הסבר על התוכנית
רובע הים חדרה הוא פרויקט הדגל היוקרתי של העיר, והיחיד שממוקם על רצועת החוף.
במתחם מתוכננת שכונה חדשה ורחבת היקף שתשתרע לאורך רצועת החוף מגבעת אולגה בדרום ועד נחל חדרה בצפון.
התוכנית המקורית כוללת הקמה של כ- 10,000 יח"ד (לפני הגדלת הזכויות הצפויה) לצד שטח מסחר, תעסוקה ושדרת מלונאות שמטרתה להגשים את חזון העירייה לבסס את חדרה כעיר חוף מודרנית המהווה מוקד לתיירות פנים ותיירות חוץ. המתחם, במתכונת המעודכנת שלו, מתוכנן כשכונת מגורים בבנייה רוויה בצפיפות של לכל הפחות 12.5 יח"ד נטו לדונם קרקע.
השכונה תוכננה על ידי האדריכל טומס לייטרסדורף ז"ל, אשר תכנן את שכונת "עיר ימים" בנתניה – עליה מבוסס התכנון של רובע הים חדרה. מסיבה זו זכתה התוכנית לשם עיר ימים חדרה – והציפיות בהתאם.
תוכנית רובע הים מבוססת על עקרונות דומים של מגורי יוקרה בקו ראשון לחוף המוקפים בסביבה ירוקה.
השכונה צפויה למשוך אוכלוסיה במדרג חברתי-כלכלי גבוה במיוחד, אך מעבר לכך מדובר בתוכנית אסטרטגית שנועדה לחזק את מעמדה הכלכלי והתיירותי של חדרה לטווח הארוך, באמצעות הקמה של:
- טיילת חוף רציפה באורך 1.5 ק"מ
- שדרת מלונאות יוקרתית
- פארקים ציבוריים ושבילי אופניים המחברים בין קו החוף לבין נחל חדרה ומרכז העיר
סטטוס תוכנית רובע הים חדרה
תוכנית רובע הים (מתחם 2) נכללת בשלב הראשון של תוכנית המתאר הכוללנית חד/2020, אשר מבוססת בעיקרה על הפשרת עתודות הקרקע בחדרה, והיא מהווה אחד מעוגני הפיתוח המרכזיים בתוכנית להכפלת אוכלוסיית חדרה עד שנת 2040.
הוועדה המקומית בחדרה סימנה את תוכנית עיר ימים חדרה כבעלת החשיבות הגדולה ביותר בעיר, ובהתאם הפקידה את התוכנית המפורטת כבר בשנת 2016. עם זאת, בשל הצורך בעדכון תסקיר סביבתי הנדרש מתוקף סמיכות לתחנת הכוח “אורות רבין” ולשמורת נחל חדרה, התוכנית נדחתה והוחלט על ביצוע תיקונים והתאמות.
נכון להיום, התוכנית מצויה בשלב עדכון לקראת הפקדה מחדש, הכולל התאמת צפיפות המגורים לכ- 12.5 יחידות דיור נטו לדונם (לעומת 10 בתכנון המקורי). מדובר במהלך המקובל בתוכניות המאושרות בעיר בשנים האחרונות (בשישה מתוך 7 מתחמים שאושרו בשנים האחרונות בחדרה הייתה הגדלת זכויות), והוא צפוי לשקף את ניצול מלוא הפוטנציאל התכנוני של השטח והתאמת המתחם לשנת 2025 עם זכות לדירה ממוצעת עבור כל 100 מ"ר קרקע לערך.
חשיבות המתחם להגשמת החזון העירוני בחדרה היא אבסולוטית. העירייה מגדירה את רובע הים חדרה כפרויקט מפתח כלכלי לעשור הקרוב, והערכת גורמי התכנון היא כי אישור סופי עשוי להתקבל בתוך כחמש שנים, בכפוף להשלמת הסקר הסביבתי ועדכון טבלאות האיחוד והחלוקה – תהליכים הנמצאים בעיצומם בימים אלה.
שלבי השבחת הקרקע ופוטנציאל התשואה ברובע הים חדרה
למי מתאימה השקעה בקרקע ברובע הים
ההשקעה במתחם רובע הים חדרה (עיר ימים חדרה) מתאימה למשקיעים המעוניינים בקרקע בעלת ודאות תכנונית גבוהה יחסית, הנמצאת בתכנון פעיל ובהובלת הוועדה המקומית.
מדובר באחת מעתודות הקרקע האחרונות בישראל לבנייה על קו ראשון לים, עליה תיבנה שכונה המיועדת לאוכלוסייה במדרג סוציו-אקונומי גבוה (דירוג 9 מתוך 10), שתהווה המוקד הכלכלי המרכזי של נפת חדרה כולה.
מבחינת פרופיל המשקיע, הקרקע מתאימה לבעלי הון עצמי של כ- 400,000 ש״ח, המעוניינים בהשקעה לטווח בינוני של 3–5 שנים, עם פוטנציאל השבחה הנובע מהתקדמות התכנון והעלייה הצפויה בביקוש לקרקעות באזור החוף.
זכויות הרוכשים במתחם
בהתאם לדו״ח שמאי מבוסס תקן 22, רכישת 100 מ״ר קרקע בחלקות המיועדות למגורים במתחם תקנה זכות לדירת 4 חדרים בתוכנית המעודכנת. מדובר בעלייה משמעותית בזכויות הבנייה ביחס להערכות השמאי הקודמות במתחם אשר דיברו על כ- 125 מ"ר קרקע ליח"ד מגורים ממוצעת בהינתן תוכנית מגורים מאושרת ל- 10,000 יח"ד בלבד. שינוי זה צפוי להוזיל את מחיר הכניסה להשקעה ולשפר את יחס התמורה לשטח.
