הסבר על מתחם נוף ירקונים
פתח תקווה הפכה בשנים האחרונות למטרופולין רב עוצמה המושך אליו משקיעי נדל"ן רבים. העיר מציגה עלייה של כ-40% בשווי הנדל"ן מאז פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה והחיבור הצפוי שלה לקווי המטרו (M2 ו-M3) ישים אותה במרחק של 15 דקות מלב תל אביב.
משום כך, יעדי הצמיחה של פתח תקווה הם מהגבוהים שיש והם באים לידי ביטוי בשטח במספר התחלות הבנייה החדשות. כך למשל, בשנת 2026 העיר דורגה במקום השני בהתחדשות עירונית בישראל, מיד אחרי תל אביב, ובנוסף לא פחות משלושה מתחמי קרקע חקלאית בפתח תקווה נכנסו בחמש השנים האחרונות לתהליכי תכנון מתקדמים או אושרו לבנייה.
מתוך שלל תוכניות הפיתוח בעיר, מתחם נוף ירקונים (נוף ירקון, פתח תקווה) הוא ללא ספק אחד המתחמים המדוברים והמרתקים במרכז הארץ.
מהו מתחם נוף ירקונים?
תוכנית נוף ירקונים, שידועה גם בשם נוף ירקון, פתח תקווה, מתוכננת בהשראת השכונות היוקרתיות העוטפות את פארק הירקון בתל אביב. המתחם נכלל בתוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ 3/ 10) שאושרה עוד בשנת 2008, אשר מטרתה להסדיר את הבנייה והפיתוח סביב הגן הלאומי ונחל הירקון. המתחם הדרומי של התוכנית (מדרום לכביש 5) נמצא בשטחה של פתח תקווה, והוא נהנה מנגישות אדירה, בין היתר בזכות סמיכותו לתחנת המטרו העתידית "סגולה".
התוכנית המפורטת למתחם נוף ירקון פתח תקווה הומלצה להפקדה כבר בשנת 2021, כאשר מטרתה המוצהרת היא לייצר פארק מטרופוליני עצום ולבנות סביבו שכונות מגורים בוטיקיות ושפע של מתחמי מסחר ותעסוקה, בדומה לשכונות העוטפות את פארק הירקון בתל אביב.
פרטי תוכנית נוף ירקון, פתח תקווה
- התוכנית כוללת הקמה של כ- 2,800 יחידות דיור חדשות.
- המתחם יכלול כ- 400,000 מ"ר המיועדים לתעסוקה וכ- 30,000 מ"ר למסחר.
- במרכז התוכנית יוקם פארק טבע, ספורט ונופש על שטח עצום של כ- 1,200 דונם, עם חיבור לגני יהושע בתל אביב.
- התוכנית מחולקת לשישה מתחמי בנייה (A, D, E, H, G ומתחם הפארק) שמשלבים מגורים, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.
- הליך האיחוד והחלוקה יבוצע עבור כלל המתחמים יחדיו כמתחם יחיד ועצמאי.
סטטוס תכנוני: ההחלטה שמוציאה את המתחם לדרך
אחד הדברים שאנחנו בוחנים לעומק לפני כניסה למתחם הוא ההיתכנות לבנייה בטווח זמן קצר יחסית, אותה אנחנו גוזרים מהסטטוס התכנוני. לצורך העניין, תוכנית המתאר של נחל הירקון אושרה כאמור כבר ב- 2008 והיא דיברה על שלביות ביצוע של 20 שנה עד להשלמת בניית שלושה מתחמים בנוף ירקון פתח תקווה, נוף ירקון הוד השרון ונוף ירקון מועצה אזורית דרום השרון. עד היום, 18 שנים לאחר אישור התוכנית, אף אחד מהמתחמים עדיין לא אושר לבנייה. לכן, אנחנו לא מסתכלים על תוכנית המתאר כשלעצמה כאינדיקציה ללוחות זמנים, אלא רק על תוכנית מפורטת.
ואכן, תוכנית מפורטת ראשונה לנוף ירקונים הומלצה להפקדה בשנת 2021, כשמספר חודשים לאחר מכן הומלצה להפקדה גם תוכנית בנוף ירקון הוד השרון. התוכנית בפתח תקווה כבר עברה איחוד וחלוקה, אך נעצרה עקב ניסיון של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לייצר תוכנית נפרדת לשטחים שבבעלותה ולהשתלט על הקצאות המגורים. בעלי הקרקעות הפרטיים במתחם, יחד עם עיריית פתח תקווה, הגישו התנגדויות להצעה ולאחר שהסוגיה באה לפתחה של העיומ"שית התקבלה בסוף 2025 החלטה לתת תוקף לעמדת בעלי הקרקעות הפרטיים ולדחות את דרישתה של רמ"י.
ב- 2026 פרסמה עיריית פתח תקווה הודעה שהתכנית המפורטת חוזרת לשולחן הדיונים ומסרה כי ממש בקרוב תוגש תוכנית חדשה עם המלצה להפקדה – מה שמהווה את נקודת הכניסה האידיאלית להשקעה.
למה להשקיע דווקא עכשיו בנוף ירקונים?
- מחיר כניסה אטרקטיבי
בשל העיכובים התכנוניים של השנים האחרונות, מחירי הקרקעות במתחם נותרו "קפואים" ולא חוו את עליית הערך המטאורית שאפיינה אזורים אחרים, לרבות מתחם נוף ירקון, הוד השרון הסמוך. כיום ניתן למצוא במתחם יחידת קרקע בסכום של כ-250,000 ש"ח בלבד, סכום שצפוי להספיק כדי לזכות לדירה.
- עליית ערך קרובה
פתרון הפלונטר המשפטי והודעת עיריית פתח תקווה על חזרת התוכנית לשולחן התכנון מספקים כעת ודאות יחסית גדולה לקראת קפיצת שווי משמעותית שתגיע עם ההפקדה המחודשת של התוכנית המפורטת.
- אישור תמ"א 70 (תוכנית המטרו)
מתחם E בתוכנית נוף ירקונים ממוקם לצד תחנת מטרו סגולה שאושרה כחלק מתמ"א 70. לתחנת המטרו בסגולה חשיבות גבוהה, בהיותה אחת מארבע תחנות דיפו המתוכננות לקום במחוז המרכז, והיא צפויה להיות דרך הגישה העיקרית למתחמי המסחר והתעסוקה בסגולה ובנוף ירקונים והמקשרת בין שכונות המגורים באזור ישירות למרכז תל אביב.
- מיקום אסטרטגי במרכז
המתחם נמצא במיקום מנצח על מפגש הכבישים הראשיים 5 ו- 40 וסמוך לכביש 4. לצד המתחם תוקם תחנת המטרו סגולה שצפויה לשרת את האזור כולו ולחבר בין שכונות המגורים הבוטיקיות של המתחם ישירות ללב תל אביב. כחלק מהמתחם יוקמו מתחמי מסחר ותעסוקה שעיריית פתח תקווה מבקשת לקדם כבר שנים רבות ורואה בהם צורך הכרחי בפיתוח יכולותיה הכלכליות (בדומה לפארק קריית אריה). כמו כן, המתחם יתוכנן כחלק מתכונית רחבה לשימור והשמשת הגן הלאומי ירקון בדומה לשכונות העוטפות את פארק הירקון בצפון תל אביב.
למי מתאימה השקעה בקרקע במתחם נוף ירקונים
ההשקעה במתחם נוף ירקונים בפתח תקווה מתאימה במיוחד למי שמחפשים קרקע להשקעה למטרת השבחה ומכירה ברווח (הגדלת ההון העצמי). מדובר באחד המתחמים הבודדים הנמצאים בשלבי תכנון מפורט, שעדיין ניתן למצוא בהם זכות לדירה בסכום שאינו חוצה את רף 300 אלף השקלים ולכן, הוא נחשב לאטרקטיבי ומבוקש, בייחוד בהשוואה למתחם המקביל שמתוכנן בהוד השרון (שסובל מהתנגדויות רבות).
- הון עצמי להשקעה במתחם: 250,000 – 300,000 ש"ח (חשוב לראות שלא מתפתים למחיר נמוך יותר ולבדוק שהשטח אכן יספיק לזכות לדירה).
- טווח זמן ממוצע להשקעה: 4-6 שנים.
- מטרת ההשקעה: הגדלת הון עצמי.
- תשואה שנתית צפויה: כ- 40% – 50%.
סיכום
מתחם נוף ירקון בפתח תקווה נמצא בנקודת זמן משמעותית. הלחץ התכנוני שסביב קרקעות נחל הירקון הגיע לשיאו בשנתיים האחרונות עם כניסת דירה להשכיר למתחם בהוד השרון והחלטת היועמ"שית לגבי פתרון המחלוקות סביב התוכנית בפתח תקווה. היוזמה של בעלי הקרקעות הפרטיים במתחם נתנה את אותותיה גם היא והכשירה את הקרקע לחזרת תוכנית נוף ירקונים לדיונים לקראת הפקדה מחודשת.
בסופו של יום, מדובר באחת מעתודות הקרקע האחרונות במרכז הארץ שמציעה שילוב נדיר של מיקום מנצח ליד תחנת מטרו, פארק מטרופוליני עצום ומחיר כניסה שפוי. לשם השוואה, המחירים במתחם הצפוני הממוקם בהוד השרון גבוהים כמעט פי 3. הסיבה העיקרית לכך היא לחצי העבר של רמ"י וחוסר הודאות לגבי האיחוד והחלוקה בתוכנית. לאחר שהמכשול הזה הוסר, אנו צפויים לראות את המתחם מתקדם במהירות לעבר אישור התוכנית ושווי הקרקעות בו יאמיר בהתאם.
קרקע חקלאית אינה זמינה לבנייה. אין במידע האמור ייעוץ להשקעה, אלא סקירת מתחם כללית.
קישורים למסמכי התוכנית
הוראות תוכנית המתאר המחוזית נחל הירקון (תממ 10/3)
הוראות התוכנית המפורטת המקורית (410-0991547) למתחם נוף ירקונים
