הסבר על תוכנית צפון בן יהודה
מתחם צפון בן יהודה בכפר סבא (מתחם 6) הוא המתחם הגדול ביותר של קרקע חקלאית בייעוד מגורים באזור השרון ובין הגדולים באזור המרכז (שני רק לתוכנית ח/500 בחולון). בזכות המיקום המרכזי שלו הוא מהווה אחת מהזדמנויות ההשקעה המשמעותיות והנדירות ביותר בקרקע במרכז הארץ. מדובר בעתודת הקרקע הגדולה האחרונה בעיר כפר סבא, עתודה שצפויה להפוך לארבע שכונות מגורים חדשות עם למעלה מ- 12,000 יח"ד ותשתיות רווחה עצמאיות.
במקור, קרקע בצפון בן יהודה יועדה להפשרה עוד בתוכנית המתאר שהפקידה כפר סבא בשנת 2014 (כס/2035), אם כי מזה למעלה מעשור לא פעלה העירייה לאישור התוכנית וקידום המתחם. באופן טבעי ומחירי הקרקעות באזור האמירו אך התוכנית לא קודמה עד שבשנת 2024 הוכרזה התוכנית כמתחם מועדף לדיור שיתוכנן ע"י החברה הממשלתית דירה להשכיר ויובא לאישור בותמ"ל.
נכון להיום, מדובר במתחם הגדול והמתקדם ביותר באזור המרכז ובאזור השרון בפרט, כאשר התוכנית המפורטת הובאה לדיון במינהל התכנון ונמצאת כעת בשלבי שולחן עגול יחד עם עיריית כפר סבא, שמצידה רוצה להבטיח את הזכויות שלה בקרקע כתוצאה מההפשרה שלה (בדגש על מתן זכויות לחלקות הירוקות בתחום התוכנית שנמצאות בבעלותה). התוכנית קורצת במיוחד למי שמחפשים השקעה בקרקע בכפר סבא בתוכנית בשלבים מתקדמים, שתאפשר הגעה לדירה בעלות נמוכה במיוחד ביחס למחיר השוק.
סטטוס התוכנית
נכון להיום מתחם צפון בן יהודה בכפר סבא נמצא בתהליך תכנון מתקדם בותמ"ל בשלב טרום סטטוטורי (Pre-Ruling). המשמעות היא שבשלב זה החברה הממשלתית "דירה להשכיר" שיזמה את התוכנית יכולה לתאם את העקרונות התכנוניים במסגרת שולחן עגול עם הוועדה המחוזית (מרכז) והוועדה המקומית של כפר סבא בטרם הפקדת התוכנית באופן רשמי לאישור בותמ"ל.
שלב זה הוא בעל השפעה מכרעת על לוחות הזמנים לקידום הפרויקט משום שהוא נועד ליישב את המחלוקות שבין עיריית כפר סבא לבין דירה להשכיר על אופן קידום המתחם ובעיקר, ביחס לעקרונות האיחוד והחלוקה בו.
כאמור, עיריית כפר סבא עתרה לבג"ץ נגד קידום התוכנית מחשש שתכנון לקוי של עתודת הקרקע האחרונה בעיר יפגע ברווחת התושבים. בג"ץ דחה את העתירה של העירייה מאחר והתנגדות העירייה לתוכנית הגיעה עוד לפני שדירה להשכיר הציגה אחת כזו. כעת, לאחר שהתוכנית הובאה לשולחן הדיונים, ככל שהצדדים יגיעו להסכמות בעניין כך קידום התוכנית יעבור בצורה חלקה ומהירה יותר. אי הסכמה תגרור את הצדדים לבג"ץ פעם נוספת, מה שעלול יהיה לעכב את אישור התוכנית במספר שנים.
יתרונות מרכזיים להשקעה בקרקע בצפון בן יהודה כפר סבא
- מיקום אסטרטגי בצפון כפר סבא
מתחם צפון בן יהודה ממוקם במזרח השרון, מוקף במושבים היוקרתיים גן חיים, צופית, בית ברל וניר אליהו. הסמיכות של המתחם לשכונות המגורים המבוקשות בכפר סבא כגון כפר סבא הצעירה וכפר סבא הירוקה והקרבה שלו לבית החולים קפלן ולפארק כפר סבא הופכים אותו למתחם מבוקש במיוחד בעל אופי דינמי ונגישות תחבורתית מהשורה הראשונה.
- פוטנציאל ערך גבוה לטווח הקצר-בינוני
היתרון הגדול ביותר של תוכנית תמ"ל 3014 הוא הסטטוס המתקדם שלה ולוחות הזמנים המזורזים לקידומה. רק בסוף שנת 2024 הוכרז המתחם כתוכנית מועדפת לדיור וכבר הוגשה תוכנית ראשונית לדיונים במינהל התכנון לצורך קידומו – לאחר למעלה מעשור שהוא היה תקוע. תהליך הקידום המהיר בותמ"ל, המחויבת לאישור התוכנית בתוך 24 חודשים מרגע הפקדתה, מצביע על עליית ערך מהירה במיוחד עם היתכנות להפשרה מלאה של הקרקע בצפון בן יהודה בטווח קצר יחסית.
- עתודת קרקע נדירה בכפר סבא
כפר סבא היא אחת הערים המבוקשות בישראל עם איכות חיים גבוהה, תשתיות תחבורה מתפתחות ופוטנציאל מגורים למשפחות צעירות ואוכלוסייה עם הכנסה גבוהה. מתחם 6 הוא השטח היחיד שנותר בעיר לבנייה חדשה, למעט תוכנית שכונת הצעירים בכפר סבא שמקודמת גם היא ע"י דירה להשכיר.
- מחיר כניסה אטרקטיבי במיוחד
מחיר קרקע חקלאית בצפון בן יהודה בכפר סבא נע בין 400,000 ש"ח ל- 500,000 ש"ח לזכות דירה. מדובר בעלות נמוכה במיוחד ביחס לקרקע בייעוד מלא למגורים באזור השרון, אשר מקודמת בהליך מואץ וצפויה להיות מאושרת בשנים הקרובות. בהינתן שדירות חדשות בכפר סבא נמכרות היום במחיר ממוצע של כ- 35,000 ש"ח למ"ר בנוי, שווי קרקע בצפון בן יהודה כמופשרת צפוי להאמיר עד לכ- 1,800,000 ש"ח במה שמבטא עליית ערך צפויה של כ- 270%.
למי מתאימה השקעה בקרקע בצפון בן יהודה
השקעה במתחם צפון בן יהודה מתאימה למשקיעים אשר מחפשים השקעה בקרקע עם ודאות תכנונית גבוהה שצפויה לקבל אישור בתוך כארבע שנים לכל היותר. תכנון הקרקע במסלול ותמ"ל מאפשר את האצת התהליך התכנוני כך שהתוכנית רלוונטית במיוחד עבור משקיעים המעוניינים לרכוש קרקע במטרה להגיע לדירה בחיסכון של עד כ- 50% ממחיר השוק. בנוסף, המיקום המבוקש של הקרקע והגדלת הזכויות שאושרה במתחם לאחרונה הופכים אותה לאטרקטיבית עבור משקיעים המעוניינים להגדיל את ההון העצמי בצורה ניכרת עם הון עצמי החל מ- 400,000 ש"ח. עלות הקרקע במתחם נעה בין 3,700 ש"ח למ"ר בחלקות הירוקות ועד 6,000 ש"ח למ"ר בחלקות הצהובות המיועדות למגורים.
זכויות הרוכשים במתחם
בהתאם לדו״ח שמאי מבוסס תקן 22, בשל הגדלת הצפיפות במתחם והעצמת זכויות הבנייה מכ- 7,000 יח"ד לכ- 12,000 יח"ד רכישת 75 מ״ר קרקע בחלקות המיועדות למגורים במתחם צפויה להקנות זכות לדירת 4 חדרים בתוכנית.
