מילון מושגים בנדל"ן [מלא ועדכני]

עולם הנדל"ן מכיל בתוכו מושגים רבים שלעיתים יכולים לבלבל, בייחוד כשמדובר במשקיעים מתחילים שעושים את צעדיהם הראשונים בתחום. בפועל, היכרות עם מונחי נדל"ן היא הכרחית כדי לבחון כדאיות של עסקאות ולהצליח לייצר השקעה מוצלחת, הן ביחס לנכסים מניבים והן ביחס להשקעה בקרקעות.

לכן, החלטנו להרים את הכפפה ולייצר עבורכם מילון מושגים בנדל"ן שישפוך אור על מושגי היסוד שחשוב שכל אחד יכיר. המילון בנוי לפי קטגוריות כדי שיהיה לכם קל להתמצא בנושא שמעניין אתכם. מטרת מילון המושגים בנדל"ן היא להנגיש מונחי מקרקעין באופן שיאפשר לכל אדם להבין לעומק את פרטי העסקה שמציעים לו, לבחון בעצמו את הפוטנציאל הכלכלי של קרקע ולהימנע מסיכונים מיותרים.

אלו הם מושגי הנדל"ן החשובים ביותר בכל תחום:

משפטי

הסכם קומבינציה

הסכם שנעשה בין בעל קרקע ליזם, במסגרתו בעל הקרקע מעביר חלק מזכויותיו בקרקע ליזם, ובתמורה היזם בונה ומוסר לבעל הקרקע דירות או שטחים בנויים בפרויקט החדש שיקים.

משמעות:
בעסקת קומבינציה בעל הקרקע למעשה חוסך את עלויות הבנייה. לכן, במקרים רבים כדאי לשקול לרכוש זכויות גדולות יותר בקרקע שיאפשרו לבצע עסקת קומבינציה עם היזם.

הסכם שיתוף

הסכם שיתוף הוא אחד ממושגי הנדל"ן הנפוצים ביותר. למעשה, מדובר בהסכם שמאגד באופן משפטי את בעלי הזכויות בחלקת קרקע ספציפית במטרה לייצר עבורם מנגנון מוסכם לקבלת החלטות באופן שישמור על האינטרס המשותף של כל בעלי הקרקע. מטרת ההסכם להבטיח את קידומה היעיל והמהיר של תוכנית הפיתוח של הקרקע אל מול הרשויות המתכננות ולאפשר מיצוי מקסימלי של ייעוד הקרקע על ידי טיפול יעיל בחסמים, עכבות והתנגדויות לתוכנית הפיתוח.

משמעות:
הסכם שיתוף הכרחי להסדרת הבעלות המשותפת על חלקת קרקע. על כל משקיע לוודא שהשקעתו כוללת כניסה להסכם שיתוף בכדי שיוכל להבטיח את מקסום זכויותיו.

הערת אזהרה

פעולה משפטית של רישום בטאבו אשר נועדה בראש ובראשונה כדי להזהיר ולהתריע כי קיימת התחייבות קודמת מצד בעל הזכויות בנכס המקרקעין המונעת ממנו מסגירת עסקאות נוספות. הערת אזהרה מופיעה בנסח הטאבו ומטרתה להדגיש שלא ניתן לבצע עסקאות בקרקע הרלוונטית אלא בהסכמת יוזם רישום ההערה. מדובר באחד מהמושגים החשובים ביותר בנדל"ן שיש בלדוק בטרם ביצוע עסקה.

משמעות:
הערת האזהרה נועדה לאפשר לכל רוכש קרקע לבדוק בעצמו את מצבה המשפטי והתכנוני של הקרקע כך שיהיה לו הביטחון הנדרש בכך שמותר לבעל הקרקע לבצע את העסקה (כלומר, למנוע כפל עסקאות בנכס).

טאבו

כינוי ללשכת רישום המקרקעין, המסדירה ומאגדת את זכויות הבעלות על מקרקעין של שטחים בישראל. באמצעות נסח טאבו ניתן לבצע בדיקה ראשונית אודות הסטטוס המשפטי של הקרקע, לרבות בחינה של פרטי בעלי הקרקע, היתר השימוש בשטח ועוד.

משמעות:
כל עסקה שבה ישנו שינוי בפרטי הבעלים של קרקע מחייבת בדיווח לטאבו.

מכרז יזמים

מכרז שמבוצע לאחר אישור התוכנית המפורטת במטרה לקבוע עם איזו חברה יזמית נכון לעשות פרויקט הבנייה. מהות המכרז היא לאפשר לבעלי הזכויות בקרקע לבחון ביסודיות את מצב החברות היזמיות בשוק והשירותים שהן מציעות ולקבל מהן הצעות למתן שירותי הבנייה. כשבוחנים מושגים בנדל"ן חשוב לשים דגש על מכרז יזמים, שבחלק גדול מהמקרים הינו בעל משמעות ישירה על סטנדרט הבנייה שיאושר.

מכרז היזמים למעשה פונה למספר חברות אשר מתבקשות לענות על שאלון מפורט המתייחס לזהות החברה, פרטים על החברה, יכולותיה הפיננסיות, ההיסטוריה שלה, התמורות שמוצעות לדיירים, אופן בחירת הדירות, לוחות הזמנים, תנאים לעסקת קומבינציה ועוד. 

משמעות:
מכרז יזמים הינו יתרון גדול מאוד מאחר והוא מאפשר לבעלי הקרקע להבטיח קידום מהיר של תוכנית הבנייה ומקסום הרווח הפוטנציאלי על נכס המקרקעין. מכרז היזמים מנוהל בד"כ על ידי הגורם המטפל בהסכם השיתוף ומסיבה זו חשוב ביותר להיות חלק מהסכם שיתוף כבר מהיום הראשון של הבעלות על הקרקע.

סוגי קרקעות

ייעוד קרקע

הגדרה שניתנת בתוכנית בניין העיר לגבי השימושים המתוכננים בקרקע מסוימת.

משמעות:
תוכנית בניין העיר מגדירה אזורים שבהם השימוש המותר הוא למגורים, תעסוקה, מסחר, פארקים ציבוריים, מוסדות ציבור (כמו בתי חולים, בתי עלמין או בתי ספר) ועוד. ייעוד הקרקע מנחה אותנו לגבי סוג הנכס שיאושר לבנייה בקרקע ספציפית.

קרקע ירוקה

כינוי לקרקע אשר מוגדרת בתוכנית המתאר המחוזית (ובתוכנית המפורטת) כקרקע בייעוד של שטח פתוח או פארק ושאין לגביה תוכנית המייעדת אותה לבנייה כלשהי.

משמעות:
על קרקע ירוקה אין שום תוכנית לבנייה והיא לא מקנה זכויות כאלו לבעליה. לכן, מחירה של קרקע ירוקה אמור להיות זול באופן משמעותי ממחירה של קרקע בייעוד לבנייה. על אף שהקרקע לא כפופה לשום תכנון בהווה, אין זה בהכרח אומר שלא תהיה בעתיד תוכנית שבעקבותיה ישונה ייעוד הקרקע כך שיאפשר בנייה.

קרקע צהובה

כינוי לקרקע המוגדרת בתוכנית המתאר המחוזית (ובתוכנית המפורטת) כקרקע שמיועדת למבני מגורים. בכל הנוגע למושגים בנדל"ן, קרקע צהובה היא הכינוי הנפוץ ביותר לקרקע שמיועדת ליח"ד.

משמעות:
סימון צהוב של חלקת קרקע מהווה האינדיקציה הראשונה לכך שישנו סיכוי גבוה להפשרת הקרקע ולהיתכנות בנייה עתידית עליה.

קרקע סגולה

כינוי לקרקע המוגדרת בתוכנית המתאר המחוזית (ובתוכנית המפורטת) כקרקע שייעודה לבניית שטחי מסחר ותעסוקה כגון: משרדים, מרכזי קניות, תעשייה ואף בתי מלון ומבנים בייעוד תיירות.

משמעות:
סימון סגול של חלקת קרקע מהווה האינדיקציה הראשונה לכך שישנו סיכוי גבוה להפשרת הקרקע ולהיתכנות בנייה עתידית עליה.

קרקע אדומה

כינוי לקרקע המוגדרת בתוכנית המתאר המחוזית (ובתוכנית המפורטת) כקרקע המיועדת לדרכי תחבורה ונגישות, למשל: טיילת, כביש או דרך.

עירוב שימושים

גישה בתכנון ערים ואזורים, הדוגלת בשילוב מספר שימושי קרקע באותו מגרש או מתחם. בד"כ בקומת הרחוב יהיו שטחי מסחר ובקומות הגבוהות שטחי מגורים, משרדים או מוסדות ציבור. חשוב להכיר את המונח כאשר מסתכלים על משוגים בנדל"ן מאחר והוא נפוץ מאוד בתוכניות מתאר ברמה הארצית, המחוזית והמקומית.

משמעות:
רכישה של קרקע בייעוד של עירוב שימושים מקנה לבעלי הקרקע זכויות שונות ולכן, משקיעים המעוניינים לייצר לעצמם זכות לדירה נדרשים לרכוש שטח גדול יותר.

קרקע לבנייה רווייה

קרקע המיועדת במסגרת תוכנית המתאר כשטח שצפוי לכלול מגרשים עליהם ייבנו מבנים רבי קומות. בנייה רוויה מאופיינת בצפיפות גבוהה וכוללת לפחות 4 יחידות דיור על כל דונם קרקע.

משמעות:
קרקע המיועדת לבנייה רוויה מתירה בנייה של מספר גדול יותר של יחידות דיור מאשר קרקע המיועדת לבניית בתים פרטיים צמודי קרקע.

שטח ציבורי פתוח (שצ"פ)

שטח פתוח בבעלות ציבורית, לא בנוי, אשר מוגדר בחוק כשטח לרשות הציבור ולרווחתו. שטח ציבורי פתוח יכול להיות טיילת, גן ציבורי, כיכר עירונית ועוד. שטחים המסומנים בתוכנית המתאר בצבע ירוק או אדום נחשבים לשצ"פ. מדובר באחד ממונחי הנדל"ן השכיחים ביותר.

משמעות:
שטח ציבורי פתוח מקנה לבעליו שיעור נמוך של זכויות לבנייה בהשוואה לשטח המוגדר בתוכניות הפיתוח כשטח בייעוד מגורים.

השקעה

איזון קרקע

שיטה המאפשרת לבחון את כדאיותה של השקעה בקרקע בהתאם למאפייניו הספציפיים של כל משקיע. השיטה לוקחת בחשבון את הסטטוס התכנוני העכשווי של הקרקע, את פרק הזמן הרצוי בהשקעה ואת פוטנציאל התשואה שמבקש המשקיע להשיג כתוצאה מההשקעה. איזון קרקע הוא החשוב ביותר שמבין המושגים בנדל"ן המתייחסים לעולם ההשקעות בנדל"ן בכלל ובקרקע בפרט.

משמעות:
לא כל קרקע מתאימה לכל משקיע. על כל משקיע להגדיר בצורה ברורה את מטרות ההשקעה לפני שהוא מקבל החלטה לבחון ברצינות קרקע להשקעה. קרקע מאוזנת מבטאת השקעה בעלת סיכוי גבוה להניב לבעליה את התשואה המבוקשת.

הפקעה

כל תוכנית מתאר מחלקת את ייעודי הקרקע לבנייה ולשימושים ציבוריים כגון: דרכים, כבישים, פארקים, מוסדות ציבור כמו בתי ספר, בתי כנסת, משרדים עירוניים וממשלתיים ועוד. הפקעה משמעותה שחלק מהשטח בבעלות פרטית יוקצה לטובת השימושים הציבוריים מבלי שבעליו יזכה לפיצוי מלא (בד"כ עד 40% מהקרקע יכולים להיות מופקעים ללא פיצוי, אך לעיתים אף יותר).

משמעות:
לפני שרוכשים קרקע חשוב לבדוק מה הייעוד שהוגדר לה בתוכנית המתאר. במידה והקרקע היא בייעוד שצ"פ או לבנייה ציבורית אחרת, על בעל הקרקע לצפות שחלק מהזכויות שלו בקרקע יופקעו ללא פיצוי. לעיתים, ניתן למצוא קרקעות בעלות נמוכה מאוד בשל ייעודן לשצ"פ והדבר קוסם למשקיעים מתוחכמים שרוכשים שטח גדול בעלות נמוכה, תוך שהם לוקחים בחשבון את שיעור ההפקעה הצפוי.

זכות לדירה

מונח המתייחס לגדול השטח הנדרש (במ"ר) על מנת לקבל זכות לבנייה של יחידת דיור ביום אישור התוכנית המפורטת. המונח זכות לדירה מבוסס למעשה על מדד הצפיפות במתחם, המגדיר את כמות יחידות הדיור שניתן לפי הוראות התוכנית לבנות על שטח בגודל של דונם (1,000 מ"ר). מדובר באחד ממונחי הנדל"ן הנפוצים ביותר שבו עושים שימוש בעיקר למטרות שיווק.

משמעות:
גודל השטח המבטיח זכות לדירה איננו מוחלט וניתן לחלץ אותו רק לאחר הפקדה של תוכנית משוערת ולדעת אותו בוודאות רק לאחר אישורה. כל גורם אשר משתמש במונח זכות לדירה על מנת לתאר קרקע שטרם הופקדה עבורה תוכנית מפורטת עושה זאת על בסיס הערכה בלבד ואין להסתמך על כך בכלל שכן על פי רוב מדובר בהטעיה למטרות שיווק ומכירות.

צפיפות

מדד לחישוב הזכויות שניתנות לבניית מגורים מכוח תב"ע. לאחר אישור תב"ע המדד מגדיר את מספר יחידות הדיור המקסימלי בשטח נתון, והוא משתנה בין מגרש למגרש, גם אם מדובר במגרשים סמוכים. בטרם אישור תוכנית מפורטת למתחם, המדד מאפשר להעריך את גודל השטח המינימלי אשר עשוי להבטיח זכות לדירה כשתאושר התוכנית.

העיקרון העומד מאחורי המדד הוא שביישובים שונים רמת צפיפות האוכלוסייה לקמ"ר משתנה ולכן, גם מספר יחידות הדיור צריכה להשתנות. לכן, ככל שהיישוב עצמו גדול יותר, כך כמות יחידות הדיור שיאושרו לבנייה על פני כל דונם (קמ"ר) תהיה גבוהה יותר. בגדול, צפיפות מגרש נמדדת במונחי ברוטו – כלל השטח במגרש כולל שטחי המגורים השטחים ציבוריים, הכבישים, מוסדות הציבור, והשטחים המשותפים בבניין. מכאן, שהמדד למעשה מגדיר הן את מספר היחידות המאושרות לבנייה על פני כל מגרש והן את כמות השטח אשר יופקע מבעליו ויופרש לצורכי ציבור, אשר עומד בד"כ על כ- 50% משטח התוכנית כולה (כל מה שמוגדר בתוך הקו הכחול). לכן, דגש חשוב הוא שייתכן כי באותו היישוב יהיו מגרשים בעלי רמת צפיפות גבוהה במיוחד ומגרשים בעלי רמת צפיפות נמוכה.

כאמור, שיעור הצפיפות ברוטו משתנה מיישוב ליישוב כאשר כל מוסד תכנון (וועדה מקומית/מחוזית או גוף ממשלתי) רשאי להחליט בתחומו על רמת הצפיפות, שלא תפחת מהמינימום המוגדר בהנחיות מינהל התכנון למתווה צפיפות המגורים בתמ"א 35. 

משמעות:
מדד הצפיפות במתחם מאפשר לנו להעריך מהו גודל השטח המינימלי שעלינו לרכוש על מנת שנוכל להיות זכאים לדירה מכוח הבעלות על הקרקע (אולם, מדובר במינימום בלבד וייתכן כי הגוף המתכנן יגדיר בתוכנית מקדם גבוה יותר). כדי להעריך את רמת הצפיפות במתחם לפני פרסומן של תוכנית מפורטת וטבלאות איחוד וחלוקה יש להסתמך על תוכנית המתאר הכוללנית של העיר, הגדרות הצפיפות של מינהל התכנון ואופי הבנייה של מתחמים שאושרו באזור לאחרונה ולכן התהליך מבוצע אך ורק על ידי שמאי מומחה ומשוקף בדו"ח תקן 22 לחלקות קרקע.

שטח פלדלת

שטח המבטא את תרגום גודל הקרקע לגודל הדירה, בהתאם להוראות תקן 9 (תקן שמאי). שטח זה כולל את כלל השטח התחום בין קירות הדירה בתוספת מחצית משטח היטל הקירות המשותפים עם הדירות השכנות, ושטח היטל הקירות החיצוניים במלואם. כאשר בוחנים מושגים בנדל"ן המתייחסים לתוכניות מתקדמות "שטח פלדלת" הוא מהיותר שכיחים.

משמעות:
שטח "פלדלת" יהיה תמיד קטן יותר משטח הקרקע. לכן, אם ברצונכם להבטיח דירה בגודל 112 מ"ר, יהיה עליכם לרכוש יחידת שטח גדולה יותר.

שטח שירות

שטח בנוי הנועד כעזר לשטח העיקרי שבמבנה. לדוגמא במגרש שמיועד למגורים, שטח חדרי המדרגות, המחסנים, החניות ואפילו שטחי הממ”דים והמקלטים.

משמעות:
יש לקחת בחשבון את שטחי השירות בבחינת זכויות הבנייה. מסיבה זו, נהוג להבדיל בין גודל הקרקע לבין גדול השטח הבנוי נטו.

תקן 22

תו תקן להערכת הסיכונים והפוטנציאל של קרקע המיועדת לרכישה על ידי משקיע פרטי. תקן 22 קובע כללים ועקרונות לביצוע הערכה שמאית (שומות מקרקעין) לקרקעות שייעודן עדיין אינו מאפשר בניה מיידית. התקן אומץ בשנת 2014 על ידי המועצה להגנת הצרכן במשרד המשפטים במטרה להגדיר את חובת הגילוי המזערית שחלה על משווקי קרקעות וזאת לאחר מקרים רבים של הטעיית הציבור אשר יצרו לתחום שיווק הקרקעות מוניטין רע.

משמעות:
כל הצעה קונקרטית לרכישה של קרקע פרטית המוצעת לציבור על ידי משווק (למעט אדם פרטי) מחייבת בהצגת הערכת שמאי המבוססת על תקן 22. חובת הצגת הדו"ח הינה בטווח של 7 ימים לפחות בטרם חתימה על מסמך מחייב.

מיסוי

היטל השבחה

השבחת קרקע נעשית כאשר זכויות הבנייה על שטח מסוים גדלות. כך, היטל ההשבחה הוא למעשה מס המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה בגין עליית שווי הקרקע כתוצאה מאישורה של תכנית מתאר ושינויי ייעוד הקרקע מכוחה. היטל ההשבחה משולם במעמד המכירה של הזכויות בקרקע או במועד הוצאת היתר למימוש הזכויות בקרקע. שיעור המס הינו בגובה של 50% מהרווח (עליית ערך הקרקע) שהושג כתוצאה מאישור התוכנית.

משמעות:
היטל השבחה הינו רכיב משמעותי בהחלטה האם למכור קרקע ובאיזה מחיר. גורמי מקצוע כמו עו"ד בתחום המקרקעין יכולים לסייע בהפחתת שיעור היטל ההשבחה עד לכדי מתן פטור במקרים מסוימים. לכן, גם מכירת קרקע רצוי לבצע בליווי גורמי מקצוע.

מס רכישה

מס בשיעור של 6% משווי הקרקע המוטל על רוכש קרקע. אחד ממונחי הנדל"ן שכל משקיע מעיד שחייב לקחת בחשבון.

משמעות:
כשבאים לבחון את כדאיות עסקה לרכישת קרקע יש לקחת בחשבון את מס הרכישה.

מס שבח

היטל מס שעל כל מוכר קרקע לשלם במעמד מכירת הקרקע המבטא 25% מהרווח שייצר מוכר הקרקע (בדומה למס רווחי הון). מס השבח מוטל למעשה על ההפרש שבין מחיר רכישת הקרקע (ביום רכישתה) למחיר מחיר הקרקע. יחד עם זאת, שיעור מס השבח יכול להשתנות, בין אם בשל הסטטוס של מוכר הקרקע ובין אם בשל שינויים בהוראות חישוב המס או בשל זכאות המוכר לפטור.

משמעות:
מס שבח הינו רכיב משמעותי בהחלטה האם למכור קרקע ובאיזה מחיר. גורמי מקצוע כמו עו"ד בתחום המקרקעין יכולים לסייע בהפחתת שיעור מס השבח עד לכדי מתן פטור במקרים מסוימים. לכן, גם מכירת קרקע רצוי לבצע בליווי גורמי מקצוע.

גורמי תכנון

דירה להשכיר

גוף תכנוני בבעלות מלאה של מדינת ישראל (אשר נקרא גם החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ), אשר הוסמך כגורם מתכלל, מתכנן ומבצע של פרויקטים לדיור במרכזי ערים בישראל. 

דירה להשכיר הינה אחד משלושת הגופים הבלעדיים שביכולתם להגיש תוכניות לוועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) באופן ישיר ובכך למעשה "לדלג" על אישורים ברמת הרשות המקומית ולקצר את תהליכי התכנון והאישור של מתחמים המיועדים למגורים.

משמעות:
מתחמים המנוהלים על ידי גוף תכנוני כמו דירה להשכיר או הותמ"ל הינם בעלי סבירות גבוהה במיוחד לשינוי ייעוד ולהתחלת תוכניות בנייה בטווח זמן של מספר שנים בודדות מרגע כניסתם למתחם.

וועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל)

וועדה ארצית שהוסכמה לתכנון, אישור וקידום של מתחמים מועדפים לדיור במטרה לתת מענה למצוקת הדיור. תפקיד הוועדה לתכנן ולאשר תוכניות לבנייה למגורים בהליך מואץ ולספק להם עדיפות עליונה על פני כל תוכנית אחרת שמקודמת על ידי הרשויות השונות במדינת ישראל.

הגורמים היחידים שיכולים להגיש תוכניות לותמ"ל הם גופי הממשלה (משרד השיכון והבינוי, רמ"י, משרד האוצר וחברת "דירה להשכיר") ותוכניות אלה יקודמו בהליך מואץ במטרה להסיר חסמים ביורוקרטיים, אשר כולל את השלבים הבאים: קליטת תוכנית, הפקדת תוכנית ואישור תוכנית. לדוגמה, אם בהליך רגיל שמקדמת רשות מקומית הגשת תוכנית הבנייה מורכבת משני שלבים שונים (השגה לוועדה מקומית ולאחריה הגשה לועדה מחוזית), הותמ"ל מאגדת את שני השלבים לאחד ומשמשת כמעין ועדת-על שדואגת לכל הקשור באישור התוכנית במסגרת לוח זמנים קצר ומוגדר שלא יעלה על 24 חודשים.

משמעות:
המבנה של הותמ"ל ולוחות הזמנים הברורים שהוגדרו לעבודתה מקצרים משמעותית את משך הזמן המקובל מרגע הגשת תכנית ועד לתחילת העבודות בפועל. לכן, מתחמים שמקודמים על ידי הותמ"ל או ע"י גופים ממשלתיים שנעזרים בותמ"ל כגון "דירה להשכיר" זוכים לעדיפות והינם בעלי סבירות גבוהה במיוחד להשלמת תהליך הפשרת הקרקע בפרקי זמן קצרים.

וועדה מחוזית לתכנון ובנייה

גוף מתכנן ברמת המחוז שאחראי על הגדרת הקווים המנחים להכנה ואישור תוכניות בתחומו (בישראל קיימים שישה מחוזות: צפון, חיפה, מרכז, תל אביב, ירושלים ודרום). כל תוכנית בשטח המחוז (למעט תוכנית שמקודמת על ידי גוף תכנון ממשלתי) עוברת את אישור הוועדה המחוזית.

וועדה מקומית לתכנון ובנייה

גוף תכנוני ברמת הרשות המקומית (המורכב למעשה מחברי המועצה או העירייה) שאחראי על תכנון והוצאה לפועל של תוכניות לבנייה חדשה או התחדשות עירונית (למעט תוכנית שמקודמת על ידי גוף תכנון ממשלתי). בסמכותה של הוועדה המקומית לאשר תוכניות מפורטות ותוכניות מאתר מקומיות ולספק היתר בנייה. הוועדה המקומית כפופה לוועדה המחוזית.

סטטוס תכנוני

איחוד וחלוקה (פרצלציה)

תהליך איחוד וחלוקה (פרצלציה) הינו תהליך של ארגון והסדרה מחודשים של חלקות הנכללות בתוכנית מתאר. מטרת האיחוד והחלוקה היא לאפשר פיתוח וניצול מרבי של השטח הנכלל בתוכנית מסוימת לטובת בעלי הזכויות בקרקע ולטובת הציבור בכלל והוא נעשה בכל פעם שיש צורך בעדכון זכויות הבנייה של בעלי הקרקע, מתוקף תוכנית לבנייה חדשה או התחדשות עירונית.

תהליך של איחוד וחלוקה יכול להיעשות בהסכמת בעלי הקרקע או ללא הסכמתם והוא תמיד ילווה בהכנה של טבלאות איזון המפרטות את חלוקת בעלי הקרקע למגרשים וזכויות הבנייה המגיעות להם. על פי רוב, כאשר קרקע חקלאית נמצאת בהליך שינוי ייעוד, ייעשה תהליך האיחוד והחלוקה ללא הסכמת בעלי הקרקע. מדובר באחד מהמושגים בנדל"ן החשובים ביותר.

משמעות:
לתהליך האיחוד והחלוקה משמעות מכרעת על מגרש ההקצאה שבו יקבלו בעלי קרקע זכויות לבנייה. מאחר והתהליך מחלק מחדש את הבעלות על חלקות (כך שבעל קרקע יכול לקבל זכויות בחלקה אחרת בכלל), ישנה חשיבות רבה ליכולת בעלי הקרקע להשפיע על התהליך ולדרוש לעצמם מגרש הקצאה במיקום אסטרטגי. לכן, חובה על בעלי קרקע להבטיח את כניסתם להסכם שיתוף שיקנה להם כוח רב והשפעה אל מול הרשות המתכננת, כך שיוכלו להבטיח שיקבלו מגרש הקצאה איכותי.

גוש

שיטת הסדרת הזכויות במקרקעין במדינת ישראל הינה חלוקת שטח המדינה לגושים, כך שכל פיסת קרקע בישראל מצוינת למעשה באמצעות מספור ורישום של גוש וחלקה. הגוש הוא יחידת הרישום הגדולה ביותר והוא מורכב מצבר של חלקות. לגוש מספר ייחודי – אין שני גושים בעלי אותו מספר.

הגדלת זכויות בנייה

הגדלת זכויות, העצמת זכויות או הכפלת זכויות בנייה הם מונחים המתייחסים לתהליך תכנוני שמטרתו לאפשר את הגדלת אחוזי הבנייה המותרים בתא שטח מסוים (או שינוי ייעודו למשל לבניית שימושים מעורבים). תהליך של הגדלת זכויות בנייה כרוך בעדכון התוכנית החלה על תא השטח הרלוונטי בכל שלב לאחר הכפפת השטח לתוכנית מתאר. למשל, הגדלת זכויות יכולה להתבצע בעבור קרקע חקלאית במסגרת עדכון לתוכנית המתאר המקורית או בעבור דירה שהונפק עבורה אישור להרחבת השטח, למשל לצורך תוספת ממ"ד או מרפסת.

משמעות:
בתחום הקרקעות משווקים רבים משתמשים במונח הגדלת זכויות במטרה להגדיל את מחיר המכירה של קרקע על סמך פוטנציאל שאין כל ודאות שיתממש. מתוקף עבודתו של שמאי אין ביכולתו להסתמך על פוטנציאל להגדלת זכויות הקרקע כעובדה מוגמרת ולכן הערכת שווי הקרקע בזמן נתון חייבת להסתמך אך ורק על הסטטוס התכנוני וזכויות הבנייה הנוכחיים שלה.

הפקדת תוכנית

כל תוכנית אשר הוכנה על ידי גוף מתכנן (ממשלתי, מחוזי או מקומי) מוצגת לציבור בטרם אישורה, לצורך קבלת התייחסויות רלוונטיות או התנגדויות להוראותיה. שלב פרסום התוכנית לציבור נקרא "הפקדה" והוא נמשך כ- 60 ימים, בסיומם מקבלת וועדת התכנון הרלוונטית את כלל ההתייחסויות וניגשת לטיפול בהן.

משמעות:
שלב ההפקדה הינו שלב מהותי וחשוב שבמסגרתו יכולים בעלי הקרקע להשפיע על ייעוד הקרקע שבבעלותם ועל זכויות הבנייה שהוקצו להם. על מנת לאפשר טיפול מקצועי, מהיר ויעיל בהתנגדויות לתוכנית מופקדת חובה להיוועץ באנשי מקצוע ומכאן החשיבות של התאגדות בהסכם שיתוף.

חלקה

שיטת הסדרת הזכויות במקרקעין במדינת ישראל הינה חלוקת שטח המדינה לגושים, כך שכל פיסת קרקע בישראל מצוינת למעשה באמצעות מספור ורישום של גוש וחלקה. החלקה היא יחידת הרישום הקטנה ביותר שנכללת בתוכנית המתאר.

טבלאות איזון

טבלה המסכמת את הליך האיחוד והחלוקה (פרצלציה) ומפרטת את אופן החלוקה החדש של הזכויות בקרקע לאחר הקצאת בעלי הקרקע למגרשים. הטבלה נערכת על ידי שמאי מקרקעין שתפקידו לוודא שתהליך האיחוד והחלוקה שמר על שווי יחסי של הזכויות של כל בעל קרקע לפני ואחרי התהליך.

משמעות:
טבלאות איזון מסבירות כיצד נראה שיעור ההחזקה בקרקע, בחלוקה למגרשים ולמעשה מספר לנו מהי ההקצאה של שטחי התמורה שבוצעה לבעלי הקרקע לאחר החלוקה למגרשים (ייתכן שבעל קרקע יוקצה למגרש בנייה במיקום שונה מהמיקום המקורי של החלקה שלו).

מגרש

יחידת קרקע מוגדרת, בעלת גבולות ברורים שנקבעו כתוצאה מפעולה חלוקה (פרצלציה) או איחוד של חלקות, אשר מיועדת לבנייה או לשימוש מסוים אחר שהוגדר לה בתוכנית המפורטת (התב"ע).

סטטוס תכנוני

מונח המתייחס למצב הקרקע בזמן נתון, בהתאם לשלבי הפשרת הקרקע. סטטוס תכנוני יכול להיות אחד מהשלבים הבאים:

• קרקע חקלאית ללא תוכנית
• קרקע שישנה עבודה על תוכנית מתאר עבורה
• קרקע שהופקדה עבורה תוכנית מתאר (בוועדה המקומית והמחוזית)
• קרקע עם תוכנית מתאר מאושרת (בוועדה המקומית והמחוזית)
• קרקע הנמצאת בשלבי הכנה של תוכנית מפורטת
• קרקע שהופקדה עבורה תוכנית מפורטת (בוועדה המקומית והמחוזית)
• קרקע שאושרה עבורה תוכנית מפורטת והוכנו טבלאות איזון
• קרקע שהוגשה עבורה בקשה להיתר בנייה
• קרקע שהונפק עבורה היתר לבנייה

קו כחול (של תוכנית)

קו המסמן את גבולותיה ותחומיה של תוכנית, המופיע בתשריט כל תוכנית בצבע כחול.

משמעות:
השטחים שהוראות תוכנית חלה עליהם הינם השטחים שבגבולות הקו הכחול בלבד.

קרקע זמינה לבנייה

קרקע אשר התקבלו עבורה כלל האישורים הנדרשים מכוח התוכנית המופרטת ותוכניות הפיתוח המקומיות ושניתן להתחיל עבורה בתהליך הוצאת היתר לבנייה בהתאם לייעוד המוגדר.

משמעות:
שוויה של קרקע זמינה לבנייה מבטא את שיא פוטנציאל שווי הקרקע. 

קרקע חקלאית

שטח אדמה שאינו זמין לבנייה ושלא ניתן להוציא עבורו היתר לבנייה (ללא קשר לייעודו), כלומר קרקע שאיננה מופשרת. על פי רוב, קרקע חקלאית מוגדרת במסגרת תכנית המתאר המחוזית כקרקע המשמשת לצרכים חקלאיים בלבד.

משמעות:
גם קרקע המסומנת בתוכניות בצבע צהוב נחשבת לקרקע חקלאית עד שיושלם תהליך שינוי הייעוד שלה מכוח תוכנית מפורטת שתאפשר הוצאת היתר בנייה.

קרקע מופשרת

קרקע אשר מוגדרת ומאושרת באופן רשמי על ידי ועדות התכנון המקומית והמחוזית כקרקע שניתן לבנות עליה נכס נדל"ן (קרקע זמינה לבנייה). תהליך הפשרת הקרקע הינו למעשה הליך תכנוני שמטרתו לשנות את ייעוד הקרקע מייעוד קרקע חלקאית לייעוד של קרקע המאושרת לבנייה והוא כולל את קבלת כלל האישורים הנדרשים להפיכתה לנכס נדל"ן כגון: דירה, שטח מסחרי, משרד ועוד.

משמעות:
קרקע מופשרת היא קרקע אשר מיצתה את פוטנציאל ההשבחה שלה ועל כן, שוויה הוא הגבוהה ביותר. לאחר שקרקע מופשרת ניתן להתחיל בהליך הוצאת היתר לבנייה, בהתאם לייעוד שהוגדר לה.

תוכנית מפורטת / תוכנית בניין עיר (תב"ע)

תוכנית שמטרתה לפרט את ייעוד הקרקעות בתחום שטח נתון. התב”ע, אשר נקראת גם תוכנית מפורטת, כוללת תשריט המחלק את הקרקע למגרשים וממחיש את ייעוד הגושים והחלקות ואת ייעוד הבנייה במתחם הרלוונטי.

משמעות:
תוכנית מפורטת היא שלב תכנוני מתקדם מאוד שמאפשר לנו להבין בצורה ברורה את התכנון העירוני לגבי הקרקע. למשל: האם קרקע מיועדת למגורים ובאיזה סוג בנייה (צמוד קרקע / בנייה רוויה).

תוכנית מתאר מחוזית

סט של הוראות המגדירות את תקן הקרקע בשטח המחוז וכוללות את תשריט ייעודי הקרקע ממנו ניתן לדעת בוודאות גבוהה איזה קרקע מיועדת לייעוד חקלאי ואיזו מיועדת לייעוד לבנייה בשטחי המחוז. תוכנית מתאר מחוזית היא אחד מהמושגים הנפוצים ביותר בנדל"ן ונהוג להתייחס אליה בקיצר כ- תמ"מ.

משמעות:
תוכנית המתאר המחוזית מגדירה קווים כלליים שמהם יכולה הרשות המקומית לגזור משמעויות לתוכנית המתאר שלה.

תוכנית מתאר מקומית

תוכנית אשר מציגה את מתאר השטחים אשר נכללים במרחב התכנון של וועדה מקומית וכוללת את ייעודם. הוראות תוכנית המתאר המקומית קובעת את מאפייני פיתוח הקרקע והשימושים המותרים בה. תוכנית המתאר המקומית כוללת התייחסות לשטחים המיועדים לפארקים ציבוריים, שטחי מסחר, מוסדות ציבור, בתי עלמין, דרכים ושטחי מגורים.

משמעות:
סימונה של קרקע בתוכנית המתאר מאפשר לנו לדעת מהו ייעודה. למשל, קרקע המסומנת בצהוב הינה קרקע אשר בתוכניות הרשות המקומית מיועדת לבניית מגורים.

תשריט

שרטוט גרפי של תכנית מתאר, תוכנית מפורטת או תוכנית בניין. התשריט מציג את חלוקת תאי השטח באופן שמאפשר להבין את ייעודי הקרקע ואת זכויות הבנייה. כל תוכנית מפורטת במדינת ישראל כוללת תשריט בינוי המגדיר את חלוקת המגרשים במתחם וייעוד הקרקע של כל מגרש ומגרש. תשריט בינוי הוא ממנוחי הנדל"ן הנפוצים ביותר בהתייחס לתוכניות בשלבי תכנון מפורטים.

משמעות:
שטח שעבורו הוכן תשריט במסגרת תוכנית מפורטת הוא שטח בעל סיכויים גבוהים מאוד להשלים את תהליך שינויי ייעוד הקרקע וקבלת הזכות להוצאת היתר לבנייה.