את יחידות הדיור האלו והפקיעה את התכנון מהעירייה בדיוק כדי לעקוף את החסמים. בנוסף, הקרבה לתוואי המטרו מאיצה את קידום המתחם.
- החיסרון – מחירים גבוהים וסיכון גבוה: הוד השרון היא עיר יקרה, והדבר משתקף במחירי הקרקע החקלאית. בעוד שבמתחם המקביל בפתח תקווה ניתן לרכוש קרקע בכ- 250,000 ש"ח, בהוד השרון יחידת קרקע המשקפת זכות לדירה נמכרת כיום סביב 500,000 ש"ח ויותר, דבר שזכה לגינויים מצד ראש העיר בעצמו. יתרה מכך, אישור התוכנית לבנייה הוא רק השלב הראשון בתהליך ועיקר העיכובים צפויים דווקא בשלב פיתוח תשתיות המתחם והוצאת ההיתרים.
למי מתאימה השקעה בקרקע במתחם נוף ירקון
ההשקעה במתחם נוף ירקון בהוד השרון מתאימה למי שמעוניינים להגיע לדירה באזור השרון. ריבוי חברות הנדל"ן שמחזיקות קרקע במתחם והדחיפה של דירה להשכיר עשויות להביא לאישורו לבנייה בתוך כשנה עד שנתיים לכל היותר. יחד עם זאת, אם יתקבלו ההתנגדויות העזות המתחם יכול לחזור שנים אחורה, מה שיביא להפסד עצום עבור מי שבונה על רכישת קרקע למטרת מגורים בשנים הקרובות.
מחיר יחידת קרקע במתחם נוף ירקון הוא גבוה יחסית בשל הציפייה לאישורו המהיר. אולם, המחיר הגבוה יכול להיות חיסרון מהותי במידה שהתוכנית לא תאושר במתכונתה הנוכחית ותחזור אחורה. משום שהמחיר היום לא אטרקטיבי עבור משקיעים שמחפשים עליית ערך גבוהה רבים מהם מעדיפים להסתכל דווקא על המתחם הסמוך נוף ירקון פתח תקווה, שדווקא זוכה לתמיכת העירייה ושהוסרו מעליו חסמים אדירים כמו התנגדויות של רמ"י שנדחו על ידי משרד היועצת המשפטית לממשלה והיטיבו עם בעלי הקרקעות הפרטיים.
- הון עצמי להשקעה במתחם: כ- 500,000 – 550,000 ש"ח לזכות לדירה.
- טווח זמן ממוצע להשקעה: כ- 2-5 שנים.
- מטרת ההשקעה: להגיע לדירה בחיסכון, בלבד.
- תשואה שנתית צפויה: כ- 10% – 15%.
- רמת סיכון בהשקעה: בינונית-גבוהה, בשל ההתנגדות העזה של עיריית הוד השרון והעיכובים הצפויים.
סיכום
תוכנית נוף ירקון בהוד השרון היא פרויקט ענק ומתקדם, אבל נדרשת כאן ראייה מפוקחת. מדובר בתהליך ארוך טווח, עתיר ביורוקרטיה ועימותים סביב עומסי תשתית. מי שנכנס להשקעה כאן משלם מחיר כניסה גבוה יחסית, מתוך ציפייה להחזיק בנכס בעיר אמידה. בפועל, ההתנגדות העזה של הוועדה המקומית ושל ראש העיר לא מבשרת טובות עבור המתחם, שגם אם יאושר אין צפי אמיתי לפיתוחו ללא השקעה ממשלתית גבוהה, לאור פערי התשתית המדוברים.
קרקע חקלאית אינה זמינה לבנייה. אין במידע האמור ייעוץ להשקעה, אלא סקירת מתחם כללית.
